Е) Правовой режим зон  специального назначения.

 

      Зоны  специального назначения выделяются для  размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских населенных пунктов. Порядок использования территорий зон  специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

      Согласно  ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав территориальных  зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Ж) Земли общего пользования.

 

      Земли общего пользования не выделяются в  качестве отдельной территориальной  зоны, однако они играют так же не маловажную роль для развития и функционирования населенных пунктов (городов), поскольку согласно п.12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами как раз таки и являются землями общего пользования. Указанные объекты могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В Градостроительном кодексе РФ эти земли именуются территориями общего пользования, т.е. территориями, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды и т.д.) п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.

      Федеральный закон от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что отчуждению (т.е. приватизации) в соответствии с этим Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.)  и земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих  территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования (п.8 ст.28). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Процедура зонирования территорий (градостроительного зонирования) как способ определения правового режима земель населенных пунктов.

 

      Зонирование территорий населенных пунктов является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования  этих земель, с другой стороны –  нормотворческой деятельностью  органов местного самоуправления.

      Согласно  ст. 83 ЗК РФ, документы зонирования  территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга  утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.

      Статья 30 Градостроительного кодекса РФ определяет цели разработки правил землепользования и застройки: для создания условий  устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

      Порядок применения правил и внесения в них  изменений включает положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменений видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; внесений изменений в правила; регулировании иных вопросов.

      На  карте градостроительного зонирования  устанавливаются границы территориальных  зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

      В градостроительном регламенте в  отношении земельных участков и  объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

      Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации. Одновременно утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил.

      Глава местной администрации обеспечивает публикацию сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном  для официального опубликования  муниципальных правовых актов, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования, кроме того, сообщение о принятии такого решения может быть распространено по радио и телевидению.

      После этого, орган местного самоуправления, осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану населенного пункта, генеральному плану города и иным документам. По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект главе муниципального образования или – в комиссию на доработку.

      В соответствии с п.3 ст. 9 Правил землепользования и застройки городского округа –  муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года, : председателем  Комиссии по землепользованию и застройке (далее- Комиссия), назначается заместитель Главы Екатеринбурга по вопросам архитектуры, строительства и земельных отношений. По должности в состав комиссии входят руководители отраслевых (функциональных) органов Администрации города Екатеринбурга:

-Главного  управления архитектуры, архитектуры,  градостроительства и регулирования  земельных отношений;

-Земельного  комитета;

-Комитета  по экономике;

-Комитета  по управлению городским имуществом;

-Комитета  по экологии и природопользованию;

-Комитета  по инвестициям;

-Комитета  по юридической работе;

-Комитета  по промышленности, науке, связи  и информационным технологиям.

     Кроме того в состав комиссии включаются:

-депутат  Екатеринбургской городской думы  – по рекомендации Екатеринбургской  городской думы;

-лица представляющие общественные интересы и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, общественных, коммерческих и иных организаций. Кроме того в комиссию входят два архитектора, рекомендованные Екатеринбургским отделением Союза Архитекторов РФ, а так же два человека рекомендованные Екатеринбургской городской думой, не являющиеся государственными или муниципальными служащими. Кроме того в комиссию могут быть включены представители органов государственного контроля и надзора.

     Затем, после того как комиссией внесены необходимые изменения, глава муниципального образования принимает решение о проведении публичных слушаний, по проекту. В соответствии со ст.28 Градостроительного кодекса РФ, публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования.

     После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной  администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

     Затем глава местной администрации  в течении 10 дней после представления  ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его  направлении в представительный орган местного самоуправления или  об отклонении проекта и о направлении  его на доработку.

     В соответствии со ст. 32  Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила  подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте города в сети Интернет.

     Физические  и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же право обладают органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ.

     Существуют  также требования к градостроительным  регламентам, которые отображены в  ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а так же особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

     Действие  градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные  участки и объекты капитального строительства, расположенные в  пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

     Кроме того  в соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительных регламентах предусматриваются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того могут быть предусмотрены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство, предельное количество этажей или предельную высоту зданий и другие показатели. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Управление в сфере  использования земель  населенных пунктов.

 

      Основой правового режима земель населенных пунктов является планирование использования  этих земель.  Планирование использования  земель поселения осуществляется путем территориального планирования, в результате которого разрабатываются и утверждаются согласно ст. 23 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы поселения .

      Подготовка  генеральных планов осуществляется применительно ко всем территориям  поселения. Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, автомобильных дорог, мостов и иных транспортных инженерных сооружений, других объектов.

     На  картах (схемах) в генеральных планах отображаются границы поселения, городского округа, границы населенных пунктов  входящих в состав поселения; границы  земель различных категорий; границы  функциональных зон; границы земельных участков; которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; границы зон инженерной и транспортной инфраструктур и др.

     Решение о  подготовке генерального плана  принимается главой местной администрации  поселения и подлежит согласованию в соответствии со ст. 25 Градостроительного кодекса РФ. Проект генерального плана должен быть опубликован в обязательном порядке, не менее чем за 3 месяца до его утверждения и размещен на официальном сайте поселения в сети Интернет. Проект генерального плана подлежит рассмотрению на публичных слушаниях в порядке предусмотренном ст. 28 Градостроительного кодекса РФ.  Генеральные планы поселения утверждаются представительным органом местного самоуправления поселения (ст. 24 Градостроительного кодекса РФ).