Техническая экспертиза зданий

Особенно тщательному осмотру подлежат: участки стен, расположенные вблизи водосточных лотков и мест наиболее обильного стока ливневых и талых вод; приемные воронки и водосточные трубы; необлицованные блоки и панели.

При наличии на поверхности фактурного слоя панелей и блоков трещин, не ухудшающих прочности крепления фактурного слоя к основной массе панели или блока, но имеющих глубину более 10-15 мм, надлежит расширить и углубить трещины на фаску, промыть водой, заполнить раствором, затереть заподлицо с поверхностью фактурного слоя и по высыхании закрасить с применением красителя того же колера, как и поверхность фактурного слоя.

Покрытия карнизов, а также выступающих элементов на наружной поверхности стен (поясков, подоконников и других архитектурных деталей) должны иметь уклоны для водоотвода. Покрытия следует выполнять оцинкованным железом, специальными керамическими плитками или жестким цементным раствором с последующим железением.

В соответствии с материалом, характером отделки и состоянием поверхности стен зданий надлежит периодически очищать, перекрашивать и промывать сильно загрязненные, выцветшие и облупившиеся фасады.

Навесы и козырьки над входами, площадки и лестницы у входов в жилой дом должны быть всегда в исправном состоянии, содержаться в чистоте и хорошо освещаться в ночное время.

По содержанию наружных водоотводящих устройств помимо общего весеннего и осеннего осмотра всех водоотводящих устройств жилого дома необходимо производить специальные наблюдения за состоянием и нормальным их действием во время и после сильных дождей и оттепелей.

При этом следует обращать особое внимание на правильность установки воронок, нормальное поступление воды с крыш в воронки, достаточность сечения водосточных труб, обеспечивающих пропуск всей поступающей с крыши воды, плотность соединения между собой отдельных звеньев труб, а также на правильность установки отмета и наличие отвода воды от здания.

В зависимости от состояния водосточных труб необходимо регулярно производить ремонт последних путем выпрямления смятых водосточных труб, смены отдельных звеньев и полной замены пришедших в негодность водосточных труб с тщательной окраской их (предпочтительно применять трубы из оцинкованной стали).

Жилые дома должны быть оборудованы:

●   указателями с обозначением наименовании улицы (переулка, проезда, площади);

●  номерными знаками отдельных строений установленного образца с порядковой последовательностью от уличной границы в глубину территории домовладения;

●  табличка с указанием номеров подъездов и номеров квартир, устанавливаемых на входных дверях в жилые дома, расположенные как с улицы, так и со стороны двора;

●   досками с указанием номеров квартир и фамилий ответственных квартиросъемщиков и собственников, устанавливаемыми на стенах при входе в подъезд.

 

По содержанию фундамента жилых домов особое внимание уделяют прочности и надежности.

Верхние слои грунта, расположенные непосредственно у поверхности, ослаблены и разрыхлены атмосферными осадками, ветром, попеременным замерзанием и оттаиванием. Для того, чтобы предохранить фундамент от поверхностных вод, особе внимание уделяется планировке дворового и уличного участков. С этой целью производят ежемесячный их осмотр; внеочередные осмотры необходимо делать после больших ливней и во время таяния снега.

При осмотре фундаментов из крупноблочных и крупнопанельных элементов необходимо обращать особое внимание:

●  на чрезмерное увлажнение грунта оснований и снижение его несущей способности, что может быть вызвано неудовлетворительным отводом поверхностных вод от стен домов вследствие плохого состояния отмостки и тротуаров;

● на наличие трещин в теле фундаментов: состояние заделки осадочных швов;

● на расстройство в стыках и сопряжений крупных элементов фундаментов со смежными конструкциями с образованием трещин и опусканием одного блока по отношению к другому;

●  на наличие агрессивных вод и возможное разрушение ими бетонных блоков фундаментов, раствора между блоками, панелями;

●   на промерзание глинистых грунтов-оснований вследствие недостаточной глубины заложения фундаментов или последующей срезки земли вокруг домов;

●   на понижение в процессе эксплуатации дома отметки полов подвальных помещений;

●   на размыв или чрезмерное увлажнение грунтов-оснований вследствие неисправности водопровода, канализации или трубопроводов систем горячего водоснабжения и отопления;

●    на наличие трещин в блоках и панелях фундаментов и стенах подвала вследствие перенапряжения их или других причин.

