Методика расчета объекта оценки

5. Принцип вклада. Вклад – это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей  или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиции общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

8. Принцип оптимальности  размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный – не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического  разделения и соединения имущественных  прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

• физическое разделение – это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;
• разделение по времени владения и использования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;
• разделение по правам пользования – это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;
• разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;
• разделение по залоговым правам – первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;
• горизонтальное физическое разделение – это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

     Изменения  окружающей среды могут повысить  или при отрицательном воздействии  – снизить стоимость объекта,  который сам оказывает влияние  на стоимость других близлежащих  объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.⁵

    

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

  

  Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его, скорее всего, будет ниже затрат на его строительство.

 

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

14. Принцип спроса  и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего  и наиболее эффективного использования объекта – это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.⁶

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка  недвижимости в Нижегородской области.

Цены на Нижегородском рынке недвижимости.

     Социологические  опросы показали, что большинство  нижегородцев наиболее острой и волнующей проблемой считают именно нехватку жилья. Более половины всех горожан хотят улучшить свои жилищные условия: купить квартиру или обменять ее на более просторную. Спрос на квадратные метры в значительно превышает предложение. ⁷

     Сейчас цена  квадратного метра в Нижнем Новгороде на первичном рынке от 40000 тыс. рублей. Стоимость недвижимости изменяется в зависимости от района города. Самое дешевое жилье в Сормовском  районе, Причина такой цены – удаленность от центра. Следующий по «стоимости» район - Канавинский – здесь квартиры дороже где-то на 15% - средняя цена за кв. метр 43 тысячи. Добираться до центра уже проще, но картину портит престиж района. Следующим идет Автозаводский район, 44 тыс. – средняя цена за квадратный метр. Примерно такие же цены и в Ленинском районе – 45 тыс. за квадратный метр. Приокский район имеет еще достаточно много неосвоенных площадей, где и  идет бурное строительство. Ну а в лидерах, естественно Нижегородский и Советский – средняя стоимость в центре города уже почти 55 тысяч рублей за квадрат. Но объемы строительства невелики – здесь совсем немного свободного места и строительство в перспективе возможно лишь с помощью сноса старых домов. Снос старых домов – предприятие дорогое, так как придется вложить огромные средства на расселение жильцов.⁸

     Прогноз относительно  цен неутешителен – они будут  продолжать расти, пускай даже  при самых оптимистических обстоятельствах.  Ежегодно квартиры прибавляют  в цене на 20%. Причины объясняют  по-разному – строительные компании  – себестоимостью, администрация  – сговорами строителей, получающих  сверхприбыли. ⁹

Вторичный рынок жилья.

    Вторичный рынок жилья в заметно оживился: большое количество горожан приступили к продаже своих квартир и покупатели тоже не остались в стороне. Вследствие этого цены на недвижимость стабилизировались, однако потихоньку продолжают свой рост. По мнению экспертов, недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным инструментом по сохранению финансовых сбережений: с каждым годом стоимость квартир на вторичном рынке растет в среднем на 15 %. Как говорят специалисты, самыми быстрыми темпами дорожает именно небольшое жилье.

Структура предложений  продажи квартир на вторичном  рынке недвижимости

Ниже приведена диаграмма, показывающая количество продаваемых  квартир в Нижнем Новгороде относительно каждого районе. Стоит отметить, что для Нижнего Новгорода характерно равномерное распределения предложений продажи жилой недвижимости по районам.

 
Статистика предложений  продажи 1-к квартир по районам  города Нижнего Новгорода ¹⁰

Коммерческая  недвижимость.

     Потребность  бизнеса в коммерческих площадях  с каждым годом возрастает. Однако  нижегородский рынок не может ее удовлетворить. Дефицит объектов настолько велик, что, по оценкам специалистов, соотношение предложения и спроса составляет один к десяти.

     Говоря о  ценах и спросе на коммерческие  объекты, нужно учитывать, что  на рынке представлены не только  офисные и торговые здания, но  и складские помещения, гостиницы,  производственные базы. И вообще  коммерческая недвижимость –  это любой объект, который приносит  доход. Поэтому сюда можно отнести  и гаражи, и дачи, и квартиры, сдающиеся  внаем. 

     В сегменте  складов и баз ситуация наиболее  спокойная, хотя и здесь есть  свои нюансы, за прошедший год  сократилось предложение баз  в ценовой категории до 10 миллионов  рублей, в которую попадают объекты,  наиболее сбалансированные по  цене и качеству. Поскольку новых  помещений не появляется, а спрос  есть, то баз по цене до 10 миллионов  рублей остается на рынке все  меньше. Также есть устойчивый  спрос на объекты стоимостью  от 10 до 20 миллионов. Базы по более  высоким ценам как будто вызывают  интерес у покупателей, но инвесторов, готовых вложиться в такие  помещения, практически нет. 

