Чистый операционный доход

 Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД  – Потери + Прочие доходы  

 Чистый операционный  доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД  – ОР. 

 Операционные расходы - это расходы, необходимые для  обеспечения нормального функционирования  объекта недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода.

Расчет  коэффициента капитализации.

Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:  
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);  
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;  
• метод прямой капитализации. 

 Определение  коэффициента капитализации с  учетом возмещения капитальных  затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:  
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;  
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:  
Безрисковая ставка дохода   
Премии за риск   
Вложения в недвижимость   
Премии за низкую ликвидность недвижимости   
Премии за инвестиционный менеджмент.  

 Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ. 

 В процессе оценки  необходимо учитывать, что номинальные  и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

; где

Rн – номинальная  ставка;  
Rр – реальная ставка;  
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).  

 При расчете валютной  безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.   

 Перевод рублевой ставки  доходности в долларовую ставку  или наоборот можно произвести  с помощью следующих формул:

;

; где

Dr, Dv - рублевая  или валютная доходная ставка;

Kurs –  темп валютного курса, %.

Расчет  различных составляющих премии за риск:

•  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

•  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. 

 Если объект недвижимости  приобретается с помощью собственного  и заемного капитала, коэффициент  капитализации должен удовлетворять  требованиям доходности на обе  части инвестиций. Величина коэффициента  определяется методом связанных  инвестиций, или техникой инвестиционной  группы.  

 Коэффициент капитализации  для заемного капитала называется  ипотечной постоянной и рассчитывается  по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная  постоянная;  
ДО – ежегодные выплаты;  
К – сумма ипотечного кредита. 

 Ипотечная постоянная  определяется по таблице шести  функций сложного процента: она  равна сумме ставки процента  и фактора фонда возмещения  или же равна фактору взноса  на единицу амортизации. 

 Коэффициент капитализации  для собственного капитала называется  ипотечной постоянной и рассчитывается  по следующей формуле:

; где

Rc –  коэффициент капитализации собственного  капитала;  
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;  
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М –  коэффициент ипотечной задолженности.  

 Если прогнозируется  изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации, возврата  основной суммы капитала (процесса  рекапитализации). Норма возврата  капитала в некоторых источниках  называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных  инвестиций часть чистого операционного  дохода откладывается в фонд  возмещения с процентной ставкой  Ур - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют  три способа возмещения инвестированного капитала:  
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);  
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;  
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.  

 Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  возмещение основной суммы будет  осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала  рассчитывается путем деления 100%-ной  стоимости актива на остающийся  срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля  первоначального капитала, помещенная  в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся  срок экономической жизни;  
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:  
• срок - 5 лет;  
•  R - ставка доходности инвестиций 12%;  
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение  основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение  инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п Остаток капиталовложений на начало периода Возмещение  капиталовложений Доход на инвестированный  капитал (12%) Общая сумма  дохода 1 10000 2000 1200 3200 2 8000 2000 960 2960 3 6000 2000 720 2720 4 4000 2000 480 2480 5 2000 2000 240 2240        10000 3600 1360

 

  Возврат капитала происходит  равными частями в течение  всего срока службы объекта  недвижимости. 

 Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).  

 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где Уб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). 

 Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость  лишь частично, то коэффициент  капитализации рассчитывается несколько  иначе, поскольку возмещение капитала  производится за счет перепродажи  недвижимости, а частично - за счет  текущих доходов. 

 Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. 

 Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:  
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;  
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
 

Список  литературы

1. С.В.  Гриненко «Экономика недвижимости». Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004, с 48-56.