Понятие и структура ЖКХ: сущность, особенности, основные сферы инженерного обеспечения

В настоящее время необходимо следующее:

- создать условия для  развития всех форм участия  населения в управлении жилищным  фондом, как с образованием товариществ  собственников жилья, так и без  их образования (в форме домовых  комитетов);

- подготовить методические рекомендации по всем стадиям процесса создания товариществ собственников жилья и выбору управляющих компаний, а также типовых договоров, заключение которых необходимо для обеспечения обслуживания жилого дома;

- установить четкий  порядок передачи товариществам собственников жилья от государственных структур управления жилищным фондом: информации и документации, необходимой для организации управления жилым домом; здания, в котором создается товарищество собственников жилья; долговых обязательств жильцов по оплате жилищно-коммунальных услуг;

- установить механизмы  реального контроля со стороны  товариществ собственников жилья  за деятельностью управляющих  компаний, включая определение порядка  третейского (внесудебного) арбитража  спорных ситуаций, возникающих в сфере управления жилищным фондом;

- оказать государственную  поддержку при установке общедомовых  узлов учета потребления воды  и тепла в жилищном фонде  Санкт-Петербурга.

Что делать администрация района, чтобы привлечь население для участия в управлении жилищным фондом, оказывать ли материальную поддержку младшему обслуживающему персоналу жилищных предприятий?

Считаем целесообразным предоставлять льготы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги младшему обслуживающему персоналу жилищных предприятий и старшим по домам муниципального района. 
Старшие же по домам ежеквартально должны предоставлять отчеты о проделанной работе. Грамотная работа со старшими по домам может дать положительные результаты, например, :

- своевременно выявляться  недостатки в проведении текущего ремонта жилищного фонда;

- составляться акты  недопоставки коммунальных услуг (работа уборщиц, дворников, отключение  подачи холодного, горячего водоснабжения);

- проводиться разъяснительная  работа с должниками по оплате  за жилищно-коммунальные услуги;

- старшие по домам  должны принимать участие в  работе с жителями по заключению  договоров на управление многоквартирным 

- совместно с «УК  ЖКХ» должны вести разъяснительную  работу среди собственников и  нанимателей жилых помещений  в части разъяснений статей Жилищного Кодекса РФ касающихся управления домами.

Решение местных проблем, в том числе жилищных, невозможно без реального участия самого населения. При имеющихся ограниченных ресурсах местная власть не в состоянии решать все проблемы территории города, каждого уголка жилого квартала, каждого подъезда дома. Порождаемое бесплатными благами иждивенческое настроение у населения не стимулирует заботливого отношения даже к тем улучшениям, на которые изыскиваются средства. С другой стороны, громоздкая система управления и принятия решений даже по самым мелким вопросам значительно затрудняет участие жителей в управлении и сохранении жилищного фонда. В то же время именно малый бизнес способен оперативно решать многие вопросы в сфере обслуживания и предоставления услуг. Участие малого бизнеса и жителей в управлении и сохранении жилищного фонда может позволить сделать управление жилищным фондом более гибким, а также обеспечить активное вовлечение жителей в управление и сохранение жилищного фонда.

Устранение некоторых проблем ЖКХ станет возможным только путем реализации пяти задач, решение которых в среднесрочной перспективе позволит сформировать нормальные условия для развития отрасли и продолжения идущего процесса преобразований. Одной из этих задач, на наш взгляд является развитие инициативы собственников жилья

Улучшение качества обслуживания и ремонта жилищного фонда зависит не только от предоставляемых населению услуг, но и от позиции самих собственников жилья, которые данные услуги заказываю.

Прогноз об активизации участия населения в управлении жилищным фондом по мере роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, к сожалению пока, не оправдывается. Представляется, что основными причинами этого являются два фактора.

