Акт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является юридическим  фактом, которым, по общему правилу, завершается  накопление юридических фактов в  юридическом составе, влекущем возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. Дефектность  любого из юридических фактов, входящего  в данный состав, неминуемо влечет дефектность всего состава в  целом, в том числе и акта государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.  

Гражданско-правовой режим зданий и сооружений как  недвижимостей принципиально исключает  возможность признания конкретных зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей, а также главными вещами по отношению к другим недвижимым вещам.  

Здания и сооружения могут быть объединены единой хозяйственной  целью, но они не могут рассматриваться  в качестве совокупности вещей с  распространением на них правового  режима. Если здания и сооружения объединены общей хозяйственной целью и  составляют единое множество, то они  отчуждаются по специальным правилам гражданского- законодательства, требующим  индивидуализации в сделке каждого  объекта недвижимого имущества. Распоряжение совокупностью зданий и сооружений, входящих в состав имущественных комплексов (предприятий, кондоминиумов), возможно только по правилам, регулирующим распоряжение такими имущественными комплексами.  

В силу своей природы  здание может признаваться делимым  только «по вертикали» и только в  том случае, когда в отношении  каждой из его частей возможно осуществление  в полном мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие  части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой  объемно-пространственное образование  в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. В силу природы здания и помещений  лицо, признаваемое законом собственником  помещений, на деле является сособственником  здания, а право на помещение, именуемое  действующим законодательством  правом собственности, предоставляет  его обладателю не правомочия собственника, а правомочия пользователя помещения, которые являются конкретизированным проявлением его прав сособственника здания, в котором расположено  это помещение.  

Разграничение понятий  зданий и сооружений как юридических  категорий имеет объективную  основу. Здания могут располагаться  только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут  возводиться на нескольких земельных  участках.  

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение», под  которым понимались постройки, прочно юридически связанные с земельным  участком. Отечественное законодательство не содержит легальных определений  зданий и сооружений. Толковые словари  русского языка рассматривают здание как разновидность сооружений. Иногда высказывается мнение о том, что  между зданиями и сооружениями нет  различий, имеющих гражданско-правовое значение.  

В то же время в  литературе отмечается, что здания предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью  проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.  

Установление предмета идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его  юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических  характеристик11 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе  России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002. С.125.. 

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может  иметь лишь право на аренду или  ограниченные права на пользование  имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой  долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может  быть обременена залогом или иметь  оценки -- это выявление того, что  подлежит оценке: весь комплекс имущественных  прав или только некоторые имущественные  права (право на аренду, на долю в  совместных правах и т. д.). 

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так  как с течением времени стоимость  объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как  правило, дату оценки устанавливают  совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой  осмотра объекта. В некоторых  случаях дату оценки могут устанавливать  третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью  предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия  и т.д11 Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы  закона и логика права.// ЭКО, 2002, №5. С.12.. 

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших  этапов, определяющий последующий выбор  методологии оценки, от которой, в  свою очередь, в основном и зависят  результаты оценки.

Заключение 

Здания и сооружения являются пространственно ограниченными  объектами материального мира, в  связи, с чем на них распространяются правила о вещах, а их правовой режим предопределяется их юридическими свойствами как вещей (или их элементов).  

Наряду с вышеуказанными существуют и другие значимые правовые свойства зданий и сооружений: их индивидуальная определенность, непотребляемость, оборотоспособность и т.д. В науке гражданского права  и на практике сложились вполне устоявшиеся  взгляды на эти свойства зданий и  сооружений. Поэтому эти свойства не составляют самостоятельного предмета исследования, а анализируются лишь постольку, поскольку это необходимо для решения спорных и актуальных проблем гражданско-правового режима этих объектов.  

Юридическая связь  зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками является одним из основополагающих элементов  их правового режима. Под «юридической связью» зданий и сооружений с  расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических  судеб, обусловленная неразрывной  физической связью зданий и сооружений с земельными участками. Вопрос о  должном содержании этой связи на протяжение долгой истории своего существования  неоднократно возбуждал горячие  споры. От ответа, который давали на него законодатели, судебная практика и ученые разных эпох и правопорядков, прямо зависела оценка правовой природы  зданий и сооружений. Он оказывает  также значительное влияние на решение  других проблем: делимости здания, системы  построения поземельной книги и  т.д. 
 

      Содержание 

Введение 3

1. Характеристика  зданий и сооружений как объектов  собственности 4

2. Проблематика  гражданско-правового обеспечения  оборота зданий и сооружений 7

3. Здания  и сооружения как правовые  категории в гражданском праве 10

Заключение 14

Список  используемой литературы 15

 

       Введение

 

      Переход России к рыночным отношениям с неизбежностью  привел к революционным изменениям в отечественном законодательстве. Возрождение в гражданском законодательстве института недвижимого имущества  произошло на историческом пороге возникновения  класса частных собственников зданий, сооружений и земельных участков, принадлежавших ранее государству.

      Цель  данной работы: охарактеризовать особенности  зданий и сооружений как объекты  собственности.

      Для того чтобы различить понятия  недвижимости как физического объекта  и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением  недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой  недвижимости как физического объекта.

      Таким образом, «недвижимость» относится  к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что  подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

      Правовое  обеспечение развития рынка недвижимости в России реализуется за счет норм гражданского законодательства РФ. С  принятием Гражданского кодекса  Российской Федерации вопросы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение.

 

       1. Характеристика  зданий и сооружений  как объектов собственности

 

      Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ)¹.

      В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

      Предприятие в целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

      В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

      Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный  характер акта государственной регистрации  недвижимости. Это означает, что  государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего  совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

      Понятие недвижимого имущества дается в  ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное  законодательство, можно составить  перечень объектов недвижимости, права  на которые, в соответствии с вышеуказанным  законом, подлежат регистрации:

      земельные участки,

      здания, части зданий,

      нежилые помещения, части помещений,

      предприятия как имущественный комплекс,

      жилые дома,

      квартиры,

      комнаты,

      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,

      кондоминиумы  как комплексы недвижимого имущества,

      объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора подряда  и т.д.

      В условиях развития рыночной экономики  оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

      Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.