«За» и «Против» применения доходного подхода

При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения  стоимости эквивалентным периодическим  доходом позволяет для определения  текущей стоимости вместо дисконтирования  использовать ставку капитализации  как ставку дисконтирования, скорректированную  на изменение стоимости первоначального  капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования.

Формирование  фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой  ежегодную долю первоначального  капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n – время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

Ck = Ym + 1/n , где n – оставшийся срок экономической жизни.

 

3 «За» и «Против» применения доходного подхода

 

Тек же, как для  любого структурированного набора аналитических  методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов  существуют свои аргументы «за» и  «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

В следующем  перечне представлено несколько  положительных особенностей доходного  подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы доходного  подхода обладают способностью к адаптации и гибкостью. То есть, они могут быть легко адаптированы для проведения анализа многочисленных стандартов стоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.

2. Методы доходного  подхода хорошо известны и  пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов  знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.

3. Методы доходного  подхода хорошо поддаются интерпретации  в различных дисциплинах общей  оценки и оценки стоимости.  То есть, существует общее сходство  методов доходного подхода, используемых  в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.

4. Методы доходного  подхода достаточно точно моделируют  реальный процесс принятия решений  участниками рынка нематериальных  активов. Создатели, владельцы,  покупатели, продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов – все они, имплицитно или эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамках доходного подхода.

5. Можно утверждать, что методы доходного подхода  являются самыми строгими и  структурированными инструментами анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют от аналитика эксплицитного рассмотрения всех критически важных экономических переменных, связанных с оцениваемым нематериальным активом, включая способность актива генерировать доход, распределение дохода между нематериальным активом и связанными с ним активами, ожидаемый остаточный срок службы нематериального актива и риск, сопряженный с инвестициями в этот актив. Другие подходы к оценке, безусловно, требуют от аналитика имплицитного рассмотрения всех этих переменных. Однако доходный подход требует, чтобы эти переменные были рассмотрены эксплицитно и каждый в отдельности.

Так же, как и  все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы доходного  подхода допускают внесение в  анализ определенного элемента  необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.

2. Методы доходного  подхода допускают возможности  совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных  нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти  методы часто являются сложными  с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.

3. Методы доходного  подхода допускают возможность  двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов. Этот недостаток легко устранить путем правильной оценки амортизационных отчислений в анализе. Тем не менее, некоторые аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.

4. Методы доходного  подхода иногда не подвергаются  проверке на основе рыночных  данных. Поскольку эти методы  выглядят аналитически сложными, некоторые аналитики не всегда  подтверждают используемые экономические  переменные эмпирическими рыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных, несогласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим выводам независимо от того, насколько строгим или структурированным является анализ сам по себе.

5. Методы доходного подхода к анализу нематериальных активов иногда путают с методами доходного подхода, которые используются в других оценочных дисциплинах. Как отмечалось ранее, методы доходного подхода применительно к анализу нематериальных активов имеют много сходных элементов с методами анализа ценных бумаг, оценки бизнеса и оценки недвижимости. Однако из-за этого некоторые аналитики не учитывают достаточно тонкие, но, безусловно, важные отличия в способах анализа в рамках доходного подхода, используемых в различных дисциплинах. Некоторые аналитики неправильно пытаются применять в анализе нематериальных активов методы, которые подходят только для других оценочных дисциплин.

Применение  всех структурированных аналитических  методов имеет достоинства и  недостатки. Что касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства при их неправильном использовании превращаются в аналитические недостатки.

Практическая  часть

 

Вариант 10

 

1. Какую сумму  следует сегодня депонировать  в банке, начисляющем 14% годовых при ежегодном накоплении, для того, чтобы через четыре года получить 12000 руб.?

Решение. 
Попробуем определить текущую (современную) стоимость (PV) (или определение того, сколько надо было бы инвестировать сегодня, чтобы получить некоторую сумму в будущем).

Для осуществления  такого расчета используется формула: 
PV=

.

где FV – будущая  величина той суммы, которую мы инвестируем  в любой форме сегодня и  которой будем располагать через  интересующий нас период времени, в  течение которого эти деньги будут работать;

PV – текущая  (современная) величина той суммы,  которую мы инвестируем ради получения дохода в будущем;

E – величина  доходности наших инвестиций, в  данном примере она равна ставке  банковского процента по сберегательному  вкладу, а в более общем случае  – прибыльности инвестиций;

К – число  стандартных периодов времени, в  течение которых наши инвестиции будут участвовать в коммерческом обороте, «зарабатывая» нам доходы.

Рассчитаем  по формуле:

PV= 12000 = 12000 = 12000 = 7 100,59 руб.

(1+14/100)⁴ (1+0,14)⁴ 1,69

Ответ: Сейчас нужно  депонировать сумму в размере 7100,59 руб. в банке, начисляющем 14% годовых  при ежегодном накоплении, для  того, чтобы через четыре года получить 12000 руб.

 

2. Какова будущая  стоимость 5000 руб., вложенных под  12% годовых на 7 лет при ежегодном начислении процента?

Решение.

где FV – будущая  величина той суммы, которую мы инвестируем  в любой форме сегодня и  которой будем располагать через  интересующий нас период времени, в  течение которого эти деньги будут работать;

PV – текущая  (современная) величина той суммы, которую мы инвестируем ради получения дохода в будущем;

E – величина  доходности наших инвестиций, в  данном примере она равна ставке  банковского процента по сберегательному  вкладу, а в более общем случае – прибыльности инвестиций;

К – число  стандартных периодов времени, в  течение которых наши инвестиции будут участвовать в коммерческом обороте, «зарабатывая» нам доходы.

Рассчитаем по формуле:

FV = 5000 *(1+12/100)⁷ = 5000*(1+0.12)⁷ = 5000*2,21 = 11053,41 руб.

Ответ: Будущая  стоимость 5000 руб., вложенных под 12% годовых на 7 лет будет равна 11053,41 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Необходимость оценки недвижимости возникает в  случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании  и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную  цену, но в ряде случаев стоимость  данной операции может колебаться в  зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В рамках доходного подхода  существуют многочисленные аналитические процедуры. Подобно этому в его рамках существуют многочисленные способы измерения величины экономического дохода, связанного с конкретным нематериальным активом. Тем не менее, все эти аналитические процедуры и все альтернативные измерения дохода могут быть сведены в две категории методов доходного подхода: метод капитализации дохода и метод прямой капитализации.

Метод капитализации  дохода и метод прямой капитализации  имеют общую концептуальную основу: стоимость нематериального актива равна текущей стоимости ожидаемого экономического дохода, связанного с владением, использованием или отказом от использования данного актива. Эти два метода включают различные механизмы проведения процедур количественного выражения этой текущей стоимости. Несмотря на такого рода различия, оба метода направлены на количественное выражение текущей стоимости ожидаемого экономического дохода. Соответственно, к оценке и экономическому анализу одного нематериального актива могут быть применены как метод капитализации дохода, так и метод прямой капитализации. При правильном применении оба аналитических метода приводят приблизительно к одинаковому (с учетом округлений) заключению о стоимости одного и того же нематериального актива.

 

Список использованной литературы

 

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;
3. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2010;
4. Белокрылова Экономика недвижимости: учебник – Ростов н/Д: Феникс, 2009;
5. Грибовский  С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2009. - 432с.
6. Оценка  недвижимости/ КасьяненкоТ.Г., Маховикова  Г.А., Есипова В.Е., Мирзажанов С.К.  – М.: КНОРУС, 2010.
7. Петров  В.И. Оценка стоимости земельных  участков. - М.: КНОРУС, 2009.
8. Иванова  Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КНОРУС, 2010