Типология региональных рынков

При ухудшении  ситуации в экономике и социальной сфере региона можно обнаружить симптомы, свидетельствующие об угрозе перерастания положения на рынке  труда в критическое. Существует ряд показателей, которые быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке труда, чем показатель уровня безработицы. Достижение ими значений, сильно отклоняющихся от среднереспубликанских, позволяет говорить об ухудшении ситуации на рынке труда. К таким показателям относятся: число безработных на одну заявленную вакансию: средняя продолжительность безработицы; масштабы «скрытой» безработицы и др.

К безработным, применительно к стандартам Международной  организации труда (МОТ), относятся  лица в возрасте 16 лет и старше, которые в рассматриваемый период:

- не  имели работы (доходного занятия);

- занимались  поиском работы, т. Е. обращались  в государственную или коммерческую  службу занятости, использовали  или помещали объявления в  печати, непосредственно обращались  к администрации предприятия  (работодателю), использовали личные  связи и т. Д. или предпринимали  шаги к организации собственного  дела;

- были  готовы приступить к работе.

При отнесении  к безработным должны быть соблюдены  все три характеристики, перечисленные  выше.

Учащиеся, студенты, пенсионеры и инвалиды учитываются  в качестве безработных, если они  занимаются поиском работы и готовы приступить к ней.

К безработным, зарегистрированным в органах государственной  службы занятости, относятся лица, не имеющие работы, ищущие работу, в  установленном порядке получившие официальный статус безработного в  органах государственной службы занятости.

Ежегодно  регионами разрабатываются региональные программы, а затем разрабатывается  и утверждается федеральная программа  занятости.

В основу региональных разработок положены 4 группы показателей, характеризующих:

1) состояние  рынка труда;

2) экономическую  ситуацию;

3) социальную  ситуацию;

4) демографическую  ситуацию.

После официального признания безработицы  в нашей стране большое внимание стало уделяться приоритетам  политики на рынке труда. К активным формам политики на рынке труда относятся расходы на статью «финансовая поддержка», выражающейся в виде предоставления финансовой помощи для создания или сохранения рабочих мест на возвратной основе под процент ниже среднебанковского, приобретении ценных бумаг и проч. Средства, расходуемые на пособия по безработице, материальную помощь безработным, выплату досрочных пенсий, принято называть пассивной политикой.

В регионах с высоким уровнем безработицы  приоритетом в деятельности служб  занятости является выплата пособий (пассивная политика), хотя, по мнению их руководителей, это не означает, что следует сокращать или  сворачивать программы переподготовки и обучения безработных. Лица, прошедшие  такие курсы, как правило, находят  работу или повышают свою конкурентоспособность  на рынке труда в будущем.

В регионах с низким уровнем безработицы  приоритет отдается формам активной политики, не связанным с Законом  о занятости и государственными обязательствами по отношению к  гражданам, потерявшим работу. 

  Региональные рынки  недвижимости

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах недвижимости.

Под рынком недвижимости понимается сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи  и использования земли и других естественных угодий, а также всякого  имущества, базирующегося на земле  и являющегося объектом собственности  юридических или физических лиц.

Операции  с недвижимостью - это бизнес, где  проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают  грубые ошибки: риск потерять свое состояние  в результате непроведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.

Развитие  рынка недвижимости является процессом  регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и  тесно связано с правом собственности.

Право собственности - это совокупность юридических  норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  субъектов управления. Традиционно  недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную  и нормативную базу.

Недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность  потребителя. Совокупность потребительских  свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению  к нему среды определяют полезность объекта.

Объекты недвижимости разнородны, уникальны  и неповторимы. Сложный процесс  передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности  недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все  объекты недвижимости нуждаются  в постоянном управлении. Управление недвижимостью - это комплексная  система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика  является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет  выгодно продать или сдать  в аренду.

Управление  маркетингом недвижимости - это комплексная  система по обеспечению конкурентоспособных  параметров проектируемого объекта  либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта  недвижимости.

Оценка  недвижимости - это операция по определению  стоимости объекта. Величину стоимости  нужно знать для осуществления  купли-продажи объекта, для определения  налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования  объектов. Оценка - важнейшая функция  маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе  фактическое значение стоимости  объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

Факторы, которые следует учитывать при  оценке недвижимости:

1) физические: природные (земля, климат, природные  ресурсы), созданные человеком различные  объекты, их количество и прогрессивность;

2) социальные: размер семьи, уровень жизни,  культура развития инфраструктуры  региона и т. д.;

3) экологические:  уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень  цен, уровень занятости населения  и др.;

4) политические: зонирование страны по экономическим  льготам (свободные экономические  зоны), уровень безопасности и  др.

