Жилищная политика России. История до сегодняшних дней

6) статья 3 Закона РСФСР от 7 июля 1987 года «О внесении изменений  и дополнений в некоторые законодательные  акты РСФСР» (Ведомости Верховного  Совета РСФСР, 1987, № 29, ст. 1060);

7) Указ Президиума Верховного  Совета РСФСР от 18 ноября 1988 года  № 10482-XI «О внесении дополнения  в статью 37 Жилищного кодекса  РСФСР» (Ведомости Верховного Совета  РСФСР, 1988, № 47, ст. 1493);

8) Указ Президиума Верховного  Совета РСФСР от 19 декабря 1988 года  № 10791-XI «О дополнении статьи 5 Жилищного  кодекса РСФСР» (Ведомости Верховного  Совета РСФСР, 1988, № 51, ст. 1619);

9) Указ Президиума Верховного  Совета РСФСР от 22 июня 1989 года  № 11943-XI «О внесении дополнений  и изменений в Жилищный кодекс  РСФСР» (Ведомости Верховного Совета  РСФСР, 1989, № 26, ст. 642) и др.

В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент страны, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью».

В настоящее время приняты четыре критерия оценки развития станы: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.

Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:

а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;

б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

Падение объемов строительства жилья связано с тем, что при переходе к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х гг. до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина этого заключается в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от полутора до трех с половиной лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до двухсот подписей. Все это приводит к удорожанию строительства и повышению цены продажи жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках (например, в 2004 г. в регионах цены выросли на 26%, в Москве – на 45%). Средняя цена на первичном рынке в два-три раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов составляет менее 10 млрд. рублей.  Частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных средств. Все это привело к тому, что:

- состоят в очереди на улучшение  жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6%);

- время ожидания в очереди  на получение социального жилья  малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;

- число желающих улучшить жилищные  условия составляет 61% (31,6 млн. семей);

- общая потребность в жилье  составляет около 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося  фонда);

- в 2003 г. улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7% желающих).

Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих более чем затруднительно. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно, с использованием кредита либо с частичной помощью государства, приобрести жилье.

В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

1) спрос на рынке жилья, в том  числе все еще высокие процентные  ставки по ипотеке (11-14%), высокие  цены на жилье, смешанный состав  очереди на получение социального  жилья, высокие ограничения в  области определения жилищных  прав;

2) предложение на рынке жилья, в том числе большое количество  согласований исходно-разрешительной  документации, отсутствие земельных  участков с инфраструктурой и  процедур доступа к этим участкам.

Основная часть сектора жилищного строительства приватизирована: 90% строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы:

а) уменьшение доли крупнопанельного строительства;

б) в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.

Для увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять организационные, административные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса РФ наряду с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и согласованность норм, регулирующих территориальное планирование, подготовку и реализацию инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства; снять препятствия к инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц; установить правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

 Более полутора десятков  законопроектов направлены на  снятие ограничений, развитие системы  ипотечного жилищного кредитования  и привлечение инвестиций в  жилищное строительство, уменьшение  транзакционных издержек, в том  числе, за счет отмены нотариального  удостоверения договора ипотеки, формирование кредитных историй  и системы страхования ипотечных  кредитных рисков.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на разрешение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» на 2002–2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты:

 а) сокращение времени ожидания  в очереди на получение социального  жилья малоимущими гражданами  с 15-20 лет до пяти-семи лет;

 б) обеспечение уровня доступность  приобретения жилья, при котором  средняя стоимость стандартной  квартиры размером 54 кв. м будет  равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. Названная выше Программа включает девять подпрограмм:

1. «Государственные жилищные сертификаты»;

2. «Обеспечение жильем граждан  Российской Федерации, подлежащих  отселению с комплекса «Байконур»;

3. «Переселение граждан Российской  Федерации из ветхого и аварийного  фонда»;

4. «Реформирование и модернизация  жилищно-коммунального комплекса  Российской Федерации»;

5. «Обеспечение жильем участников  ликвидации последствий радиационных  аварий и катастроф»;

6. «Обеспечение жильем беженцев  и вынужденных переселенцев в  Российской Федерации»;

7. «Обеспечение жильем молодых  семей»;

8. «Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего  Севера и приравненных к ним  местностей»;

9. «Мероприятия по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан».

Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:

 а) дефицит федеральных бюджетных  ассигнований на выполнение обязательств  государства по обеспечению жильем  граждан России;

 б) отсутствие концентрации  федеральных бюджетных ассигнований  на главных направлениях, их распыление  по девяти подпрограммам, пяти  государственным заказчикам, по  всем регионам;

 в) отсутствие консолидации  бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального  уровней;

 г) слабое использование внебюджетных  источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан;

 д) отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов  жилищного строительства.

Опыт реализации Программы «Жилище» в качестве государственного заказчика-координатора позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов. 

Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием «Формирование участков под жилищное строительство». В этой подпрограмме и частично в подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда» в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, а также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование создания участков будет вестись на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов, федеральные средства – на возвратной основе (например, беспроцентный кредит). При этом наносится серьезный удар по коррупции и взяткам.

Ежегодно на реализацию названных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд. руб., в том числе не менее 5 млрд. руб. на выполнение подпрограммы «Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья». Представляется, что в перспективе можно использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Безусловно, строительный комплекс России способен решить поставленные перед ним задачи. Сегодня ему для этого нужны земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо совершенствовать региональное законодательство и нормативную базу в целом, разрабатывать региональные программы и проекты, генеральные планы и планы застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

 

2 ЖИЛЬЕ, КАК ОСНОВА ЖИЗНИ ПОЛНОЦЕННОГО ОБЩЕСТВА

Существует  вещи в жизни каждого человека,  ради которых он способен  пожертвовать чем угодно: рождение детей, их образование, здоровье, пища и жилье.  C жилья все начинается - именно оно является  центральным пунктом нашей жизни, именно оно  удовлетворяет ряду  животных человеческих потребностей, заложенных когда-то природой - чувство самосохранения (безопасность), приватность, воспроизводство. Жилье – это место семьи и уюта.  В демократическом обществе и рыночной экономике жилье приобретает еще  больший оттенок важности, ибо человек  без  него не производителен и не  предприимчив.

Если человека лишали жилья – то лишали его всего: опоры, безопасности; у людей отбирали  жилье, загоняли в бараки, делая из них рабов.

В России отсутствует всякая систематизации в строительстве, оно идет полным ходом  в Москве, а  в провинции почти стоит на месте. Ввиду уже описанной мной статистикой доходов населения нашей страны – мы работаем не для мечты, а для выживания.

На стадии строительства  нового жилья одним из важных направлений жилищной политики  считается  соответствие  структуры жилищного фонда  к потребностям населения, его демографическому составу. Другими словами определяется необходимое количество жилья, определяется его  тип, его  уровень.

Тадао Андо, известный  японский архитектор сказал: "Осознание того, что жизнь людей стала лучше - и есть награда архитектора после каждого завершенного проекта".

Архитектор  действительно стоит у рождения нового образа жизни человека, он придумывает его среду обитания. От него зависит   судьба, психоэмоциональное состояние жильцов  дома, который он спроектировал; но какой может это быть дом,  если это жилье эконом класса,  c   комнатками c маленькими окошками, рассчитанное на  ту часть  населения города, которая в состоянии его приобрести. Это 1, 2, 3, 4 комнатные квартиры.  Такие помещения как гостиные, столовые, игровые – уж никак в типовом жилье  не предусмотрены.

Вот, например, на западе, квартиру выбирают  по количеству в ней не комнат, а спален, таким образом у каждого появляется свое  место,  при спальне имеется кабинет,  есть гостиная для всех членов семьи, в семейной спальне предусматривается свой санузел,  гардеробная.  У нас в типовом жилье такого просто нет, в лучшем случае у каждого члена семьи будет своя комната.

В нашей стране 77%  живет в многоквартирных домах, поскольку в виду неравномерной плотности распределения населения, основная часть граждан проживает в городах, поскольку в негородских населениях не только нечего делать, да и выжить намного сложнее. Для сравнения  в США 2/3 жилищного фонда приходятся на индивидуальные дома.