При наличии мелких трещин в стенах подвала, не имеющих определенного направления, свидетельствующих об усадочных явлениях, следует устранить резкие колебания температуры воздуха в подвалах. Для этого необходимо следить за исправностью теплоизоляции трубопроводов, исправностью оконных люков, располагаемых в подвальных помещениях.

В целях предохранения бетонных и железобетонных фундаментов от химической и электрохимической коррозии не допускается засоление и окисление грунта вокруг здания, для чего запрещается складывать снег, очищаемый с тротуаров после обработки его солью на незащищенных асфальтом участках двора. Складывать снег к деревьям разрешается только что выпавший, но не засоленный.

 

В процессе эксплуатации подвальных помещений необходимо следить за тем, чтобы все помещения были чистыми, сухими и в летний период регулярно проветривались, чтобы все трубопроводы, проходящие по подвальным помещениям, а также входные люки были в исправном состоянии и закрывались.

При осмотре подвальных помещений обращать особое внимание на:

●   состояние оконных приямков, оконных люков, ограждающих решеток;

●  состояние ограждающих конструкций и внутренних поверхностей стен, покрытий, а также перегородок, наличие местных повреждений штукатурки, наличие на стенах, перекрытиях и перегородках сырых пятен и грибковых образований, свидетельствующих о повышенной влажности подвальных помещений;

●  состояние полов, гидроизоляции, наличие местных повреждений, выбоин и др.;

● состояние заделки вводов трубопроводов через фундаменты, крепление санитарно-технического и инженерного оборудования к стенам или полу.

В случае появления на стенах, потолке и других местах подвальных помещений сырых пятен и плесени, образования конденсата на водопроводных трубах, проходящих через подвальные помещения, необходимо произвести осушку подвала путем открывания люков, оконных приямков, устройства вытяжной вентиляции, подачи нагретого воздуха в помещения. Если приведенные выше мероприятия не дадут надлежащего результата для установления причин увлажнения отдельных конструкций и повышенной влажности воздуха в подвальных помещениях, необходимо произвести тщательное обследование конструкции подвального помещения со вскрытием в случае необходимости отдельных мест, отрывкой шурфов с наружной стороны стен подвального помещения и др.

При затоплении подвальных помещений водой следует, прежде всего, установить причины затопления. Если причиной является неисправность трубопроводов (утечка из водопровода, канализации, систем горячего водоснабжения и отопления), необходимо отключить этот трубопровод и устранить в нем неисправность.

В случае затопления подвальных помещений грунтовыми водами должны быть приняты меры по исправлению дренажной системы вокруг дома или гидроизоляции стен и пола подвала.

Влажность воздуха подвальных помещений после всех устранений недостатков не должна превышать 65%.

Сохранность и долговечность всего здания в первую очередь обеспечивается правильным содержанием покрытия кровли, созданием нормального температурно-влажностного режима в чердачном помещении и своевременным выполнением необходимого текущего ремонта крыш.

Кровли чердачных крыш кроме общих осмотров два раза в год и внеочередных осмотров после стихийных явлений, должны осматриваться в летний период не реже одного раза в 2 месяца.

Все обнаруженные при осмотрах крыш недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта. К раскрытию кровель для ремонта приступают только при наличии на месте необходимых материалов, а размеры раскрытия должны рассчитываться так, чтобы к концу рабочей смены раскрытый участок кровли был покрыт новым материалом и обеспечивал беспрепятственный сток воды в случае дождя.

Ремонт пришедших в негодность деревянных частей конструкций крыш производят путем: усиления стропильных ног, замены поврежденных частей подстропильных брусьев и обрешетки новыми установками дополнительных стоек, прогонов и подкосов при наличии значительного прогиба стропильных ног.

Лестница в доме – часть его и служит для сообщения между этажами и состоит из наклонных лестничных маршей со ступенями, горизонтальных площадок, перил, оконных проемов.

Осматривать лестницы нужно два раза в год – весной и осенью.

Заделка образовавшихся трещин, выбоин и отколов в железобетонных конструкциях лестничных площадок и маршей производится цементным раствором с меткими заполнителями.

Расшатавшиеся лестничные перила должны быть укреплены. Для этого заделывают стойки в гнездах и заливают их цементным раствором; устанавливают металлические планки, привариваемые к торцам двух смежных маршей; укрепляют поручни из дерева. 

