Стоимость недвижимости и ее основные виды

          -   “... в которой стороны действовали компетентно, расчетливо ...“ - предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках недвижимости, ее фактическом и потенциальном использовании, а также о состояния рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки. [4]

          -   “... и без принуждения  ..." означает, что каждая сторона  заинтересована в том, чтобы  совершить сделку, но ни одну  из них не заставляют или  не принуждают против желания  заключить ее. [4]

          Рыночная стоимость при существующем  использовании понимается как  стоимость недвижимости, рассчитанная  без учета издержек и налогов,  связанных со сделкой купли  или продажи.[4]

          Рыночная стоимость при существующем  использовании как база оценки  используется только при оценках  для целей составления финансовых  отчетов.[4] 

2.3. Стоимость реализации.

Стоимость реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между  готовым купить покупателем и  готовым продать продавцом в  коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.[5]

        Формулировка определения стоимости  реализации соответствует определению  рыночной стоимости, за исключением  того, что совершение сделки имеет  место после даты оценки. При  этом требуется оценить период  экспозиции, то есть рассмотреть  вопрос о том, сколько времени,  начиная с даты оценки, понадобится, чтобы должным образом организовать продажу для получения наилучшей цены без излишнего продления периода продажи в надежде на подъем цен на рынке. [4]

        Стоимость реализации рассчитывается  без учета издержек и налогов,  связанных со сделкой купли-продажи.

Стоимость ограниченной реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик  на дату оценки, можно обоснованно  ожидать достижимой в будущем  обмене недвижимости между готовым  купить покупателем и готовым  продать продавцом в коммерческой сделке после недостаточного периода  маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Определение стоимости  ограниченной реализации соответствует  определению стоимости реализации за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени  для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию  рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой  купли-продажи 

2.4. Инвестиционная  стоимость

Инвестиционная стоимость - это величина ценности недвижимости для конкретного инвестора, рассчитанная с учетом его внутренних требований по возврату инвестированного капитала.

Понятие инвестиционной стоимости основано на субъективной, нерыночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для предприятия. Понятие инвестиционной стоимости  фундаментально отличается от рыночной стоимости, но является компонентом, который  в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках  ценности недвижимости участниками  рынка.

Расчет инвестиционной стоимости может принимать вид  субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями инвестора, которые он определил на основе совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических  изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.

Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим  предприятием последовательных и согласованных  критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована  как представляющая более удовлетворительное долгосрочное оценочное суждение о  деятельности, чем рыночная стоимость, основанная на текущих быстро меняющихся рыночных цифрах. Такая оценка, тем  не менее, не является базой, которая  объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания  периода прогноза.

При определении  инвестиционной стоимости объекта  оценки определяется стоимость для  конкретного лица или группы лиц  при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования  объекта оценки. При определении  инвестиционной стоимости, в отличие  от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. [1] 

2.5. Страховая стоимость

Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующими в сфере  государственного и частного страхования.

Для недвижимости страховая  стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения  элементов зданий и сооружений, которые  могут быть повреждены в результате наступления страхового случая. [2]

        Страховая стоимость – денежная  сумма, на которую могут быть  застрахованы разрушаемые элементы  недвижимости, рассчитанная в соответствии  с методиками, используемые в  сфере государственного и частного  страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях. [3]

На практике страхуются земельные участки со зданиями и  сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах  широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия. [3] 

2.6. Налогооблагаемая  стоимость

  Налогооблагаемая  стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная  в соответствии с методиками, утвержденными государственными  органами налогообложения.

          Налогооблагаемая стоимость, как  правило, определяется с применением  методов массовой оценки, на которые  действие данного стандарта не  распространяется. [4] 

2.7. Утилизационная  стоимость

Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая  как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций  без их дополнительного ремонта  и подготовки к продаже.[4]

        Утилизационная стоимость рассчитывается  с учетом затрат на реализацию  и по смыслу аналогична стоимости  реализации для отдельных элементов  имущества. [4]

Утилизационная стоимость  – это стоимость объекта оценки, рыночной стоимости материалов, которые  он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. [1]

Обычно утилизационную стоимость оценивают для сильно изношенных объектов, когда мала вероятность  их   продажи на вторичном рынке. Утилизационную стоимость могут  оценивать также для объектов, оказавшихся по тем или иным причинам (безопасность эксплуатации, экологический  фактор, появление конкурирующих  технологий и т.д.) ненужными и  не подлежащими продажи другим лицам  для дальнейшего применения по своему назначению. Утилизационная стоимость  объекта может быть для собственника величиной отрицательной, это возможно тогда, когда расходы на утилизацию превышают доходы от продажи металлолома  и частей объекта. Утилизационная стоимость  может оказаться и выше остаточной рыночной стоимости, это имеет место  тогда, когда наблюдается резкий рост цен на редкие материалы, из которых  когда-то было изготовлено. [1] 

2.8. Ликвидационная  стоимость

Ликвидационная стоимость  – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость соответствует  цене при вынужденной или срочной  продаже. По ликвидационной стоимости  оцениваются машины и оборудование при распродаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, при обращении права залогодержателя  на имущество залогодателя, при аресте имущества в результате судебного  исполнения, при аресте имущества  на таможне. [1]

Ликвидационную стоимость  рассчитывают путем внесения в предварительную оцененную рыночную стоимость так называемой ликвидационной скидки. Величина ликвидационной скидки зависит от ликвидности оцениваемого объекта и назначенного срока на реализацию. Чем ниже ликвидность и жестче сроки на реализацию, тем больше ликвидационная скидка. [1]

При определении  ликвидационной стоимости объекта  оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может  быть отчужден за срок экспозиции объекта  оценки, меньший типичного срока  экспозиции для рыночных условий, в  условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. [1] 

3.Заключение

В данной работе были подробно рассмотрены все рыночные и нерыночные виды стоимости недвижимости, представлены четкие определения и  даны характеристики, в которых ясно прослеживается их отличия друг от друга.

К рыночным базам  оценки относятся следующие виды стоимости, определяемые как стоимость в обмене исходя из состояния сегмента рынка конкретного типа недвижимости на дату оценки:

- Рыночная стоимость;

- Рыночная стоимость  при существующем использовании.

К нерыночным базам  оценки относятся следующие виды стоимости, определяемые расчетным  путем либо исходя из потребительских  характеристик недвижимости, либо на основе предварительно определенной рыночной стоимости, либо в соответствии с  государственными или ведомственными нормативами: 

-Остаточная стоимость  замещения;

- Стоимость реализации;

- Стоимость ограниченной  реализации;

- Инвестиционная  стоимость;

- Страховая стоимость;

- Налогооблагаемая  стоимость;

- Утилизационная  стоимость. 

Список используемой литературы:

  1. «Оценка недвижимости»  под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002.

  2. Тарасевич Е.И.  Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.

  3. Оценка рыночной  стоимости недвижимости: Учеб. И  практ. Пособие/Под ред. В.Н.Зарубина, В.М. Рутгайзера. – 
 
 
 

Благодарю за чтение, спасибо…..