Методика расчета объекта оценки

 

 

 

 

 

Методика расчета  объекта оценки.

 

Затратный метод.

     С позиции  затратного метода стоимость  недвижимости представляет собой  стоимость затрат на создание  аналогичного объекта.

     На сбалансированном  рынке и совершенном рынке  недвижимости рыночные издержки  на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам  аналогов и капитализированный  доход от объекта недвижимости  должны соответствовать одному  и тому же значению стоимости,  которое уравновешивает в каждый  текущий момент времени силы  спроса и предложения.

     В силу ограничений  методов сравнительного и доходного  подходов затратный подход получил  широкое применение.

     Расчет стоимости  недвижимости на основе затратного  метода включает следующие основные  этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет полной стоимости строительства.
3. Оценка износа объекта оценки.
4. Оценка рыночной стоимости объекта оценки.¹¹

 

Со.н. = СЗ + ВС - И, где Со.н. – стоимость объекта оценки;

                                               СЗ – стоимость земельного участка;

                                               ВС - восстановительная стоимость;

                                               И – износ.

     Определим  восстановительную стоимость; она  будет равняться сумме прямых  и косвенных затрат плюс прибыль.¹²

ВС = Зпр. + Зкосв. + П, где Зпр.- затраты прямые;

                                                   Зкосв. – затраты косвенные;

                                                   П – прибыль.

     Определим  затраты прямые по формуле:

Зпр. = S + Ц, где S – площадь объекта недвижимости;

                               Ц – цена 1 кв. м.

Зпр. = 100 * 10 = 1000 т.р.

     Определим затраты косвенные по формуле:

Зкосв. = Зпр. * %

Зкосв. = 1000 * 20% = 1000 * 0,2 = 200 т.р.

     Определим  прибыль по формуле:

П = (Зпр. + Зкосв.) * %

П = (1000 + 200) * 13% = 1200 * 0,13 = 156 т.р.

     Определив  все затраты и прибыль определяем  восстановительную стоимость объекта  недвижимости:

ВС = 1000 + 200 + 156 = 1356 т.р.

     Для определения  стоимости объекта недвижимости  найдем величину накопленного  износа, который представляет собой  сумму износов:

ИН = Ифизический + Ифункциональный + Ивнешний

     Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

     Величина неустранимого  физического износа короткоживущих  и долгоживущих элементов, а  также величина функционального  и внешнего износов составляет:

ВС * %

     Таким образом, 

Ифизический короткоживущих элементов = 1356 * 5% = 1356 * 0,05 = 67,8 т.р.

Ифизический долгоживущих элементов = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифункциональный = 1356 * 4% = 1356 * 0,04 = 54,24 т.р.

Ивнешний = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифизический устранимый = 60 т.р.

ИН = 60 + 67,8 + 135,6 + 54,24 + 135,6 = 453,24 т.р.

     Рассчитываем  стоимость объекта недвижимости:

Со.н. = (25 + 1356) – 453,24 = 927,76 т.р.

    Расчет стоимости  недвижимости определенной затратным  методом сводим в таблицу №2.

 

Таблица №2

 

№	НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ	РАСЧЕТ	СУММА
1	Стоимость земельного участка, т.р.	Задание п.1	25
2	Восстановительная стоимость, т.р.	Зпр.+Зкосв.+П	1356
3	Устранимый физический износ, т.р.	Задание п.6	60
4	Неустранимый физический износ  короткоживущих элементов, в %	Задание п.7	5
5	Неустранимый физический износ  долгоживущих элементов, в %	Задание п.8	10
6	Функциональный износ, в %	Задание п.9	4
7	Внешний износ, в %	Задание п.10	10
8	Накопленный износ, т.р.	ИН=Ифиз.+Ифунк.+Ивн.	453,24
9	Стоимость объекта недвижимости определенная затратным методом, т.р.	Со.н.=СЗ+ВС-И	927,76

 

 

Доходный  метод.

     С позиции  доходного подхода, который также  называют подходом на основе  капитализации дохода, стоимость  недвижимости определяется величиной  будущих выгод владельца.

     Современный  взгляд на оценку доходной  недвижимости допускает два источника  дохода:

-арендная плата, поступающая  от сдачи собственности в аренду;

-часть дохода от коммерческой  эксплуатации собственности.

     В рамках  доходного подхода выделяют два  основных метода: метод прямой  капитализации, метод капитализации  по норме отдачи (метод дисконтированных  денежных потоков).

     Метод прямой  капитализации пересчитывает годовой  доход в стоимость собственности  путем деления годового дохода  на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.¹³

 

Со.н. = ЧОД / R, где  ЧОД – чистый операционный доход;

                                           R – коэффициент капитализации.

