Проблемы логистического складирования

После прохождения последней стадии рабочего проекта – экспертизы, получается разрешение на строительство. Если строительная компания еще не была выбрана, то необходимо предоставить потенциальным подрядчикам  рабочий проект для расчета смет и подготовки коммерческих предложений. Вопрос строительства и оборудования объекта инженерными системами, также может решаться в комплексе  или по отдельности - при наличии  штата специалистов в этой области. После этого начинается собственно строительство складского комплекса.

Несмотря  на то, что строительство - наиболее развитая и изученная сторона, без  контроля не обойтись, поскольку на этом этапе обычно возникают изменения  и доработки. Например, при проведении земляных работ могут обнаружиться необозначенные на геоподоснове скрытые  коммуникации. И встанет проблема их переноса, а если это невозможно, или требует слишком больших  затрат, то и переработки концепции. Могут возникать корректировки  по мере реализации различных элементов  комплекса, вноситься изменения  от подрядчиков - все это надо производить  при всестороннем анализе проекта.

Заблаговременно, еще до окончания строительства, необходимо начать подготовку к последнему этапу: оснащению складским оборудованием  и техникой, автоматизации комплекса, поскольку поставка или внедрение (в случае информационных решений), может занять до трех-четырех месяцев, а иногда и больше, например, в  случае конвейерного оборудования и  автоматизированных линий. Окончательно определяется состав оборудования и  техники, их характеристики, оговариваются  сроки, условия поставки и монтажа.

Строительство и оборудования склада под собственные  нужды - один из частных случаев создания складских комплексов. Похожее взаимодействие между участниками проекта возникает  и при реинжиниринге, переезде в  новое помещение, инвестиционном проекте, редевелопменте промышленных территорий и других случаях. Но при любых  задачах необходимо сразу подумать о всестороннем подходе к проекту, что является залогом скорейшей  и успешной его реализации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.  Рынок складских  помещений: чуть  ближе к Европе 

Сегмент складской недвижимости самый молодой  и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и проблемах  складского рынка Московского региона.

 
Количество…  
На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Элины Заниной, последний показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. «Из них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около 2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5 млн кв. м)», – уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она находится в разработке.

 
…и качество  
Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес спроса над предложением. «Об интенсивности спроса говорят стабильно низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, – соглашается Элина Занина. – Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В – не превышает 3-3,5%. Все новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства». Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году таких крупных проектов, как логистический парк «Крекшино» («РосЕвроДевелопмент»), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», логистический парк «Пушкино» (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим Шакиров.  
Впереди Европы всей  
Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений сейчас практически не фиксируются – поскольку предложение практически отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на сегодняшний день, по оценке «Миэль-Недвижимость», этот показатель колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости строительства в $700-800).  
Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе. «Помимо арендной платы, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, – уточняет Элина Занина. – В результате полная арендная ставка по классу А может превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В – $140-160 за кв. м в год». По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне $20-30, В-класса – $15-25 в год.  
Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов – вот портрет складского рынка-2006. Естественным образом возникает мысль: а изменится ли что-то в наступившем году? «2007 год не сильно изменит ситуацию, – считает Рубен Алчуджян. – Я бы прогнозировал постепенную сегментацию рынка, расслоение арендных ставок».  
Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: «На рынке складской недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов». До 2008 года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. «Однако это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года», – оценивает ситуацию Занина. 
С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего вышеизложенного – и это уже хорошо.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

На  основе проделанной  работы можно сделать следующие выводы:

1.   Основные задачи складирования:

• определение полезной площади склада;

• определение оптимального количества подъемно-транспортного оборудования;
• определение оптимальной загрузки подъемно-транспортного оборудования;
• разработка стратегии и тактики оптимального использования полезной площади склада;
• оптимизация использования емкости склада;
• сокращение времени хранения продукции;
• увеличение коэффициента оборачиваемости склада.

        2.  Классификация складов:

- по отношению к функциональным базисным областям логистики: склады снабжения, производства, распределения;

- по форме собственности, собственные склады предприятий,               коммерческие склады (общего пользования), арендуемые склады;

- по виду складских зданий и сооружений;

- по техническому устройству (конструкции): открытые склады   (площадки),   полузакрытые склады (площадки под навесом), закрытые склады;

- по технической оснащенности: частично механизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические;

-    по продуктовой специализации: специализированные, неспециализированные, специальные, универсальные, смешанные;

3. Складское свидетельство — документ, подтверждающий заключение договора хранения и принятие продукции на хранение. Держатель свидетельства получает право распоряжаться продукцией в то время, когда продукция находится на хранении.

      Реквизиты передаточной надписи:

• Наименование лица, переуступающего свидетельство, и лица, приобретающего права по свидетельству.
• Юридические адреса сторон.
• Подпись уполномоченного лица.
• Печати сторон.
• Дата совершения надписи.

4.  Создание концепции потребует от компании-подрядчика и опыта разработки генплана: это нужно, чтобы правильно спланировать размещение зданий, прилегающей территории и коммуникаций. Существует много современных инженерных решений, но, разумнее подбирать каждое, исходя из конкретно поставленной задачи. При разработке концепции также важно рассчитать внутреннюю топологию склада. Анализ товаропотока позволяет правильно распределить зоны приемки, отгрузки, хранения, отбора, комплектации, экспедиции товара и многих другие. Расчет транспортных потоков внутри склада и специфика товарообработки определяют выбор складского оборудования и техники. На этапе исследования и разработки строительного проекта часто возникают изменения в концепции, вызванные новыми данными, например, появлением дополнительных обременений и сервитутов, которые потребуют корректировки концепции и соответственно проекта комплекса.

Строительство и оборудования склада под собственные  нужды - один из частных случаев создания складских комплексов. Для того, чтобы проект был успешным необходимо просмотреть все аспекты, изучить все варианты и выбрать наилучшее.

5. Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и про Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Учебное пособие по курсу логистика - Скоробогатова Т.Н.;
2. Основы логистики - Сербин В.Д -2004;
3. Манжосов Г.П. Современный склад. Организация и технология. – М.: КИА центр, 2002. – 224 с.
4. Зубин Логистика_ Учебное пособие.
5. Неруш Ю. М. «Логистика: учебно-методические материалы» - М.:МИЭПМ- 2004.
6. Логистика: Учеб. / Под ред. Б.А. Аникина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2000

7. http://www.logis.com.ua/_20_1738.html. Логистический  практикум. Аудит. Консалтинг. Коучинг.  (статьи ).