Статистическая характеристика рынка жилья

     Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход – сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.

     Норма капитализации подвержена влиянию  таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый  рост квартирной платы, риски неполучения  дохода, налоги на недвижимость.

     Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость,  в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства – сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда – сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

     Равновесное состояние на рынке жилища можно  представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного  рынка фактически отсутствует, поскольку  они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.

     На  параметры рынка жилья оказывает  влияние не только внутренние, но и  внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.

     Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов  населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

     Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

     Увеличение  спроса на жилье как предмет собственности  и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

     Еще одним внешним фактором, оказывающим  влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного  строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых  объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

     Таким образом, можно сделать вывод, что  на соотношение спроса и предложения  на рынке недвижимости влияет целый  ряд факторов. Состояние жилищного  рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

2. Состояние жилищного рынка в России.

Для того, чтобы определить основные проблемы жилищного рынка России, необходимо, прежде всего проанализировать основные параметры жилищного рынка, определить установившиеся между ними соотношения и их характерные особенности. По результатам анализа выявить имеющиеся на рынке деформации, выделить те существующие факторы, которые могут в нужном направлении изменить требуемые параметры и их соотношение.  

2.1. Динамика объема  работ, выполненных  по виду деятельности  «Строительство»  в г. Самара. 

     В 2009 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидания такого же успеха в 2008 г. Были неоправданны, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

     Объемы  жилищного строительства в 1990-2007 гг.

     Рост  цен привел к сокращению объема спроса: при существующем на тот момент уровне цен сложно было ожидать большого объема покупок жилья. Соответственно, предложение увеличивалось не слишком  существенно – прогнозируемый рост объема ввода жилых помещений составил около 6%.

Из-за специфики  деятельности в строительстве объем  работ в течение года распределения  неравномерно и носит выраженный сезонный характер – существенное сокращение деятельности приходится на январь (что особенно заметно с 2006г. когда в России официально объявлены новогодние каникулы). В весенние месяцы в строительной сфере происходит интенсификация деятельности, большой объем работ приходится на лето.

     В осенние месяцы(октябрь, ноябрь) темпы  роста строительного сектора  несколько сокращаются. В последние годы значительная интенсификация деятельности замечена в декабре. Это связано как с совершенствованием самих технологий, позволяющих вести строительство и в зимний период, так и с необходимостью ввода максимального числа объектов перед новогодними праздниками (в России, начиная с января, по всей стране наблюдается замедление деловой активности, что существенно сокращает денежные потоки и уменьшает объем платежеспособного спроса).

     Основной  объем ввода жилья в России приходится на ее западную часть – Центральный и Приволжский федеральные округа (32,3 и 21,2% соответственно). При этом, если в 1990г. данные районы имели примерно равные позиции по объему ввода в эксплуатацию жилых помещений, то на сегодняшний день Центральный федеральный округ прочно занимает лидирующие. В течение исследуемого периода интенсификация строительства произошла в Южном федеральном округе. По остальным регионам, в особенности расположенным в восточной части страны, произошла существенная утрата позиций – доля Дальневосточного федерального округа сократилась почти в 3 раза, Сибирского – более чем на 6%.

     Строительство в Самаре достаточно интенсивно, и  стабильно. Но часто встречается  такой момент, как «замораживание»  строительства. Некоторые жилые  комплексы просрочили сроки сдачи на 2-3 года, некоторые даже на 10 лет.

     Чтобы лучше и более подробно посмотреть данные о строительстве в Самаре за последние 2 года, воспользуемся  таблицей ниже.

Динамика  объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство". 

Проведя некоторые расчеты и пользуясь  такими формулами как:

     Абсолютный  прирост. Его применяют для выражения абсолютной скорости роста (снижения) уровня динамики. Его величина определяется как разность двух сравниваемых уровней. Она исчисляется по формуле:

∆ц = yi – y i-1              или             ∆б=yi – y0

1. Темп роста. Интенсивность изменения уровней ряда динамика оценивается отношением текущего уровня к предыдущему или базисному, которое всегда представляет  собой положительное число. Он выражается в процентах. Исчисляется по формуле:

Тр = * 100

2. Темп прироста. Используется для выражения изменения величины абсолютного прироста уровней ряда динамики в относительных величинах. Исчисляется по формуле:

 Тпр  = * 100       или        Тпр = * 100

3. Абсолютное значение одного процента прироста. Определяется как результат деления прироста на соответствующий темп прироста, выраженный в процентах. Исчисляется по формуле:

│%│=                   или          │%│= 0,01* yi-1

     Используя эти формулы, можно проанализировать таблицу данную выше и составить  динамику объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  за 2009 и 2010 года.

Динамика  объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство» за 2009 год.