     Чистый операционный  доход равен действительному  валовому доходу за вычетом  эксплуатационных расходов за  год.

ЧОД = ДВД – ОР, где ДВД – действительный валовый доход;

                                           ОР – операционные расходы.

ОР = 50 т.р. ( из задания)

     Действительный  валовый доход определим по  формуле:

ДВД =  ПВД – П, где ПВД – потенциальный валовый доход;

                                          П – потери.

    

Потенциальный валовый доход  найдем по формуле:

ПВД = S * А, где S – площадь объекта;

                                  А – арендная ставка.

ПВД = 100 * 3,2 = 320 т.р.

П = 10% от ПВД = 320 * 10% = 320 * 0,1 = 32 т.р.

     Определив потенциальный валовый доход и потери определяем действительный валовый доход:

ДВД = 320 – 32 = 288 т.р.

      Теперь  находим чистый операционный  доход:

ЧОД = 288 – 50 = 238 т.р.

     Расчет ставки  капитализации определяем по  следующей формуле:

СК = НП + Р + Л + И, где НП –безрисковая норма прибыли, %;

                                                   Р – надбавка за риск, %;

                                                   Л – надбавка за ликвидность,%;

                                                   И – надбавка за инвестиционный                                      

                                                          менеджмент, %.

СК = 9 + 2 + 2 + 1 = 14%

     Коэффициент  капитализации определяем по  формуле:

R = СК / 100 = 14 / 100 = 0,14

     Используя  исходные данные определяем стоимость  объекта недвижимости доходным  методом, результаты расчета сводим  в таблицу №3.

Со.н. = 238 / 0,14 = 1700 т.р.

 

Таблица №3

 

№	НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ	РАСЧЕТ	СУММА
1	Полезная площадь, м2	Задание п.4	100
2	Вероятная арендная ставка, т.р.	Задание п.14	3,2
3	Потенциальный валовый доход, т.р.	ПВД=S*А	320
4	Потери от простая, т.р.	ПВД*% (Задание п.15)	32
5	Действительный валовый доход, т.р.	ПВД-П	288
6	Операционные расходы, т.р.	Задание п.16	50
7	Чистый операционный доход, т.р.	ДВД-ОР	238
8	Коэффициент капитализации	R=СК/100	0,14
9	Стоимость объекта недвижимости определенная доходным методом, т.р.	ЧОД/СК	1700

 

Метод сравнения продаж.

     С позиции  сравнительного подхода величина  стоимости объекта недвижимости  рассчитывается исходя из сопоставления  цен недавних продаж сопоставимых  объектов.

     Основополагающим  принципом метода сравнения продаж  является принцип замещения. Данный  метод является объективным лишь  в том случае когда на рынке  достаточно сопоставимой и достоверной  информации по недавно прошедшим  сделкам.

     В качестве  единицы сравнения выбираем цену  за единицу площади. Она составляет:

1-й объект недвижимости  – 15 т.р.

2-й объект недвижимости  – 16 т.р.

3-й объект недвижимости  – 17 т.р.

     Выполним корректировку  продажных цен объектов сравнения  по каждому элементу сравнения,  применяя корректировку к цене  за единицу сравнения.

     Величина корректировки  для объекта аналога составляет:

1-го объекта недвижимости  – 0,8;

2-го объекта недвижимости  – 0,6;

3-го объекта недвижимости  – 0,7.

     Проводим корректировку  стоимости 1м² полезной площади путем перемножения этой стоимости на соответствующий коэффициент.

     Откорректированная  цена составит:

1-й объект недвижимости  – 15 * 0,8 = 12 т.р.

2-й объект недвижимости  – 16 * 0,6 = 9,6 т.р.

3-й объект недвижимости  – 17 * 0,7 = 11,9 т.р.

     По трем  скорректированным величинам стоимости  находим среднюю стоимость 1м² по формуле средней арифметической взвешенной используя весовые коэффициенты объектов недвижимости.

Х = Х ₁ * М₁ + Х ₂ * М ₂ + Х₃ * М ₃ / М₁ + М ₂ + М₃ , где Х – скорректированная                                                                                                                                                                                                                                          

                                                                                             величина стоимости 1м²;

                                                                                             М – весовой       

                                                                                             коэффициент.

     Весовой коэффициент  для объектов аналогов:

1-го объекта недвижимости  – 1;

2-го объекта недвижимости  – 2;

3-го объекта недвижимости  – 3.

     Таким образом,  средняя стоимость 1м²  составит:

Х = 12 * 1 + 9.6 * 2 + 11.9 * 3 / 1 + 2 +3 = 11,15 т.р.

     Теперь находим  среднюю стоимость объекта недвижимости  площадью 100м², а результаты заносим в таблицу №4.