Водопровод и канализация

Системы водопровода и канализации должны обеспечить бесперебойную работу и отсутствие утечек воды из трубопроводов и приборов.

Нормативный срок службы: смесителей – 15 лет, унитазов керамических – 20 лет, пластмассовых – 30 лет, смывных бачков: чугунных высокорасположенных и керамических – 20 лет, пластмассовых – 30 лет, ванн эмалированных, чугунных – 40 лет, стальных – 25 лет, кухонных моек и раковин: чугунных, эмалированных – 30 лет, стальных – 15 лет, из нержавеющей стали – 20 лет, умывальников керамических – 20 лет, пластмассовых – 30 лет, душевых поддонов – 30 лет, водомерных узлов – 10 лет, туалетных и водоразборных кранов – 10 лет, задвижек и вентилей из чугуна – 15 лет, латунных – 20 лет.

Водопроводные сети из стальных труб в процессе эксплуатации после ремонтов должны подвергаться гидравлическим испытаниям с соблюдением требований технических условий и специальных инструкций. Величина испытательного давления для стальных трубопроводов равна рабочему давлению с коэффициентом 1.25, но не менее 10 ати. При этом увеличение испытательного давления сверх рабочего должно быть не менее 5 ати.

 

 

Горячее водоснабжение

Системы горячего водоснабжения должны обеспечивать бесперебойную подачу горячей воды в установленное время и максимальное снижение расхода тепла при обеспечении всех разборных точек водой с расчетной температурой.

Неисправности трубопроводов, арматуры горячего водоснабжения:

●    неисправность задвижек – это когда плотно закрытая задвижка пропускает горячую воду, причиной может быть отложение солей на дисках задвижек. Для удаления отложений шпинделя всех задвижек необходимо один раз в неделю передвигать до крайних положений несколько раз. Неисправную задвижку разобрать и пришабрить ее дисковые кольца и гнезда;

●  значительная разность температур воды у водоразборных точек на разных стояках. Признаком данной неисправности может быть это, когда температура воды у водоразборных точек на верхних и средних этажах в некоторых стояках ниже расчетной температуры более чем на 50 (остальные стояки в это время работают нормально).

● проржавление труб. Трубы и полотенцосушители ржавеют изнутри, образуя сквозные язвины. Способ предупреждения – необходимо обеспечивать постоянное нахождение воды в трубах (не опорожнять систему); трубы ржавеют снаружи отдельными местами и образуют течь. Причиной этого служит то, что трубы глухо заделаны в бетонном или железобетонном перекрытии. Способ устранения неисправности – надо трубу через перекрытие пропускать в стальной гильзе так, чтобы ее верхний конец выступал на 5-10 мм выше пола;

●  неисправности арматуры. Неисправность – утечка воды. Причина неисправности – неплотность сальника. Способ устранения неисправности – подтянуть сальниковую гайку или заменить набивку сальника; утечка воды может быть из-за того, что уплотнительная прокладка сделана из резины или кожи. В данном случае надо заменить уплотнительную прокладку из листового паранита; утечка воды в результате неплотности между поворотной пробкой арматуры и пробочным корпусом. Способ устранения – надо притереть пробку к корпусу и уплотнить ее прижатием гайки.

 

 

Центральное отопление

Системы центрального отопления дома должны в отопительный сезон работать бесперебойно и обеспечивать нормальную температуру воздуха во всех помещениях.

Для достижения экономичной работы системы отопления и температуры 180 в жилых помещениях не допускать:

●    неплотностей в притворах входных дверей лестничных клеток и окон, для чего снабдить двери надежными пружинами и своевременно производить необходимый ремонт этих дверей и окон;

●   повреждений в изоляции отопительных трубопроводов;

●    неутепленных окон и балконных проемов, требуя от жителей дома приведения их в должный порядок.

 

Эксплуатация электрооборудования жилых домов

Электрооборудование жилых домов должно обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии к источника освещения, бытовым прибора, силовым установкам и другим токоприемникам, имеющимся в здании в соответствии с действующими стандартами.

Эксплуатация электрических установок в жилых домах производится в соответствии с девствующими «Правилами устройств электроустановок», «Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей», «Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей», «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» и направлена на обеспечение исправного состояния электрооборудования, надежную и рациональную эксплуатацию установок, а также на безопасные условия труда при обслуживании и ремонте электрооборудования.