     Неудивительно,  что за год цены на коммерческую  недвижимость увеличились в 1,5 раза, при том что они изначально  были достаточно высоки. Рост  цен не коснулся только крупных  объектов, но лишь потому, что  они и так были не по карману  инвесторам. По прогнозам, в будущем  году цены могут вырасти еще  на 25 процентов. 

     В большинстве  случаев недвижимость приобретается  под собственные нужды либо  под сдачу в аренду. Арендные  ставки на офисы колеблются  от минимальной в 350 рублей  за метр в Ленинском районе  до максимальной в 1000 рублей  .

     Привлекательность  объекта инвесторы оценивают  по следующей схеме: если за  пять лет аренды объект окупается,  то это выгодное вложение. Годовая  арендная ставка, умноженная на  пять, – это та цена, по которой  инвестор готов купить объект.

     Поскольку  основная причина роста цен  – недостаток предложения, выход  из сложившейся ситуации очевиден  – насыщение рынка объектами  коммерческой недвижимости посредством  строительства новых объектов, перевода  жилой недвижимости в нежилую,  перепрофилирование старых предприятий  и выкуп частными инвесторами  муниципальной собственности. 

 

Развитие ипотечного кредитования.

     Ипотека – многоуровневая  проблема.    

Многие хотят взять кредит в  банке на приобретение жилья. Для  большинства это единственный способ решить жилищную проблему для себя и своей семьи. Однако доказать банку  свою платежеспособность могут далеко не все. Значительная часть населения  получает «черную» и «серую» зарплату, а значит, не может рассчитывать на получение кредита в банке. Еще часть потенциальных заемщиков  теряются на пути к получению кредита. Пройти через длительное оформление всех необходимых документов суждено  не всем. Только заключительный этап сделки – регистрация договора – занимает 2 недели.     Получить кредит в банке – полбеды. Нужно еще найти квартиру, отвечающую определенному набору требований. И как показывает практика, выбор у заемщика небольшой. Некоторые банки работают только со вторичным жильем, а кредиты на первичном рынке жилья дают только под новостройки, построенные аккредитованными при банках компаниями-застройщиками. Выбор страховых компаний также сводится к одной-двум. Все это существенно ограничивает желающих купить квартиру при помощи ипотечного кредита.

     Все участники рынка  согласны, что сделок с ипотечными  кредитами могло быть и больше. Если бы все игроки рынка  недвижимости активнее взаимодействовали  друг с другом. Необходимо разделение  труда на ипотечном рынке. Ведь  в конечном итоге каждый должен  заниматься своим делом: строители  – возводить новое жилье, риэлторы  – находить покупателей на  квартиры, банки и кредитные организации  – выдавать кредиты для приобретения  жилья – тогда работа будет  эффективнее. Но пока не налажен  механизм взаимодействия между  основными участниками рынка  недвижимости, пока каждый пробивается  на новый, неосвоенный рынок  самостоятельно, тратя на это  много времени и средств, ипотеке  будет сложно найти путь в  масс

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ (РАСЧЕТНАЯ).

Таблица №1

Исходные данные

№	НАИМЕНОВАНИЕ	ДАННЫЕ
1	Стоимость земельного участка, тыс.руб.	25
2	Прямые затраты по строительству 1 кв.м, тыс.руб.	10
3	Косвенные затраты, в % от прямых затрат.	20
4	Площадь объекта, кв.м.	100
5	Прибыль застройщика, в % от суммы прямых и косвенных затрат.	13
6	Затраты на восстановление и ремонт объекта (устранимый физический износ), тыс.руб.	60
7	Величина неустранимого физического  износа короткоживущих элементов, в % от восстановительной стоимости объекта.	5
8	Величина неустранимого физического  износа долгоживущих элементов, в % от восстановительной стоимости объекта.	10
9	Величина функционального износа, в % от восстановительной стоимости  объекта.	4
10	Величина внешнего экономического износа, в % от восстановительной стоимости  объекта.	10
11	Цена 1 кв.м. объекта аналога, тыс.руб.:                                                     Первого                                                     Второго                                                     Третьего	15 16 17
12	Итоговая величина корректировки  для аналога:                                                     Первого                                                     Второго                                                     Третьего	0,8 0,6 0,7
13	Весовой коэффициент для объекта  аналога:                                                     Первого                                                     Второго                                                     Третьего	1 2 3
14	Годовой потенциальный валовый  доход от сдачи объекта в аренду на единицу площади, тыс.руб.	3,2
15	Потери от простоя помещений  и недополучение арендной платы, в % от валового дохода.	10
16	Годовые операционные расходы, тыс.руб.	50
17	Безрисковая норма прибыли, в %.	9
18	Надбавка за риск связанный с  вложением в конкретный объект, в %.	2
19	Надбавка за низкую ликвидность, в %.	2
20	Надбавка за инвестиционный менеджмент, в %.	1
21	Весовой коэффициент для метода определения стоимости объекта:                                   Затратный                                   Доходный                                   Метод сравнения продаж	1 2 3