Особенности развития рынка жилья

     Становление и развитие жилищного законодательства непосредственно связано с формированием новой комплексной отрасли жилищного права. Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов гражданского и жилищного законодательства. В связи с этим возрастает необходимость более глубокого изучения нормативно-правового материала, более полного его использования в решении социальных задач в жилищной сфере. Все это повышает необходимость освоения основных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без понимания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

2. Проблемы решения жилищного вопроса

2.1 Право граждан  на жилище

     Право граждан на жилище провозглашается  в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и относится  к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В этом случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ч. 1 ст. 23). Во-вторых, государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. В ч. 2 ст. 40

     Конституции РФ провозглашается: «Органы государственной  власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают  условия для осуществления права  на жилище» (см. также ст. 2 ЖК), а в ч. 3 этой статьи предусмотрено право на бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем для малоимущих и иных перечисленных в законе граждан, нуждающихся в жилище. С этой точки зрения конституционное право на жилище состоит в предоставлении гражданам гарантированной государством возможности приобретения нового жилья и улучшения своих жилищных условий.

     Все перечисленные положения имеют  государственно-правовой, конституционный  характер. Следовательно, и право  на жилище необходимо рассматривать как институт конституционного права, а не как гражданско-правовой институт. Таким образом, право на жилище можно определить как провозглашенное Конституцией РФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем, которое он занимает, а также возможность приобрести новое жилище и улучшать свои жизненные условия при содействии органов государственной власти и местного самоуправления.

2. Выполнение нацпроекта

     Примерно  шесть из десяти российских семей, уверяют социологи, заявляют о том, что нуждаются в улучшении жилищных условий. Следовательно, обеспеченность, а точнее, необеспеченность нормальным качественным жильем более чем половины населения по-прежнему остается одной из ключевых социально-экономических проблем в России. Это отчетливо осознает власть: «В России около половины жилья плохо приспособлено для жизни, - заявил на днях первый вице-премьер Дмитрий Медведев. - Самая тяжелая ситуация сложилась в небольших городах: там строится меньше жилья, а имеющийся жилищный фонд хуже, чем в крупных городах». Между тем строительство и работа коммунального хозяйства - отрасли чрезвычайно консервативные и инерционные. Каждый шаг, каждое решение, предпринятые сегодня в расчете на сиюминутный результат, в будущем могут обернуться серьезнейшими трудностями. Яркий пример тому - строительный прорыв в 60-е годы прошлого века, когда была поставлена задача в кратчайшие сроки переселить людей из бараков в отдельные квартиры, пусть и малогабаритные и в панельных пятиэтажках. Спустя полвека та советская «роскошь» обернулась раскиданными по всей стране десятками миллионов метров не просто морально устаревшего, но ветхого, разрушающегося жилья.

     Еще одна сложность, еще одно серьезнейшее противоречие, которое приходится преодолевать при выполнении национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», состоит в том, что для решения социальных задач (а обеспечение жилищного строительства остается одной из ключевых обязанностей государства по отношению к своим гражданам) приходится использовать рыночные механизмы. А значит, идет постоянная борьба за то, чтобы строительный рынок был цивилизованным, чтобы предотвратить извлечение бизнесом сверхприбыли в условиях отчетливого дефицита жилья, чтобы темпы возведения новостроек и их качество росли, а цены по возможности тормозились. Очевидно, для достижения этого необходимо выработать четкую государственную политику в жилищно-строительной сфере. То есть исчерпывающе ответить на ряд вопросов. Что такое доступное и комфортное жилье, каковы критерии оценки его доступности? Каковы реальные потребности - не только в объемах, но и в качественном срезе - в жилье для разных групп населения в разных регионах? Как удовлетворить потребности этих разных групп, а не только весьма ограниченного числа граждан, чьи доходы позволяют купить жилье на собственные средства или при помощи ипотечного кредита? Какие законодательные, организационные, градостроительные, финансовые решения нужны, чтобы отрасль работала наиболее эффективно? Наконец, какие технологии дадут оптимальный результат не только в расчете на сегодняшнюю ситуацию, но также, если заглянуть в завтрашний день? Однозначного ответа на большинство из этих вопросов до сих пор не дано, хотя определенные подходы и предложения формируются. Объективно, за два года с начала выполнения нацпроекта сделано очень многое (правда, старт был дан несколько раньше, ведь законодательная база для устойчивого развития стройкомплекса формировалась еще в 2004 году, когда писался знаменитый «пакет» законов по доступному жилью). Однако то и дело меняющаяся ситуация на рынке (как, например, кризис в сегменте долевого строительства в 2005 году или зашкаливший за все мыслимые и немыслимые пределы рост стоимости жилья в 2006-м) требует от власти постоянного реагирования и оперативной «подстройки» и правовых механизмов, и контроля за их выполнением.

