Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

 

 

                                   Содержание

 

4 вариант

 

Задание1 Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения……………………………………………………………………………3

Задание 2. Тесты…………………………………………………………………...13

Задание 3. Задача…………………………………………………………………..18

Список используемой литературы ……………………………………………..21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        

 

 

 

 

           Задание 1.  Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

           Землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли, находящиеся  за границами населенного пункта  и предоставленные для нужд  сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей.

           В составе земель сельскохозяйственного  назначения выделяются сельскохозяйственные  угодья, земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, лесными  насаждениями, предназначенными для  обеспечения защиты земель от  воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных  явлений, водными объектами, а также  зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для производства, хранения и  первичной переработки сельскохозяйственной  продукции.

           Использование значительной части  земель данной категории как  средства производства в сельском  хозяйстве определяет необходимость  правового регулирования этих  отношений в контексте государственной  политики в сфере развития  сельского хозяйства.

          Федеральный закон "О развитии  сельского хозяйства" устанавливает, что государственная аграрная  политика представляет собой  составную часть государственной  социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие  сельского хозяйства и сельских  территорий. Под устойчивым развитием  сельских территорий понимается  их стабильное социально-экономическое  развитие, увеличение объема производства  сельскохозяйственной продукции, повышение  эффективности сельского хозяйства, достижение полной занятости  сельского населения и повышение  уровня его жизни, рациональное  использование земель. К основным  целям государственной аграрной  политики Закон в том числе относит сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов и создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства1.

         Таким образом, реализация государственной  аграрной политики призвана обеспечить  сохранение количественного и  качественного состояния земель  сельскохозяйственного назначения  как основного средства производства  в сельском хозяйстве, а также  создать правовые гарантии инвестиций, которые, в свою очередь, должны  основываться на таких правилах  оборота земельных участков, которые  создают стабильность прав на  земельный участок инвесторов. Содержание указанных целей частично совпадает: стабильность прав на земли сельскохозяйственного назначения, возможность осуществления предпринимательской деятельности с использованием таких земель являются одним из основных способов сохранения земель - собственник средства производства заинтересован в поддержании такого состояния этого средства производства, которое позволяет извлекать прибыль в долгосрочной перспективе, и соответственно не использует землю способами, приводящими к ее деградации.

         Одним из средств достижения  названных целей является государственное  регулирование оборота земель  сельскохозяйственного назначения.

         Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", регулирующий отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливающий правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливает цели правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Однако анализ принципов оборота, установленных ст. 1 названного Закона, и основных целей государственной аграрной политики позволяет определить две основные цели правового регулирования соответствующей группы общественных отношений: обеспечение сохранения земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства1.

          Необходимо отметить, что действие  Федерального закона "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на регулирование  оборота земельных участков, предоставленных  из земель сельскохозяйственного  назначения гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства  и огородничества, а также на  оборот земельных участков, занятых  зданиями, строениями, сооружениями. Исключив  вышеперечисленные отношения из  сферы специального регулирования, законодатель тем самым подчеркнул  значение сельскохозяйственных  угодий в составе земель сельскохозяйственного  назначения как средства производства, которое и определяет необходимость  установления особых правил регулирования  их оборота.

          Установление целей правового  регулирования оборота земель  сельскохозяйственного назначения, накопленный опыт применения  Федерального закона "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" позволяют поставить следующие  закономерные вопросы: в какой степени Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установленные им принципы, предусмотренные им механизмы и ограничения обеспечивают достижение указанных целей; в достаточной ли степени Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" урегулированы механизмы, обеспечивающие реализацию тех или иных норм названного Закона; в какой степени нормы Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" корреспондируют с нормами иных федеральных законов, в том числе нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; имеется ли необходимость в дополнительном правовом регулировании отдельных групп общественных отношений, связанных с использованием и оборотом земель сельскохозяйственного назначения, в интересах сохранения земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения их в оборот.

          Практика применения Федерального  закона "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" свидетельствует о  том, что установленные Законом  правила оборота не в должной  мере обеспечивают достижение  вышеназванных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Более того, внесенные в Закон многочисленные изменения и дополнения лишь усугубили и неудовлетворительное положение в рассматриваемой сфере правового регулирования.