Для определения  выгодности вложений в тот или  иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется  дисконтированная сумма будущих  доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

В сферу  купли - продажи жилья вовлекается  все больше число участников, на рынке жилья в регионах увеличивается  количество риэлтерских фирм. Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием  спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик и других факторов. В строительстве расширяется практика заключения договоров на конкурентной основе.

Рыночные  явления становятся заметными в  перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное»  жилье, увеличении инвестиций и объемов  предложения под влиянием высоких  цен, поэтому изучение рынка жилья  стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Узловой  проблемой становится оценка спроса.

В настоящее  время на рынке жилья имеется  масса предложений с различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок - это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.

Поскольку названные рынки предлагают жилье  с разными характеристиками и  потребительскими качествами, то конкуренция  между ними условна. Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США  и Европе, позволяют приводить  цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей  стране.

По объему продаж в середине 90-х гг. лидировали 1 - 2 - комнатные квартиры, которые  используются при обмене и расселении. Ликвидность первых не вызывает особого  удивления - их доля в московском жилом  фонде не превышает 20%, поэтому спрос  на них велик, как и на любой  другой дефицитный товар. Пользуются спросом  и 3-комнатные, расположенные в престижных районах. Хуже обстоят дела с многокомнатными. По мнению специалистов, большинство платежеспособных граждан решило жилищные проблемы (в основном расселенные коммуналки наименее ликвидны по сравнению с другими категориями жилья).

При кредитовании жилищного строительства по коммерческим ставкам соотношение цен первичного рынка и себестоимости не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены реализации жилья производится условный расчет при различных ставках коммерческого кредитования.

В регионах России объем предложений новых  квартир составляет менее 8% жилья, потенциально находящегося на вторичном рынке. Из-за низкого спроса на жилье первичный  рынок будет испытывать понижающее влияние вторичного. Но поскольку  доля новых квартир значительно  превышает по объему предложение  на вторичном рынке, такое воздействие  ограничено.

В большинстве  регионов себестоимость строительства  превысила уровень цен вторичного рынка. Только в Москве и в некоторых  восточных областях соотношение  обратно пропорциональное.

Для рынка  жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории  товаров высшей категории, спрос  на которые зависит от денежного  дохода. Поэтому не реально ожидать  его увеличения без заметного  роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос. Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном  рынке не публикуется вообще.

Объем предложения на первичном рынке  жилья достигает 70% от объема его  ввода. Обладание солидным пакетом  предложения на вторичном рынке  дает определенные преимущества продавцам  такого жилья. На первичном рынке  высока доля предложения в больших  объемах со стороны крупных фирм и департаментов местной администрации. На вторичном превалируют мелкие предложения многочисленных риэлтерских фирм. В целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный. 

Региональный  аграрный рынок

Региональные  аграрные рынки - весьма сложные структуры. С одной стороны, они включают рынки производимой в аграрной сфере  сельхозпродукции и готового к употреблению продовольствия, с другой - такую  сложную для оценки составляющую, как рынок земли. Кроме того, в  сферу региональных аграрных рынков включаются рынки сельхозтехники, оборудования, удобрений и средств ухода  за растениями и животными, рынки  услуг, предоставляемых предприятием АПК и др.

Сельское  хозяйство всегда составляло значительную часть российской экономики. До революции  это была крупнейшая экспортная отрасль  государства: на мировой рынок вывозилось зерно, лен, масло, кожи и др. В дальнейшем экспортный потенциал аграрной экономики  был утрачен, но базовыми продуктами питания страну обеспечило все же отечественное сельское хозяйство.

Первоначально перед реформаторами сельского  хозяйства в целом по регионам России стояла задача формирования производителей нового типа, т.е. ориентированных на рынок, способных гибко приспосабливаться  к рыночным условиям, чутко реагировать  на быстро изменяющуюся конъюнктуру. Ведь долгое время в стране большое  внимание уделялось в основном коллективным формам хозяйствования на земле: колхозам, совхозам, которые изначально не были приспособлены к функционированию в условиях рыночной экономики.