Статистическая характеристика рынка жилья

Федеральное агентство по науке и образованию  Российской Федерации

ГОУ ВПО  «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра статистики 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

    по  дисциплине "Статистика" 

    на  тему "Статистическая характеристика рынка жилья" 
 
 

Студентки Владимировой В.О.

2 курса 1 группы, специальности 060800

"Мировая  экономика",

Института теоретической экономики и международных  экономических отношений 
 

Научный руководитель

Чистик  Ольга Филипповна.

Дата  защиты _____________________

Оценка __________________________

Члены комиссии __________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Самара 2010

   Содержание.

Введение.            3

1. Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментов.         4

1.1. Рынок жилья: субъекты, факторы.       5

1.2. Факторы, влияющие на спрос и предложение на жилищном рынке.       12

2. Состояние жилищного рынка в г. Самара.             20

2.1. Динамика  объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство».                           20

2.2. Структура  жилых домов по формам собственности и этажности.         29

Заключение.                  36

Библиографический список.                37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

     В современной России наблюдается  процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая  в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

     Различные специалисты  в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о  появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

     В статистической науке измерение  уровня жизни населения и его  динамики является одной и приоритетных задач. Для анализа процессов в этой области экономическая статистика использует систему показателей, характеризующих различные аспекты благосостояния населения: доходы, потребление, сбережение, имущество, социально-демографические характеристики. Такой аспект как, недвижимое имущество, является одной из важных характеристик уровня жизни населения.

     При детальном изучении всех механизмов рынка жилья в своей работе, я попытаюсь найти ответы на такие  вопросы как, какова строительная активность России по отношению к другим странам, динамику строительства в г. Самара и структуру жилья. 
 
 
 
 

1. Общая характеристика рынка  недвижимости и его  сегментов.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

         Одной из главных функций, которую подразумевает рынок недвижимости любой страны это сведение вместе покупателей и продавцов, прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.¹

         Российский рынок недвижимости только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах:

1. рынок жилых и нежилых помещений
2. рынок земельных участков
3. рынок ценных бумаг на недвижимость

К примеру, рынок  жилых помещений предусматривает  как продажу, так и аренду, и  эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Развитие  рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых  на первом месте находятся спрос  и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе перед нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.  

1.1. Рынок жилья: субъекты, факторы.     

     Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

     Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Выделяют три таких сектора: 2

• товар в виде конкретных объектов недвижимости;
• работы, т. е. строительство, реконструкция;
• услуги, т. е. посредничество, оценка, маркетинг.

     Каждый  из этих секторов может быть поделен  на более узкие секторы, так что  каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так  сектор недвижимости как товар подразделяется на жилые и нежилые помещения. В свою очередь жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения – на административные, торговые, производственные, вспомогательные, складские и так далее. Городское жилье также можно дробить на более мелкие секторы: приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

     Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных.  Они могут характеризоваться географией размещения, демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

     При делении рыночного пространства получается много частей, каждая из которых характеризуется принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

     По  функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок  земли (земельных участков); рынок  жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

     Каждый  из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

     Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют  особые процедуры при оценке и  продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство  является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

     На  отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

     В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:³

     - первичной, которая характеризует  появление недвижимости как товара  на рынке. Государство в лице  федеральных, региональных и местных  органов власти в настоящее  время выступает как основной  продавец недвижимости

     - вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

     Под первичным рынком недвижимости принято  понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными, а также  приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

     Под вторичным рынком недвижимости —  сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или  с другими формами перехода поступивших  на рынок объектов от одного владельца к другому.

     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

     Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

     Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

     Рынок недвижимости испытывает на себе влияние  экономической ситуации в целом  как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

     Так, при снижении спроса вторичный рынок  недвижимости может достаточно гибко  реагировать на него уменьшением  предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

     Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

     Вторичный рынок недвижимости является более  инертным в связи с тем, что  решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.⁴

     Отличительной особенностью недвижимости служит и  то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

     На  пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных  переходным периодом в российской экономике.