Земельные ресурсы как объект муниципального управления

     Муниципальное образование по своей природе является сложной системой и, соответственно, подвержено влиянию внешних и внутренних факторов, которые оказывают воздействие и на систему муниципального управления земельными ресурсами.

     Любой механизм управления как отдельными секторами экономики, так и народным хозяйством (в том числе и земельными ресурсами) должен отвечать определенным наборам общественных принципов данной функциональной системы. Можно отметить несколько основных принципов управления земельными ресурсами на современном этапе развития земельных отношений в Российской Федерации, которые в равной степени могут быть использованы в системе как государственного, так и муниципального управления:21

     1. Многообразие форм собственности на землю и землепользования. Данный принцип заложен в Конституции РФ. В соответствии с ним земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Действующее законодательство позволяет субъектам всех форм собственности иметь равные права по использованию земель и распоряжению ими.

     2. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. В соответствии с этим принципом регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

     3. Научный подход к регулированию земельных отношений. Данный принцип предполагает, что земельные отношения должны регулироваться с использованием научно обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.

     5. Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Этот принцип означает, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.

     5. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу данного принципа положены разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению и изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.

     6. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства. В соответствии с этим принципом любое использование земли должно осуществляться собственниками, землепользователями и арендаторами без нанесения ущерба окружающей среде.

     7. Платность землепользования. Это основополагающий принцип рыночной экономики, согласно которому земельный участок выступает как недвижимость, как объект гражданскоправового оборота, следовательно, любое использование земли должно осуществляться за плату.Устойчивость развития городского землепользования. Данный принцип направлен на обеспечение гарантий прав собственников, землепользователей и арендаторов. В соответствии с этим изъятие земель у правообладателя допускается в исключительных случаях при нарушении земельного законодательства или выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

     8. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют их судьбе. Данный принцип имеет большое значение при управлении землями в поселениях, где земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости образуют единый недвижимый комплекс.

     9. Принцип информативности. Любые участники земельно-имущественных правоотношений должны иметь возможность получить всю информацию о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.

     10. Принцип ответственности. Данный принцип означает, что нарушения земельного законодательства должны устраняться в бесспорном порядке, а лица, их допустившие, должны привлекаться к ответственности. Кроме того, этот принцип предполагает равенство всех сторон земельных отношений перед законом, в том числе государственных и муниципальных органов, осуществляющих управление земельными ресурсами.

     Названные принципы регулирования земельных отношений создают основу, на которой базируется система государственного и муниципального управления в Российской Федерации.

     Управление в целом и управление земельными ресурсами в частности складывается из циклов (стадий) управленческой деятельности. Применительно к земельным ресурсам такие циклы будут следующими: 
сбор достоверной информации об объекте управления (т.е. о земельных ресурсах) и его изучение; выработка концепции управленческих решений применительно к конкретным условиям; реализация концепции управления земельными ресурсами; осуществление контроля за реализацией управленческих решений.

     В завершение следует отметить, что современная система управления позволяет местным органам власти при комплексном, системном подходе к управлению эффективно и рационально использовать земельные ресурсы в пределах поселения, воздействовать на развитие рынка земли и привлечение инвестиций, создавать необходимые условия для устойчивого развития поселения, не дожидаясь решения данных вопросов на федеральном уровне.

Разработка направлений совершенствования системы управления земельными ресурсами

 

2.2 Кадастровая оценка земель поселений как система регулирования земельных отношений на муниципальном уровне

     Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

     Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

     Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

     Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) объекта ГКОЗП.

     Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

     Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

     Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

     Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

     Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

     В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:22

     - в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

     - для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

     - для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

     - для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

     Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:23

     Этап 1 - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

     Этап 2 - функциональное зонирование территории города.

     Этап 3 - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

     Этап 4 - ценовое зонирование территории города.

     Этап 5 - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

     Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

     На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

     Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

     Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

     Теперь необходимо  более детально рассмотреть основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов. Наиболее важными из них являются этапы 1-3.

     Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации. Подготовительные работы включают:24

     - сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

     - определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

     - классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;

     - классификацию земель по функциональному использованию;

     - классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

     - оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

     - определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

     - сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

     Этап 2. Функциональное зонирование территории города. Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:25

     1. Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

     2. Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

     3. Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

     4. Транспортная зона - зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

     5. Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

     6. Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

     Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

     Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

     - малоэтажной усадебной жилой застройки;

     - малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

     - многоэтажной секционной застройкой (3-5 этажей);

     - многоэтажной секционной застройкой (6-9 этажей);

     - многоэтажной секционной застройкой (10-12 этажей) и т.д.

     Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

     Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:26