Муниципальное хозяйство. Реформа жилищно-коммунального хозяйства

Важнейшие задачи, стоящие перед ТСЖ на первом этапе:

• Обеспечить уровень обслуживания жителей не ниже, чем было при обслуживании муниципальным предприятием, с постепенным повышением качества работы.
• Обеспечить прозрачность расходов, информировать об этом жильцов.
• Обязать жильцов погасить задолженность по ЖКУ и облуживанию дома.
• Постепенно аккумулировать средства, поступающие на текущий ремонт дома на установку комплекса по учету потребления и расхода тепла и горячей воды.

  Что касается накопления доходной части ТСЖ, то этот вопрос можно рассмотреть на примере ЖСК «Молодежный-2.3»

   1.В структуре доходной части ТСЖ можно выделить:

• Средства, собираемые непосредственно с жильцов дома:
• Оплата жилищно-коммунальных услуг;
• Ежемесячные, вступительные, целевые взносы;
• Пеня за просроченные платежи;

2.Средства, поступающие  извне:

• Поступления от сдачи в аренду подсобных помещений, подвалов, стен здания для рекламы и т. д.
• Возмещение расходов по обслуживанию инженерных сетей суб. абонентами.
• Добровольная, спонсорская помощь.
• Начисляемый банком процент на остаток денежных средств на р/с ТСЖ

   Вновь создаваемое ТСЖ может выбрать  один из путей формирование доходной части:

   1.Организовать содержание и обслуживание жилья своими силами. Включить в кварплату и зачислять на расчетный счет ТСЖ только оплату за обслуживание и содержание жилья и текущий ремонт. За коммунальные услуги оплата производится, как и прежде, каждым квартиросъемщиком по раздельным квитациям поставщиков услуг газо-, электро-, водо-,теплоснабжения.

      Однако, практика регионов России показывает, что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственно завышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчислений и отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимым является проведение аудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а также включение в состав регионально-энергетической комиссии представителей управляющих компаний жилищного фонда. Большую роль в ценовом регулировании имеют местные органы власти, которые должны своими решениями способствовать снижению цен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательным конкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтные работы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договора между монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в котором было бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистов на уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудит органы власти вести более тщательный контроль за ростом тарифов и проводить мероприятия по энергоресурсосбережению.

     2. Включить в кварплату все жилищно-коммунальные  платежи:

• Оплату за содержание, обслуживание жилья;
• Оплату за капитальный ремонт;
• Оплату за отопление;
• Оплату за ГВС;
• Оплату за водопотребление и водоотведение;
• Оплату за обслуживание антенны.

     Платежи поставщикам коммунальных услуг производить через расчетный счет ТСЖ через так называемые коллективные платежи.

      При формировании доходной части по первому  варианту при общей площади дома в 8000 кв. м на расчетный счет ТСЖ  за месяц поступит 41520 рублей за обслуживание жилья и 14320 рублей – за капитальный  ремонт. Итого – 55840 рублей. Учитывая наличие должников, реально получается около 40000 рублей. В год сумма составит 480000 рублей. В 2005 году начисления на зарплату составляли в среднем 19000 рублей в месяц. В штате четыре работника, ответственных за безопасную эксплуатацию лифтов, за безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок, эксплуатацию узла учета тепла, за безопасную эксплуатацию электроустановок, председатель ТСЖ, бухгалтер, сантехник, электрик, дворник, три уборщицы, три лифтера, разнорабочий.

      В год на зарплату, включая отпускные, ушло 247000 рублей.

      Оплата  единого социального налога составила  дополнительно около 64000 рублей.

      Оплата  лифтов- 40800 рублей (3400 х 12).

      Вывоз ТБО – 16800 (1400 х 12).

      Итого в распоряжение Правления ТСЖ  поступит как минимум 111180 рублей за год. Без учета скидки на задолжников, это еще примерно 180000 рублей. В идеальном варианте – 300000.

      При формировании доходной части по второму  варианту при общей площади дома в 8000 кв. м, вышеназванная сумма увеличится еще приблизительно на трехмесячную оплату за тепло. При сегодняшних тарифах на тепло 8,49 руб. с кв. м сумма составит примерно 204000 рублей. Эти средства появятся в том случае, что при заключении коллективного договора на поставку тепла и ГВС электроснабжающая организация выставит годовую нагрузку на тепло. Разница между тем, что люди оплачивают по раздельным квитанциям и тем, что оплатит ТСЖ по договору, составляет в среднем 3-х месячную оплату за тепло. А это солидные средства, необходимые для качественного ремонта инженерных коммуникаций. Всего через год на счет ТСЖ поступит 500000 рублей.