     Безусловный плюс в выполнении нацпроекта - это  то, что в 2006-м и особенно в 2007 году произошел беспрецедентный за последние  полтора десятилетия рост объемов жилищного строительства. Но есть и обратная сторона медали: рост этот распределяется и по территориям, и внутри каждого отдельного региона крайне неравномерно. Темпы строительства наращиваются, прежде всего, в крупных городах. Ситуация в малых по-прежнему не оптимистична. Именно это обстоятельство, кстати, дало толчок для создания правовых механизмов развития малоэтажного строительства, над чем, сейчас, продолжают работать законодатели.

     Кроме того, наиболее серьезными негативными моментами эксперты на сегодняшний день называют следующие: внеэкономические механизмы конкуренции между строительными компаниями при распределении подрядов и землеотводов (механизм проведения аукционов выстроен, но пока не отлажен); сложившийся и усугубляющийся диктат крупных домостроительных компаний на локальных рынках (отсюда и увеличение доли по большому счету устаревших технологий массового панельного домостроения, и низкое качество новостроек, поскольку упор делается прежде всего на объем); неготовность муниципальных властей участвовать в градостроительном планировании и в инженерной подготовке территорий (механизмы воздействия в законодательстве есть, но работают пока плохо); необходимость параллельного, адекватного увеличению темпов строительства, роста производства стройматериалов (дефицит цемента в последнее время обсуждается на всех уровнях). При этом рассчитывать на то, что ситуация на рынке оптимизируется сама собой, не приходится. Наш изголодавшийся потребитель слабо разбирается в преимуществах и недостатках разных технологических решений и. если хватает денег, берёт, то что ему навязывают. То есть до реальной конкуренции между производителями жилья нам еще очень далеко.

     Тем не менее, новые технологии потихоньку пробиваются на рынок - и это тоже большой плюс последних лет. Однако, помимо общей инерционности отрасли, ограничителями в распространении новых технологий являются организационно-управленческие барьеры. В частности, речь идет о недостатках технического регулирования. У нас до сих пор не приняты такие строительные регламенты, которые подвигали бы стройиндустрию применять современные технологии.

     Между тем именно здесь, возможно, следует  искать ключ к решению национальной жилищной проблемы (конечно, при условии  «развязывания» и других узлов). Именно технологические нововведения, не меняя радикально работу отрасли, могут обеспечить и снижение стоимости строительства жилья, и дальнейшей его эксплуатации, сократить сроки строительства, повысить качество и комфортность проживания.

     Одним из критериев выполнения нацпроекта по жилью остается именно его доступность. И пока, несмотря на увеличение объемов строительства, жилье доступнее не становится. Чтобы оценить этот показатель, обычно используют так называемый коэффициент доступности - соотношение рыночной стоимости «средней» квартиры и дохода «средней» семьи. Этот коэффициент показывает, за сколько лет семья может накопить на приобретение жилья, если не будет тратить ни на что другое. Этот показатель в 2006 году составил 4,7 (стоимость стандартной квартиры равна почти пятилетнему доходу семьи). Картина ухудшилась по сравнению с предыдущими годами примерно на полгода - из-за резкого роста цен на жилье, более чем в 5 раз опережающего рост доходов населения.

