Контрольная работа по "Земельное право"

Содержание

 

1 Задание 1………………………………………………………………………….   3

2 Задание 2………………………………………………………………………….   4

3 Задача 1…………………………………………………………………………...   6

4 Задача 2…………………………………………………………………………...   8

5 Задача 3…………………………………………………….……………………   10

6 Задача 4……………………………………………………………………….…   12

Список использованных источников……………………………………...…….   14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 1

 

ООО «А» приобрело у ООО «Б» по договору купли-продажи здание. Земельный участок, необходимый для его эксплуатации, принадлежал ООО «Б» на праве постоянного бессрочного пользователя. ООО «А» приобрело этот земельный участок в собственность по ст. 36 ЗК РФ. В последствии договор купли-продажи здания был признан судом недействительным и здание было возвращено в собственность ООО «Б». Какова правовая судьба земельного участка, необходимого для его эксплуатации?

 

Ответ:

 

У ООО "Б" возникает право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Недействительность регистрации права собственности на объект недвижимости, наличие которого послужило основанием для возникновения исключительного права на приобретение земельного участка, является основанием для признания недействительным договора купли-продажи этого участка.

Следует отметить, что в указанной ситуации за ООО "А" может быть зарегистрировано право собственности на земельный участок.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования этим участком. В силу этой нормы право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у ООО "Б" вне зависимости от того, оспорит ли оно зарегистрированное за ООО "А" право собственности на земельный участок.

 

Задание 2

 

Организация намерена приобрести у муниципалитета земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее организации на праве собственности. Какие документы организация обязана предоставить для этого в орган местного самоуправления?

 

Ответ:

 

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

В силу абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в ст. 36 ЗК РФ, обращаются в орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок и кадастровым паспортом участка.

Организация должна представить заявление о приобретении прав на земельный участок, кадастровый паспорт, а также документы согласно Перечню документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370).

На основании абз. 2 п. 5 ст. 36 ЗК РФ Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень).

В соответствии с Перечнем к заявлению организации прилагаются следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность представителя юридического лица;

2) копия свидетельства  о государственной регистрации  юридического лица; 
3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписка из  ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выписка из  ЕГРП о правах на приобретаемый  земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в п. 4 Перечня, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в ЕГРП;

6) кадастровый паспорт;

7) копия документа, подтверждающего право приобретения  земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное  срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

В силу абз. 2 п. 5 ст. 36 ЗК РФ органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов.

 

Задача 1

 

Индивидуальный предприниматель арендует у ООО земельный участок, не занятый зданиями, строениями или сооружениями. Предприниматель намерен передать свое право аренды в залог третьему лицу. Может ли договор о залоге права аренды содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания?

 

Ответ:

 

Договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если договором аренды не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на передачу в залог права аренды этого участка.

Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона и включающий условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, имеют право в любое время до реализации предмета залога прекратить обращение взыскания и реализацию заложенного имущества, исполнив обязательство, обеспеченное залогом, или часть обязательства, исполнение которой просрочено. Соглашение сторон об ограничении данного права ничтожно. Расходы залогодержателя в связи с обращением взыскания на заложенное имущество возмещаются должником и залогодателем, являющимся третьим лицом. Удовлетворение за счет заложенного имущества требования залогодержателя во внесудебном порядке обращения взыскания допускается в случае, если это предусмотрено соглашением сторон.

Законом предусмотрены случаи, при которых внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество не допускается. В том числе не допускается обращение взыскания на имущество во внесудебном порядке, если залогодатель - физическое лицо признано в установленном законом порядке безвестно отсутствующим. Таким образом, в новой редакции статьи 349 ГК РФ уточнена прежняя норма закона, на основании которой налагался запрет на внесудебный порядок взыскания при отсутствии  залогодателя и невозможности установления его места нахождения. Новая норма призвана исключить все споры, касающиеся данного вопроса, а самим залогодателям - физическим лицам будет значительно сложнее уклоняться от своих обязательств, скрывая свое место нахождения.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Однако применительно к аренде земельных участков действуют специальные нормы, предусмотренные ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 данной статьи арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон), вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следовательно, по общему правилу заключение арендатором договора залога права аренды земельного участка, не требует согласия арендодателя.

Таким образом, указанный в вопросе договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если только в договоре аренды не сказано, что залог права аренды земельного участка требует согласия арендодателя.

 

Задача 2 

 

Стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев (в связи, с чем право аренды не подлежало государственной регистрации, а сам договор не предоставлялся в орган Госреестра). К данному договору не был приложен кадастровый паспорт земельного участка. При этом кадастровый номер, указанный в договоре, отличался от номера, указанного в акте о его передаче. Является ли данный договор аренды незаключенным?

 

Ответ:

 

Договор аренды – самый распространенный вид сделок, объектом которого выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Момент, с которого договор считается заключенным, зависит от того, на какой срок заключен договор аренды. Если такой договор заключен сроком более чем на один год, то договор считается заключенным с момента регистрации, если же срок действия договора менее 1 года момент заключения договора несколько иной.

Договор аренды земельного участка заключенный сроком до 1 года, не требует государственной регистрации, однако он должен быть заключен в простой письменной форме.

Заключение сделки в письменной форме, подразумевает составление одного документа, выражающего его содержание и подписанное сторонами.

Однако на практике часто встречаются случаи, когда договор подписан только одной из сторон. При возникновении судебных споров, сторона часто ссылается на не заключенность договора аренды, так как договор с их стороны не подписан.

Регулируя арендные отношения, закон об обороте, возможность передачу земельного участка в аренду ставит в прямую зависимость от наличия кадастрового номера. 

Наличие кадастрового номера земельного участка является существенным условием договора аренды, так как именно кадастровый номер является уникальным индивидуализирующим признаком для объектов недвижимого имущества и земельного участка сельскохозяйственного назначения, в частности.

Следовательно, отсутствие кадастрового номера у земельного участка, выступающего объектом арендных отношений, влечет за собой незаключенность договора. Что бы устранить всякие оставшиеся сомнения в этом вновь обратимся гражданскому и земельному законодательству и процитируем некоторые нормы:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора …  – ст.432 ГК РФ.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору … – ст. 607ГК РФ.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков … – ст. 607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения … – ст. 9закона об обороте.

В свою очередь, не заключённый договор не порождает гражданских прав и обязанностей. 

В данном случае, договор считается заключенным, так как сторонами в предусмотренной форме достигнута договоренность по всем существенным условиям договора.

В договоре аренды земельного участка существенным является предмет договора (земельный участок и его точные характеристики), срок, цена.

Ошибка в кадастровом номере не может служить основанием для признания договора незаключенным, если предмет договора, возможно, определить иным способом.