      Установление  в доме общего прибора учета на тепло позволяет экономить дополнительно  месячную оплату за тепло.

      В первом случае Правлению ТСЖ жить легче, т. к. даже наличие задолжников по коммунальным платежам не повлечет за собой отключение дома от электроэнергии, ХВС, ГВС, тепла. Во втором случае Правление принимает на себя всю ответственность за дом и его техническое состояние, за сбор платежей, но и получает больше денежных средств.

      В течение 2005 года тарифы в ТСЖ составили:

      На  обслуживание и ремонт жилья, включая  текущий ремонт – 5,68 руб. с 1 кв. м, из них:

      0,18 рубля с 1 кв. м – за вывоз  ТБО, однако, для жильцов выставлялся взнос 5,3 руб. с человека, как в 2004 году.

      1,3 руб. с 1 кв. м – на обслуживание лифтов, содержание лифтовой, пульта связи, зарплату лифтерам, пейджер, сотовый телефон, оплату договоров на техническое обслуживание лифтов, ежегодное освидетельствование, переаттестацию трех лифтеров, накопительные средства на ремонт лифтов. Лифтеры обслуживают 11 лифтов. Для жильцов установлена плата за пользование лифтом – 25 рублей с человека. При этом не страдает качество предоставляемых услуг.

      Для сравнения – общегородские тарифы на вышеназванные услуги составляют соответственно 5,19 и 1,79руб. Всего – 6,98 руб. с 1 кв. м, включая текущий ремонт. Это более высокие тарифы за лифты, вывоз ТБО, чем в созданном ТСЖ.

      Взнос за теплоснабжение в течение всего 2005 года составил 5,77 руб. с 1 кв. м, включая  планово-предупредительный ремонт тепловых коммуникаций и ГВС. В этом же районе тариф на тепло составляет 8,49 руб. с 1 кв.м.

      Таким образом, на примере рассмотренного ЖСК можно сделать вывод, что  качественное содержание и обслуживание возможно, только нужно считать и экономно расходовать каждую копейку средств, оплаченных жильцами.

      Второй, но не менее важной задачей создания ТСЖ является обеспечение рыночной конкуренции обслуживающих фирм.

      ТСЖ вправе заключать в интересах  членов товарищества договор о содержании и ремонте общего имущества с обслуживающими и подрядными организациями. Введение договорной формы взаимоотношений, как между собственником, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда. К тому же должна возникнуть конкуренция , а возникший на этой основе рынок услуг обеспечит не только повышение эффективности жилищно-коммунального хозяйства, но и снижение тарифов на услуги.

      Для получения больших средств на нужды дома, для повышения качества обслуживания жителей и снижения коммунальных платежей, предлагаются следующие способы:

1. Грамотно выстроить договорные отношения с поставщиками. Нужно контролировать качество услуг и отстаивать интересы жителей. При заключении договора с энергоснабжающей организацией обратить особое внимание на выполнение договорных обязательств по тепловым нагрузкам, по соблюдению теплового режима при подаче ГВС, проверить их, обратившись в «Энергонадзор». Договор с энергоснабжающей организацией – самый главный договор.
2. Выбрать тот банк, который устанавливает более низкие тарифы за банковские операции, начисляет процент на обслуживание банковского счета.
3. Сократить затраты на обслуживание. Объединить в ТСЖ несколько домов, имеющих общие инженерные коммуникации, земельные участки, двор. Это даст экономию при регистрации юридического лица, по транспортным расходам, юридическим услугам, по зарплате для некоторых категорий работников, по оформлению технической документации, оформлению прав собственности на общее имущество, включая землю и т. д.
4. Увеличить собираемость регулярных платежей. Использовать для этого все законные способы воздействия на неплательщиков. Это индивидуальная работа с собственниками, начисление пени за просроченные платежи, взыскание задолженности через суд. Это значительно сократит список так называемых «злостных» неплательщиков.

  Совершенствование системы управления жилищно-коммунального хозяйства тесно связано с необходимостью разрешения проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. Приватизация жилья не решила этот вопрос. Население не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда.

      Создание  товариществ собственников жилья  позволит повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и  т. д. С другой стороны, повысится  и требовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т. к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками.

            Таким образом, муниципальное  хозяйство должно всячески содействовать  созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую поддержку.