     В 2005 году доходы выросли на 25 процентов, жилье подорожало на 40, в прошлом году -зарабатывать стали на 20 процентов больше, но и метры подорожали на треть. Более объективным эксперты считают показатель, в котором стоимость жилья соотносится с доходами за вычетом прожиточного минимума. Тем более что при нашей структуре потребления у семьи после жизненно необходимых трат остается не так много ресурсов. Этот модифицированный коэффициент намного ближе к реальной жизни: сегодня его значение для России около восьми лет. Из-за бурного роста цен на жилье в 2005-2006 годах этот показатель также ухудшился. Наконец, можно рассчитать индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования и затем определить долю семей, которые способны купить стандартное жилье за счет собственных и заемных средств. Этот последний показатель, в отличие от других, в прошлом году стал лучше: сегодня уже каждая пятая семья в состоянии приобрести квартиру по ипотеке. Следовательно, развитие ипотеки медленно, но верно работает на то, чтобы сделать приобретение квартиры доступным большему числу россиян.

     Для того чтобы строить больше, нужно  больше стройматериалов. Наряду с жилищной программой в стране начинается масштабное дорожное строительство. Колоссальных ресурсов потребуют Сочи и Владивосток. Дефицит цемента уже ощущается, дорожают и другие стройматериалы. Каковы перспективы отрасли?

     Хорошо  уже то, что в России производятся все виды материалов, изделий и  конструкций. Объемы экспорта (за исключением  асбестовой промышленности) и импорта (за исключением отделочных материалов) составляют четыре-шесть процентов и на общую картину практически не влияют. Главная сложность - в неравномерном размещении производственных мощностей, более 60 процентов которых сосредоточены в европейской части страны. Так что дефицит многих видов материалов, особенно за Уралом, ощущается, и тому способствуют высокие железнодорожные тарифы.

     Тем не менее, перспективы у отрасли есть. Рост объемов производства разных видов стройматериалов с 2002 до 2007 составил от 4 до 245 процентов. При этом загрузка действующих предприятий в 2006-2007 году, в том числе и по производству сборного железобетона, выросла вдвое. Настораживает также то обстоятельство, что степень износа оборудования в среднем составляет 60 процентов, и пока ежегодное выбытие мощностей (1,7 процента) не компенсируется вводом новых (1,1 процента). Тем не менее ввод новых производств идет в большинстве регионов. В первом полугодии в 60 из них введено в эксплуатацию более 70 заводов и технологических линий. Причем в страну приходят высокоэффективные зарубежные технологии. Для того чтобы поддержать развитие местного производства, необходимо решить вопрос с доступом к месторождениям, которые пока не эксплуатируются. Процесс этот довольно долгий, надо его ускорять.

     Серьезным ограничением для увеличения объемов жилищного строительства является дефицит энергоресурсов и воды. Решение проблемы нехватки энергетических мощностей может идти по двум направлениям. Первое - строительство дополнительных генерирующих мощностей и магистральных газопроводов. Но не менее важно и второе направление - энерго- и ресурсосбережение. А для этого необходима реконструкция старых систем теплоснабжения и строительство новых, ориентированных на новейшие, экономичные технологические решения - массовое использование пластиковых и других устойчивых к коррозии труб, современных изолирующих материалов, использование обратной низкотемпературной воды для устройства теплых полов и так далее. В порядке эксперимента в новых микрорайонах некоторых городов «обкатываются», и успешно, автономные локальные источники тепла, когда к жилому массиву требуется подведение газа низкого давления и трубопровода холодной воды, а ее нагрев и для отопления, и для бытового использования происходит на месте. Однако локальные монополисты не демонстрируют заинтересованности в подобных новациях: слишком ярко они подчеркивают неэффективность работы старых коммунальных предприятий. По тем же причинам слабо используется и установка счетчиков для учета тепла и воды. Коммунальщикам выгоднее прежний, непрозрачный механизм ценообразования и системы расчета за их услуги, когда в стоимость гигакалории или кубометра горячей воды закладываются все потери, в том числе и на теплотрассах и водоводах. Несмотря на требования жилищного кодекса, сегодня лишь 15 процентов жилых домов (за исключением учета электроэнергии) оснащены общедомовыми приборами учета. А это, в свою очередь, сдерживает совершенствование тарифного регулирования, а ресурсосбережения населением невозможно.