Во-первых, люди не хотят брать на себя ответственность, которую должны нести собственники, за управление и преумножение своей собственности. С одной стороны, они имеют возможность избежать подобной ответственности, поскольку муниципальные структуры по умолчанию продолжают управлять частным жилищным фондом как муниципальным. С другой стороны, по отношению к частному жилищному фонду сохраняются риски, связанные с неопределенностью источников финансирования капитального ремонта, неразвитостью механизмов страхования жилья и т.п.

Во-вторых, процесс принятия решений собственниками жилья, объективно достаточно сложный, еще более усложняется благодаря наследию административно-командной системы, сложившейся в отрасли.

Принятая ранее Концепция преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве основывалась на предпосылке, что местные власти, ориентируясь на объективные потребности развития сектора и интересы жителей, будут активно предпринимать меры, фактически выводящие из-под их контроля тот самый сектор экономики, который во многом является базой их роли и влияния в муниципальном образовании.

При этом в результате собственных действий местная власть должна была значительно ограничить сферу своего административного контроля, лишиться существенных и никак не учитываемых в бюджете финансовых средств, собранных с населения за услуги ЖКХ и далеко не всегда полностью используемых по назначению, лишиться важного рычага влияния на население в период выборов, в подготовке к которым жилищно-коммунальные структуры, фактически имеющие доступ к каждому потенциальному избирателю, часто играют немаловажную роль.

Таким образом, основная проблема заключается в том, что, будучи теоретически вполне правильной, Концепция реформирования не соответствовала ничьим интересам. Ни муниципальные власти, ни собственники жилья, ни население в целом, ни частный бизнес до последнего времени не имели ни желания, ни возможности способствовать рыночным преобразованиям в ЖКХ.

Таким образом, проблемы улучшения содержания и обслуживания жилищного фонда – это в первую очередь проблема устранения административных барьеров существующих в данном секторе, а во - вторых создание максимально благоприятных условий для субъектов, заинтересованных в переходе к рыночным правилам игры, и создание благоприятных условий для практической реализации интересов этих субъектов.

Большое значение в этой связи имеет принятие Жилищного кодекса, в соответствии с которым за содержание многоквартирного жилищного фонда отвечают не органы местного самоуправления, а собственники этого жилищного фонда. И власть в вопросах управления жилищным фондом в общем случае должна выступать просто как один из его собственников. Для реализации данной задачи необходимо провести упрощение процедур создания товариществ собственников жилья, упростить предоставляемую ими отчетность. Требуется обеспечить безусловность передачи в общую долевую собственность собственников помещений земельных участков, на базе которых сформирован комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и многоквартирный дом. Необходимо в каждом муниципальном образовании организовать обучение представителей товариществ собственников жилья и организовать распространение лучших практик, наработанных отдельными ТСЖ за прошедшие годы.

В первоочередном порядке необходимо определение и реализация мер по государственной поддержке проведения собственниками жилищного фонда его капитального ремонта (модернизации) и создание специализированной государственной структуры для унификации требований и предоставления гарантий по заимствованиям на капитальный ремонт (модернизацию) многоквартирного жилищного фонда. Органы местного самоуправления должны способствовать проведению собственниками помещений в многоквартирных домах общих собраний по выбору способа управления домом, особенно в домах - где есть муниципальная доля.

В то же время, необходима и разработка административных механизмов воздействия на собственников, содержащих многоквартирный дом в ненадлежащем состоянии. С целью развития конкуренции в сфере управления и обслуживания жилья, создания условий для привлечения малого бизнеса в жилищную сферу в ближайшее время необходимо подготовить и внести поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации ограничивающие возможность выбора способа непосредственного управления многоквартирным домом количеством помещений в котом превышает шестнадцать и более единиц. С 01 января 2007 года органы местного самоуправления обязаны проводить конкурсы по выбору управляющих организаций в домах, жители которых не определили способ управления, но готовиться к этому надо уже сейчас.

