Статистический рынка недвижимости

Содержание 

Введение 

      Актуальность  темы исследования. Экономические преобразования последнего десятилетия изменили облик  страны, ориентиры общественного  развития. В новых условиях проблемы совершенствования, организации и управления рынком жилья приобрели особую актуальность, поскольку их решение напрямую зависит от проводимой государством экономической политики, а также от выработки адекватных реальной практике методологических и концептуальных подходов. Жилищная сфера является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ. Неразвитый рынок жилья, низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках не позволяют государству обеспечить эффективное управление им.

      Противоречия  между субъектами рынка жилья  на региональном уровне ликвидировать  нельзя - это объективная закономерность, присущая любому рынку. Но им можно  и необходимо управлять. Именно поэтому  исследование социально-экономической природы рынка жилья, разработка методологии его регулирования актуальны и своевременны. Представленная концепция реформирования и управления рынком жилья базируется на трудах классиков экономической мысли и на результатах современных исследований отечественных и зарубежных ученых. В советский период внимание экономистов сосредоточилось на поиске вариантов и разработке механизмов повышения эффективности использования капитальных вложений в материальной сфере производства.

      Серьезный вклад в разработку указанного направления внесли труды Л. Абалкина, В. Воропаева, И. Галкина, М. Екельчика, А. Журавлева, Т. Заславской, А. Здра-вомыслова, Ю. Казанского, Д. Львова, Ю. Панибратова, Л. Сабсовича, В. Сокольского, В. Тамбовцева, Г. Хайкина, Е. Ясина.

      Однако  сама постановка вопроса изучения и  формирования рынка жилья на этом этапе развития была во многом некорректной ввиду его ограниченности сделками по купле-продаже частных домов, дач и других владений данного  рода. Переход к рынку не внес существенных изменений в развитие отечественной экономической науки в области жилищного строительства, однако некоторые проблемы институционального проектирования и разработки механизмов реализации его экономического потенциала нашли отражение в работах Л. Абалкина, В. Видяпина, С. Глазьева, М. Дубовой, А. Илларионова, О. Иншакова, Р. Коуза, А. Лившица, О. Ломовцевой, Д. Львова, Д. Норта, В. Тамбовцева, А. Шаститко. Отдельным проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Р. Аллена, И. Кнайта, Р. Ланглойза, Н. Мэнкью, Д. Норта, Г. Поляковского, Г. Саймона, Р. Страйка, Г. Харисона, М. Шарпа.

      Существенное  влияние на формирование разрабатываемой  концепции оказали труды А. Асаула, В. Афанасьева, В. Бузырева, В. Воропаева, П. Грабового, В. Кабанова, Ю. Казанского, И. Корчаго, В. Лимаренко, B. Николаева, Ю. Панибратова, Я. Рекитара, Л. Руди, О. Санжиной, И. Степанова, В. Томилова, Б. Хромова, В. Черняка, Н. Чикишевой, Е. Ясина. Вместе с тем многие проблемы рынка жилья остаются неисследованными.

      Поиск и разработка механизма трансформации  средств населения, предприятий  и коммерческих банков в инвестиции в развитие жилищной сферы на переходном этапе, определение места и роли рынка жилья в системе экономики, а также изучение системы отношений между его субъектами стали темой исследования, определили его цель, задачи и структуру.

      Целью исследования является изучение рынка  жилья в Чувашии.

      Основные  задачи исследования:

- изучить теоретические основы рынка жилья;

- провести анализ и проблемы рынка жилья в Чувашии;

- выявить перспективы развития рынка жилья Чувашии.

      Объект  исследования - рынок жилья Чувашской  Республики. Предмет исследования - социально-экономические отношения  в сфере управления рынком жилья  в регионе.

      Методологической  основой исследования явилось изучение концепций и гипотез, представленных в классических и современных  трудах отечественных и зарубежных экономистов с использованием исторического  и системного подхода.

      Осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный рынок жилья. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, учитывались результаты социологических исследований, использовались методы математической статистики и экспертных оценок. Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Чувашской Республики, Госстроя России, Министерства экономики РФ, оперативные данные и др.

       1. Теоретические  основы статистического  анализа 

      рынка недвижимости

      1.1. Анализ свойств  рынка 

      При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

• ценовая ситуация на рынке; [12, 125]
• конъюнктура спроса и предложения;
• активность рынка, объем операций на рынке;
• ликвидность объектов;
• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

      В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

      Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений. [11, 25]

      1.2. Показатели анализа  рынка недвижимости 

      По  своей форме показатели могут  быть разделены на следующие категории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные): 
   а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д. 
   б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов

• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

      Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей. [8, 206]

      Необходимо  отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке  недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка. 

      1.3. Принципы анализ  рынка недвижимости 

      В основу разработки информационно-аналитической  системы положены следующие принципы:

      1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных - хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

      2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

      3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования - сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

      4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

      5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

      6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

      7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.