Стоимость недвижимости и ее основные виды

Полнота располагаемой  информации означает, что стороны  сделки в достаточной степени  информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий  сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с  полным объемом информации о состоянии  рынка и объекте оценки, доступным  на дату оценки. [3]

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. [3]

Рыночная стоимость  определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  * при изъятии  имущества для государственных  нужд;

  * при определении  стоимости размещенных акций  общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

  * при определении  стоимости объекта залога, в том  числе при ипотеке;

  * при определении  стоимости не денежных вкладов  в уставный (складочный) капитал;

  * при определении  стоимости имущества должника  в ходе процедур банкротства;

  * при определении  стоимости безвозмездно полученного  имущества.

Каждый элемент  определения рыночной стоимости  имеет собственное концептуальное содержание, которое раскрывается в  нижеприведенном детальном комментарии. [2]

- "…оцениваемая  сумма ... " относится к цене  в денежном выражении (обычно  в местной валюте), которую нужно  заплатить за недвижимость в  коммерческой рыночной сделке. Рыночная  стоимость определяется как наиболее  вероятная и обоснованно достижимая  цена на рынке на дату оценки. Определение исключает увеличение  или уменьшение рассчитываемой  цены в силу специальных условий  или обстоятельств, таких как  нетипичное финансирование, обременение  договорами о продаже с обратной  арендой, особых соображений или  уступок сделанных кем-либо, имеющим  отношение к продаже, или любыми  элементами специальной стоимости.[4]

          - "... недвижимость следует обменивать ..." имеется в виду тот факт, что стоимость недвижимости является  оцениваемой суммой, а не предварительно  определенной или фактической  ценой продажи. Это цена, на  основе которой, согласно ожиданиям  рынка, следует заключать на  дату оценки сделку, удовлетворяющую  всем другим элементам определения  рыночной стоимости.[4]

          - "... на дату оценки ... " означает, что оцениваемая рыночная стоимость  относится к конкретному моменту  времени. Так как рынки и  рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может  быть некорректной или несоответствующей  на другой момент времени. Результат  оценки будет отражать фактическое  состояние рынка и обстоятельства  на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую  дату. Дата оценки и дата отчета  об оценке могут быть разными,  но дата отчета не может  предшествовать дате оценки. Определение  также предполагает одновременный  расчет по контракту на продажу  без какого-либо изменения цены, которое могло бы иметь место  в сделке по рыночной стоимости.

          -   "... между готовым купить покупателем ..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но которого не принуждают к этому. Этот покупатель не горит желанием и не преисполнен решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет "рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым.[4]

          -   “… готовый продать продавец ..." не является ни продавцом,  который готов продать в силу  своего слишком большого желания  или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на  получение цены, которая не может  считаться обоснованной на текущем  рынке. Готовый продать продавец  имеет мотивацию продать имущество  на рыночных условиях за лучшую  цену, достижимую на открытом  рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства реального  владельца не рассматриваются,  так как "готовый продать  продавец " является гипотетическим  владельцем.

          -   "... в коммерческой сделке ...” - подразумевает сделку между сторонами, не имеющими специальных или особых отношений друг с другом, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или повышенным из-за элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости имеет место между не связанными сторонами, каждая из которых действует независимо.

          -   "...после должного маркетинга...”  означает, что недвижимость будет  выставлена на рынок в наиболее  подходящей форме для того, чтобы  осуществить ее продажу по  наилучшей разумной цене, обоснованной  в соответствии с определением  рыночной стоимости. Продолжительность  периода экспозиции может изменяться  в соответствии с рыночными  условиями, но она должна быть  достаточной для привлечения  к недвижимости внимания адекватного  числа потенциальных покупателей.  Определение рыночной стоимости  предполагает, что период экспозиции  имеет место до даты оценки.[4]

          -   “... в которой стороны действовали компетентно, и расчетливо ...“ предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках недвижимости, ее фактическом и потенциальном использовании, а также о состояния рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки. [4]

        -   “... и без принуждения  ..." означает, что каждая сторона  заинтересована в том, чтобы  совершить сделку, но ни одну  из них не заставляют или  не принуждают против желания  заключить ее.

        Рыночная стоимость понимается  как стоимость недвижимости, оцениваемая  без учета затрат на совершение  сделки купли-продажи и связанных  со сделкой налогов.