Следующие задачи - Развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания многоквартирного жилищного фонда; Развитие бизнеса на основе государственно-частного партнерства; Совершенствование тарифного регулирования организаций коммунального комплекса; Повышение эффективности государственной бюджетной политики.

Коренные изменения в проводимой жилищно-коммунальной политике востребованы сегодня как обществом, так и властью. Главная цель преобразований жилищно-коммунального сектора российской экономики декларируется просто и предельно понятно: создание условий для приведения жилищного фонда в состояние, обеспечивающее комфортные условия проживания граждан и обеспечение качественного, надежного и доступного предоставления им жилищно-коммунальных услуг. Для реализации данной цели необходимо совсем немного - согласованная и совместная работа в данном направлении федеральных органов государственной власти, органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Улучшение качества обслуживания и ремонта жилищного фонда зависит не только от предоставляемых населению услуг, но и от позиции самих собственников жилья, которые данные услуги заказывают.

Прогноз об активизации участия населения в управлении жилищным фондом по мере роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, к сожалению пока, не оправдывается. Во-первых, люди не хотят брать на себя ответственность, которую должны нести собственники, за управление и преумножение своей собственности. С другой стороны, по отношению к частному жилищному фонду сохраняются риски, связанные с неопределенностью источников финансирования капитального ремонта, неразвитостью механизмов страхования жилья и т.п.

Принятая ранее Концепция преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве основывалась на предпосылке, что местные власти, ориентируясь на объективные потребности развития сектора и интересы жителей, будут активно предпринимать меры, фактически выводящие из-под их контроля тот самый сектор экономики, который во многом является базой их роли и влияния в муниципальном образовании.

Таким образом, основная проблема заключается в том, что, будучи теоретически вполне правильной, Концепция реформирования не соответствовала ничьим интересам. Ни муниципальные власти, ни собственники жилья, ни население в целом, ни частный бизнес до последнего времени не имели ни желания, ни возможности способствовать рыночным преобразованиям в ЖКХ.

Большое значение в этой связи имеет принятие Жилищного кодекса, в соответствии с которым за содержание многоквартирного жилищного фонда отвечают не органы местного самоуправления, а собственники этого жилищного фонда. И орган местного самоуправления в вопросах управления жилищным фондом в общем случае должен выступать просто как один из его собственников. Для реализации данной задачи необходимо провести упрощение процедур создания товариществ собственников жилья, упростить предоставляемую ими отчетность. Требуется обеспечить безусловность передачи в общую долевую собственность собственников помещений земельных участков, на базе которых сформирован комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и многоквартирный дом. Необходимо в каждом муниципальном образовании организовать обучение представителей товариществ собственников жилья и организовать распространение лучших практик, наработанных отдельными ТСЖ за прошедшие годы. Органы местного самоуправления должны способствовать проведению собственниками помещений в многоквартирных домах общих собраний по выбору способа управления домом, особенно в домах, где есть муниципальная доля.

В то же время, необходима и разработка административных механизмов воздействия на собственников, содержащих многоквартирный дом в ненадлежащем состоянии. 

Одно из необходимых условий перехода на более эффективную схему управления жилищным фондом – развитие института собственников жилья. Формально с этой задачей государство справляется. Так, по данным за 2002 г. доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан выросла и составила примерно 64%.

Однако, создание института собственников - это только необходимое, но еще недостаточное условие для того, чтобы улучшить ситуацию в сфере содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вторым шагом должно стать объединение граждан в организации, которые смогли бы включиться в процесс управления ЖФ. Один из наиболее вероятных вариантов такого объединения – создание товариществ собственников жилья.

Какие выгоды в таком случае реально могут получить жильцы? Во-первых, у них появляется возможность самостоятельно принимать решения, в частности, на что тратить деньги и у кого заказывать услуги, используя в большей степени доступную информацию. Во-вторых, они действительно смогут контролировать процесс управления, что, кстати, создает стимулы повышать качества обслуживания, экономить ресурсы и снижать затраты.