Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)

 

Рис.3

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

· с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Па + ПД

где Па – потери от недосбора арендных платежей;

ПД – прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд =	Дn x Tc
	Na

где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период, в течении которого единица объекта недвижимости свободна;

Na – число арендованных периодов в году.

Для расчёта предлагаемого действительного валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

· общеэкономические ситуации

· перспектив развития региона

· стадии цикла рынка недвижимости

· соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Кn =	Па
	ПВД

где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р

где ПР – постоянные расходы;

ОР – операционные расходы;

Р – резервы.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

· содержание и ремонт;

· коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

· заработная плата персонала;

· налоги на заработную плату;

· договорные услуги (противопожарная система, лифт);

· представительские расходы;

· реклама;

· командировочные расходы;

· автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

Заключение

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривала разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 

САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ФАКУЛЬТЕТ 

КАФЕДРА «Экономика промышленности»  
  
  
  
  
 

РЕФЕРАТ НА ТЕМУ

«Доходный подход. Метод капитализации»  
  
                                                                                                  

   
                                                 

   
  
  
  
  
  
  
  
  
             

 Студентка 4-ИЭФ-4                                                             М.А. Павлова             

 Преподаватель                                                                      О.В. Томазова  
  
  
  
  
  
  
 

Самара 2011

Доходный  подход 

 Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. 

 Капитализация  дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. 

 Базовая формула доходного  подхода (рис.3.5):

или , где

С (V) - стоимость  недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить  недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это  коэффициент или ставка капитализации.  

 Коэффициент  капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. 

 Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.  

 Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.  

 Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный  момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:  
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;  
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. 

   
  
  
  
  
  
 

Метод капитализации доходов  

 При использовании  метода капитализации доходов  в стоимость недвижимости преобразуется  доход за один временной период, а при использовании метода  дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных  лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального  
покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие  
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). 

 Метод капитализации  доходов используется, если:

•  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или , где

С - стоимость  объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент  капитализации (%). 

 Таким образом, метод  капитализации доходов представляет  собой определение стоимости  недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного  дохода (ЧОД) в текущую стоимость.  

 При применении данного  метода необходимо учитывать  следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные  проблемы данного  метода

1. Метод  не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного  строительства, т.е. в ближайшем  будущем не представляется возможным  выход на уровень стабильных  доходов.

2. В  российских условиях основная  проблема, с которой сталкивается  оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации  по коэффициенту загрузки на  каждом сегменте рынка в различных  регионах. В результате расчет  ЧОД и ставки капитализации  становится очень сложной задачей. 

 Основные этапы  процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.  

 Потенциальный  валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где 

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.