        Неотъемлемым содержанием определения  рыночной стоимости является  концепция наилучшего и наиболее  эффективного использования. Стоимость  недвижимости при наилучшем и  наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости. [4] 

2.2. Рыночная стоимость  при существующем использовании

Рыночная стоимость  при существующем использовании - это  оцениваемая на основе продолжения  существующего использования, но при  допущении незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует  обменивать на дату оценки между готовым  купить покупателем и готовым  продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали  компетентно, расчетливо и без принуждения.[4]

          Каждый элемент определения рыночной  стоимости при существующем использовании  имеет собственное концептуальное  содержание, которое раскрывается  в нижеприведенном детальном  комментарии.

          -   " …оцениваемая сумма  ... " относится к цене в денежном  выражении (обычно в местной  валюте), которую нужно заплатить  за недвижимость в коммерческой  рыночной сделке. Рыночная стоимость  определяется как наиболее вероятная  обоснованно достижимая цена  на рынке на дату оценки. Определение  исключает увеличение или уменьшение  рассчитываемой цены в силу  специальных условий или обстоятельств,  таких как нетипичное финансирование, обременение договорами о продаже  с обратной арендой, особых  соображений или уступок сделанных  кем-либо, имеющим отношение к  продаже, или любыми элементами  специальной стоимости. [4]

          -   "... недвижимость следует  обменивать ..." имеется в виду  тот факт, что стоимость недвижимости  является оцениваемой суммой, а  не предварительно определенной  или фактической ценой продажи.  Это цена, на основе которой,  согласно ожиданиям рынка, следует  заключать на дату оценки сделку, удовлетворяющую всем другим  элементам определения рыночной  стоимости.[4]

          -   "... на дату оценки ..." означает, что оцениваемая рыночная  стоимость относится к конкретному  моменту времени. Так как рынки  и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может  быть некорректной или несоответствующей  на другой момент времени. Результат  оценки будет отражать фактическое  состояние рынка и обстоятельства  на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую  дату. Дата оценки и дата отчета  по оценке могут быть разными,  но дата отчета не может  предшествовать дате оценки. Определение  также предполагает одновременный  расчет по контракту на продажу  без какого-либо изменения цены, которое может иметь место  в сделке по рыночной стоимости. [4]

-   "... на основе  продолжения существующего использования  ..." требуется, чтобы допускался  обмен, основанный только на  рыночных предложениях по продолжению  существующего использования. Из  этого следует, что если недвижимость  должна продаваться на свободном  рынке, то любая более высокая  стоимость или принципы наилучшего  и наиболее эффективного использования  должны игнорироваться.

        - "... но при допущении незанятости  ...” подчеркивает тот факт, что  в расчет не должна приниматься  фактическая занятость недвижимости  как обоснование фиктивной арендной  платы, выплачиваемой фактическим  владельцем. Не предполагается также  оценка с учетом увеличения  стоимости инвестиции за счет  договоров текущего владельца.  Должно быть сделано допущение,  что недвижимость на дату оценки незанята и готова к продаже или сдаче в аренду. При этом не исключается потенциальное предложение текущего владельца, но владелец не должен предлагать цену выше обычного уровня рыночных цен.[4]

          -   "... между готовым купить  покупателем ..." относится к  тому, кто имеет мотивацию, но  не вынужден покупать. Этот покупатель  не горит желанием и не преисполнен  решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем ту, которую требует рынок. Текущий владелец недвижимости включен в число тех, кто составляет "рынок”.

          -   “… готовый продать продавец ..." не является ни продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать имущество на рыночных условиях за лучшую цену, достижимую на открытом рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства реального владельца не рассматриваются, так как "готовый продать продавец " является гипотетическим владельцем. [4]

-   "... в коммерческой  сделке ...” - подразумевает сделку  между сторонами, не имеющими  специальных или особых отношений  друг с другом, которые могут  сделать уровень цены нехарактерным  для рынка или повышенным из-за  элемента специальной стоимости.  Предполагается, что сделка по  рыночной стоимости имеет место  между не связанными сторонами,  каждая из которых действует  независимо.

          -   "... после должного маркетинга ...” означает, что недвижимость будет выставлена на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить ее продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность периода экспозиции может изменяться в соответствии с рыночными условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к недвижимости внимания адекватного числа потенциальных покупателей. Определение рыночной стоимости при существующем использовании предполагает, что период экспозиции имеет место до даты оценки.