Чистый операционный доход

Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания (т.е. без учета) долга по ипотечному кредиту амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде: платы за пользование стоянками и гаражом; платы за установление рекламы; платы за стационарную антенну и т. д. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними.

Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную 
величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от 
владения имуществом. Однако полученный расчетным путем ПВД может быть уменьшен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Предполагаемые убытки вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД после определения ПВД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:

1. Постоянные (фиксированные) расходы. Они представляют собой  налоги на имущество и расходы  по страхованию. Эти расходы практически  не зависят от степени загруженности  объекта собственности.

2. Операционные (эксплуатационные) расходы. Они включают в себя  расходы типичного года на  содержание имущества, предоставление  услуг для арендаторов и поддержание  потока дохода.

3. Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации  объекта собственности владельцем  откладываются (резервируются) денежные  средства на: ремонт водопроводной  системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик  должен, знать, что если даже эти  денежные средства не используются  владельцем, при оценке собственности  они должны учитываться.

При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:

для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе - «чистый операционный доход»;

для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим Имуществом — «чистая прибыль»;

для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежный поток».

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) - это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации (например, от сдачи в аренду и прочего использования данной собственности другими лицами) и вычета всех расходов, необходимых для эксплуатации данной собственности.

Чистый операционный доход определяет способность объекта собственности производить поток доходов, т. е. денежный поток от эксплуатации этой собственности. В отличие от денежных потоков, рассчитанных как часть Модели денежного потока, чистый операционный доход является характеристикой объекта собственности, а не инвестора. На чистый операционный доход объекта собственности не влияет финансирование и/или налоговый статус владельца/инвестора. Чистый операционный доход может быть положительным, если валовой операционный доход выше эксплуатационных расходов, или отрицательным, если эксплуатационные расходы выше валового операционного дохода. Можно рассчитать чистый операционный доход предыдущих лет, используя соответствующие данные бухгалтерского учета, или спрогнозировать чистый операционный доход следующего либо другого года в будущем.

Данные о доходах и расходах для расчета чистого операционного дохода предыдущих лет можно найти в финансовых отчетах объекта собственности. Если нельзя получить финансовые отчеты, то валовой операционный доход и эксплуатационные расходы можно узнать из декларации о налоге на доходы владельца собственности. Чистый операционный доход рассчитывается на период в один год, при этом поступления и расходы учитываются на последний день данного периода. Таким образом, чистый операционный доход любого данного двенадцатимесячного периода, фактически, можно рассчитать на последний день этого периода, который может быть календарным годом или любым другим анализируемым периодом продолжительностью 12 месяцев.

Определение чистого операционного дохода:

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД - ПР - ОР - Р,

где ПР - постоянные расходы;

ОР - операционные расходы;

Р - резервы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

содержание и ремонт;

коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

заработная плата персонала;

налоги на заработную плату;

договорные услуги (противопожарная система, лифт);

представительские расходы;

реклама;

командировочные расходы;

автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

Чистый операционный доход – англ. Net Operating Income, рассчитывается путем вычитания из величины годового валового дохода всех операционных расходов, но при этом не вычитаются расходы на выплату процентов, амортизация материальных активов и амортизация нематериальных активов, а также обязательство по налогу на прибыль. В то время как этот показатель имеет ограниченную ценность в схеме управления доступными ресурсами компании, он может быть полезен с точки зрения понимания того, какое влияние оказывают операционные расходы на валовой доход, который получен в результате операционной и неоперационной деятельности. С этой точки зрения такой показатель, как чистый операционный доход может стать полезным инструментом для идентификации сфер деятельности, которые работают не на оптимальных уровнях.

Одним из наиболее важных факторов для успешной работы компании является создание такой модели управления, которая позволяет генерировать максимально возможную сумму дохода, сохраняя при этом операционные расходы минимально низком уровне, необходимом для реализации товаров и/или услуг высокого качества. Точный расчет величины чистого операционного дохода, который был получен за определенный период времени (например, квартал или календарный год), позволяет определить, функционирует ли компания на максимально возможном уровне эффективности. Если эффект операционного рычага (англ. Degree of Operating Leverage, DOL) не так высок, как это должно быть, то менеджмент должен предпринять шаги, чтобы оценить каждую область работы и определить, как повысить эффективность и, таким образом, снизить расходы на ведение операционной деятельности. В результате компания сможет получить более высокую сумму чистого операционного дохода, чтобы покрыть любые неоперационные расходы, такие как, например, проценты по взятым кредитам, модернизация оборудования или финансирование проектов расширения деятельности.

Изменения величины чистого операционного дохода от одного периода к следующему могут часто служить средством идентификации формирующегося тренда, который повлияет на будущую работу компании. Например, если наблюдается значительное снижение этого показателя после того, как были покрыты операционные расходы, и этот тренд продолжается в течение двух или более отчетных периодов, топ-менеджерам компании необходимо изучить причины такого снижения. Например, ими могут быть сезонное падения продаж, снижение доходов от осуществленных ранее инвестиций, рост цен на сырье и т.п. Как только причина будет идентифицирована, компания может предпринять шаги, чтобы выйти из этой ситуации, и таким образом сохранить устойчивое финансовое положении компании.

Следует отметить, что при расчете величины чистого операционного дохода некоторые компании могут прибегать к не совсем этичной практике ведения бухгалтерского учета, целью которой является искажение реальной ситуации в определенных целях. Например, это может означать, что ведение бухгалтерского учета организовано таким способом, который позволяет занизить сумму чистого операционного дохода. Целью данной манипуляции является минимизация налоговых обязательств или введение в заблуждение инвесторов. Используемые для этого методы, как правило, находятся в рамках действующего законодательства, тем не менее, этическая сторона подобной практики может быть очень сомнительной.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР. (3.6)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные;

• на содержание территории;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

• экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

• обслуживание кредита, которое является расходом по финансированию, а не операционным расходом, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

• подоходный налог, также не являющийся операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

• дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

• предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов, как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)