         Так, например, ст. 8 Закона устанавливает, что при продаже земельного  участка из земель сельскохозяйственного  назначения субъект РФ или  в случаях, установленных законом  субъекта РФ, муниципальное образование  имеет преимущественное право  покупки такого земельного участка  по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи  с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

         Изменения, внесенные в названную статью Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве", ужесточили правовые последствия несоблюдения преимущественного права покупки1. Если в первоначальной редакции Закона субъект РФ вправе был требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в течение года с момента государственной регистрации перехода права, то в ныне действующей редакции Закона установлено, что сделка по продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права, ничтожна.

            Между тем, в соответствии с  подходом, заложенным ст. 26.11 Федерального  закона "Об общих принципах  организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации", в собственности субъекта  РФ может находиться имущество, необходимое для осуществления  полномочий соответствующего субъекта  РФ. Аналогичный подход установлен  ст. 50 Федерального закона "Об  общих принципах организации  местного самоуправления в Российской  Федерации в отношении имущества, которое может находиться в  собственности муниципального образования. Земли сельскохозяйственного назначения  не включены названными Федеральными  законами в перечень имущества, которое необходимо для осуществления  полномочий и может находиться  в собственности субъекта РФ  или муниципального образования. В случаях возникновения у  субъекта РФ или муниципального  образования имущества, не предназначенного  для осуществления полномочий, указанное  имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения  имущества) либо отчуждению.

          Следовательно, воспользовавшись преимущественным  правом покупки земель участка  из состава земель сельскохозяйственного  назначения, субъект РФ или муниципальное  образование не вправе самостоятельно  использовать земельный участок, поскольку такое использование  не связано с реализацией соответствующих  полномочий, и должны его продать. Таким образом, смысл установления  преимущественного права покупки  заключается лишь в получении  средств в бюджет за счет разницы между ценой приобретения и ценой продажи соответствующего земельного участка1.

           Если механизм признания за  субъектом РФ (или муниципальным  образованием в случаях, установленных  законом субъекта РФ) права собственности  на земельный участок, образованный  за счет невостребованных земельных  долей, предусмотренный ст. 14 Федерального  закона "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения", с точки зрения  вовлечения такого участка как в рыночный оборот, так и в хозяйственное использование является оправданным, то преимущественное право покупки субъектом РФ (муниципальным образованием) земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения никаким образом не соотносится с целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

          Представляется, что положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающие преимущественное право покупки субъектом РФ или муниципальным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должны быть исключены как не направленные на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и противоречащие заложенным в законодательстве подходам к видам имущества, которым может владеть субъект РФ и муниципальное образование.

           Наиболее острая проблема связана с тем, что правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения не направлено на достижение цели вовлечения в оборот земель, находящихся в долевой собственности, которые были приватизированы в начале 90-х годов прошлого века на основании Указа Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"  и Постановления Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса", поскольку проведенная приватизация привела в ряде случаев к неопределенности прав на землю, неиспользованию таких земель, невозможности их приобретения потенциальными инвесторами1.

         Статья 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, значительно ограничивала права участников долевой собственности на совершение сделок с долями в праве общей собственности до выделения земельного участка в натуре, допустив совершение таких сделок лишь с другими участниками долевой собственности, сельскохозяйственной организацией, членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Ранее действовавшая редакция Закона допускала совершение сделок в отношении долей в праве общей собственности с третьими лицами при условии соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности и субъекта РФ.

           Учитывая, что выдел земельных  участков в счет земельных  долей - процедура длительная и  затратная, как правило, участники  долевой собственности на земельный  участок из состава земель  сельскохозяйственного назначения  самостоятельно осуществить ее  не могут. Лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, не имея возможности заключить договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок, вынуждено финансировать выдел земельных участков, постановку на учет в кадастре объектов недвижимости, государственную регистрацию права собственности в едином государственном кадастре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие каких-либо гарантий приобретения прав на земельный участок, например предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи с отлагательным условием, поскольку на первоначальном этапе выделения земельного участка идентифицировать будущий земельный участок средствами, предусмотренными действующим законодательством, не представляется возможным .

            Существенные проблемы возникают  и при совершении сделок в  отношении земельных долей с  сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, а также с внесением долей  в праве общей собственности  на земельный участок в уставный  капитал такой сельскохозяйственной  организации. Переход права собственности  на долю в общей собственности  подлежит государственной регистрации. Практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддержанная судебной практикой, складывается в пользу отказа в государственной регистрации перехода на долю в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли или решения о внесении доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации.