Здания  — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного  обслуживания, хранения материальных ценностей.

      Сооружения  — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и  выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства  и т. п.).

      Здания  и сооружения относятся к числу  предметов, обладающих особо высокой  социальной и экономической ценностью. Длительность существования класса построек предопределена тем, что, наравне  с водой и продуктами питания, постройки необходимы для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Здания и сооружения требуются также  для осуществления большинства  видов производственной деятельности¹.

      Особая  экономическая ценность зданий и  сооружений обусловлена целым рядом  факторов, к числу которых относятся: естественная ограниченность земной поверхности, пригодной для их возведения, высокая  затратность процесса строительства, длительность сроков их эксплуатации, физическая невозможность скрыть постройку  от «общественной власти», и т.д. Несмотря на то, что здания и сооружения как недвижимые объекты изучались  наукой гражданского права в течение  длительного времени, в настоящее время сохраняется и требует решения ряд важных проблем, связанных с их гражданско-правовым режимом.

       2. Проблематика гражданско-правового  обеспечения оборота  зданий и сооружений

      Монополия государственной собственности  на землю, исключившая использование  в гражданском законодательстве советского периода категории недвижимости, а также обусловленная социально-экономическими и политическими причинами невозможность осуществления приватизации земельных участков одновременно с приватизацией расположенных на них построек, сделали всеобщей картину, когда в результате приватизации здания и сооружения оказывались объектами частной собственности, расположенными на чужих (государственных) земельных участках. Таким образом, если развитые правопорядки решали проблемы правового режима зданий и сооружений, используя в качестве отправной точки отсчета теорию сложной вещи (единого объекта), и только в результате длительной социальной эволюции подошли к необходимости решать вопрос о гражданско-правовой природе зданий и сооружений на чужих земельных участках, то современный отечественный правопорядок, зарождавшийся в период перехода к рынку, изначально столкнулся с необходимостью урегулировать вопрос о юридической судьбе земельных участков, расположенных под частными зданиями и сооружениями, принадлежащими на праве собственности не собственникам этих земельных участков, а иным лицам.

      С учетом реальной социально-экономической  и политической ситуации начала и  середины 90-х годов прошлого века в российском гражданском законодательстве появились нормы, которые весьма своеобразно, без исторических аналогов в прошлом, решали проблему гражданско-правового  обеспечения оборота зданий и  сооружений, а также земельных  участков, на которых они находятся. Эти правовые предписания разительно отличаются от традиционных норм, содержащихся в законодательствах стран с  развитым оборотом недвижимости.

      Главная идея новейшего российского законодательства в области оборота зданий и  сооружений состояла в предоставлении собственнику возможности распоряжаться  ими независимо от воли собственника земельного участка. Закреплявшие эту  идею нормы адекватно отражали возможности  законодателя в организации оборота  зданий и сооружений на этапе, когда  практически отсутствовали иные, помимо государства, собственники земельных  участков.

      Одной из первых попыток организовать оборот недвижимости на началах, отличных от прежних предписаний гражданского законодательства, являются нормы Земельного кодекса РФ 2001 г., устанавливающие  новые правила о юридической  судьбе земельных участков и расположенных  на них зданий и сооружений, принадлежащих  на праве собственности одному лицу.

      Возникшее в связи с этим противоречие между  гражданским и земельным кодексами  является очевидным. При более внимательном анализе действующего законодательства можно обнаружить многочисленные скрытые противоречия в определении гражданско-правового режима зданий и сооружений, порою вызванные неправильным применением устоявшихся гражданско-правовых категорий и конструкций к регулируемым отношениям (в частности, к определению правовой связи зданий и сооружений и земельных участков, на которых они расположены)¹.

      В связи с этим возникла насущная потребность  установить и обосновать возможность (или невозможность) применения таких  общеизвестных цивилистических  категорий, как сложная вещь, совокупность вещей, главная вещь и принадлежность, делимость вещей, к определению  гражданско-правового режима зданий и сооружений. Помимо этого, настоятельно требуется определить само понятие  недвижимого имущества как правовой и экономической категории, проследить влияние норм публичного права (в  частности, норм о регистрации прав на здание и сооружение) на формирование гражданско-правового режима недвижимого  имущества. С учетом последнего фактора необходимо теоретическое решение вопроса об основаниях возникновения права собственности на здания и сооружени:

      1) действующее законодательство в  области регулирования оборота  зданий и сооружений и тенденций  его развития,

      2) признаки зданий и сооружений  как вещей, закрепленные действующим  законодательством и выработанные в цивилистической доктрине,

      3) правовой механизм возникновения  прав на здания и сооружения.

      Идеальной теоретически обоснованной моделью (правовым идеалом) юридической связи между  земельным участком и возведенными на нем постройками является конструкция единой сложной вещи (единого объекта права собственности), составными частями которой являются земельный участок и постройка, находящаяся с ним в прочной физической связи. Последовательная реализация этой идеальной модели в отечественном законодательстве невозможна в силу ряда социально-экономических, политических и исторических причин.

      Наиболее  близким по своим правовым последствиям к признанию участка и расположенных  на нем зданий и сооружений единой вещью является правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, закрепляющее принцип единой судьбы участка и расположенных  на нем зданий и сооружений. Правило  о единой судьбе земельных участков и расположенных на нем зданий и сооружений может действовать  только в том случае, когда земельный  участок и расположенные на них  здания и сооружения принадлежат  на праве собственности одному лицу.

       3. Здания  и сооружения как  правовые категории  в гражданском  праве

      Признание строений самостоятельными вещами представляет собой юридическую фикцию, использование  которой в отношении ряда построек на чужих земельных участках обусловлено  значимыми социально-экономическими, политическими и историческими  факторами, а потому является целесообразным. Во всех других случаях использование  такой фикции является неоправданным, в свете чего вполне обоснованны  предпринятые в законодательстве меры по планомерному прекращению использования  такой фикции. Юридическая связь  между правом на чужой участок  и правом собственности на здание, закрепленная правилом о том, что  право на участок следует за зданием (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), выражается в праве  следования особого характера, но не должна рассматриваться в качестве связи главной вещи и принадлежности.

      Правовой  категории зданий и сооружений как  недвижимых вещей соответствует  ряд материальных объектов, являющихся недвижимостями в силу их естественных (физических) свойств. В силу этого  особенности правового режима недвижимого  имущества, распространяемого на здания и сооружения, исторически обусловлены  естественными и связанными с  ними экономическими свойствами самих  зданий и сооружений, а именно их особой экономической ценностью и наличием прочной связи с земельными участками. В частности, именно этими свойствами зданий и сооружений обусловлена необходимость государственной регистрации прав на здания и сооружения как на объекты недвижимости, являющаяся основной чертой правового режима недвижимого имущества. В связи с этим значение акта государственной регистрации прав на вновь создаваемые здания и сооружения состоит в том, что этот акт необходим для введения строения в гражданский оборот.

      Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим фактом, которым, по общему правилу, завершается  накопление юридических фактов в  юридическом составе, влекущем возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. Дефектность  любого из юридических фактов, входящего  в данный состав, неминуемо влечет дефектность всего состава в  целом, в том числе и акта государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

      Гражданско-правовой режим зданий и сооружений как  недвижимостей принципиально исключает  возможность признания конкретных зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей, а также главными вещами по отношению к другим недвижимым вещам.

      Здания  и сооружения могут быть объединены единой хозяйственной целью, но они  не могут рассматриваться в качестве совокупности вещей с распространением на них правового режима. Если здания и сооружения объединены общей хозяйственной  целью и составляют единое множество, то они отчуждаются по специальным  правилам гражданского- законодательства, требующим индивидуализации в сделке каждого объекта недвижимого  имущества. Распоряжение совокупностью  зданий и сооружений, входящих в  состав имущественных комплексов (предприятий, кондоминиумов), возможно только по правилам, регулирующим распоряжение такими имущественными комплексами.

      В силу своей природы здание может  признаваться делимым только «по  вертикали» и только в том случае, когда в отношении каждой из его  частей возможно осуществление в  полном мере правомочий, входящих в  состав права собственности. Понятие  части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой  объемно-пространственное образование  в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. В силу природы здания и помещений  лицо, признаваемое законом собственником  помещений, на деле является сособственником  здания, а право на помещение, именуемое действующим законодательством правом собственности, предоставляет его обладателю не правомочия собственника, а правомочия пользователя помещения, которые являются конкретизированным проявлением его прав сособственника здания, в котором расположено это помещение.

      Разграничение понятий зданий и сооружений как  юридических категорий имеет  объективную основу. Здания могут  располагаться только на одном земельном  участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках.

      Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение», под которым понимались постройки, прочно юридически связанные с земельным участком. Отечественное законодательство не содержит легальных определений зданий и сооружений. Толковые словари русского языка рассматривают здание как разновидность сооружений. Иногда высказывается мнение о том, что между зданиями и сооружениями нет различий, имеющих гражданско-правовое значение.

      В то же время в литературе отмечается, что здания предназначаются для  постоянного нахождения в них  людей с целью проживания или  работы, сооружения же служат чисто  техническим целям, люди в них  находятся временно.

      Установление  предмета идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его  юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических  характеристик¹.

      При оценке необходимо определить связанные  с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование  имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

      Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени  стоимость объектов недвижимости под  влиянием многочисленных внешних и  внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую  определяется стоимость объекта  оценки. Как правило, дату оценки устанавливают  совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой  осмотра объекта. В некоторых  случаях дату оценки могут устанавливать  третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью  предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия  и т.д¹.

      Установление  цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии  оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

       Заключение

      Здания  и сооружения являются пространственно  ограниченными объектами материального  мира, в связи, с чем на них распространяются правила о вещах, а их правовой режим предопределяется их юридическими свойствами как вещей (или их элементов).