Теоретические основы ипотечного кредитования

11500 : 0,115 = 100 000.

Если  инвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле:

КК = R × (1 – КИЗ) + ИП × КИЗ,

где: R —  ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),

ИП —  ипотечная постоянная,

КИЗ —  коэффициент ипотечной задолженности.

Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга  равномерноаннуитетными платежами.

Следует отметить, что данный способ базируется на одинаковой динамике возврата заемных  средств и собственного капитала. Если оценщик считает, что долг кредитору  должен возмещаться по схеме, не совпадающей  с требованиями инвестора по возмещению собственного капитала, это можно заложить в способе построения коэффициента капитализации. Для устранения повторного счета рассчитанный методом инвестиционной группы коэффициент капитализации следует скорректировать на заложенную в нем норму возврата капитала, определенную в соответствии с условиями кредитования, а затем к полученному результату прибавить норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

Рассмотрим  на методе дисконтирования денежных потоков. Если оцениваемая недвижимость будет приносить в течение трех ближайших лет ежегодно 18 630 чистого операционного дохода. В конце третьего года объект можно будет продать за 80% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся ипотечный кредит на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности — 75%, то[14]:

1. Ставка дохода на инвестированный капитал: 0,25 × 0,15 + 0,75 × 0,1234 — 0,75 × 12 × 0,0002861 = 0,1275.
2. Норма возврата инвестированного капитала: " фактор взноса в накопление фонда (колонка № 3 — 3 года;
3. 12,75%) — 0,2942; " норма возврата при уменьшении стоимости на 20%: 0,2942 × 0,2 = 0,0588.
4. Коэффициент капитализации:
5. 0,1275 + 0,0588 = 0,1863.
6. Стоимость недвижимости:
7. 18630 : 0,1863 = 100 000.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые может в будущем генерировать объект. Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков  проявится в следующем:

• ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
• в качестве текущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
• выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален  и точен, он применим для оценки любой  приносящей доход недвижимости, в  том числе объектов с нестабильным доходом. Обычно нестабильный поток  доходов возникает, если недвижимость находится в стадии строительства, реконструкции либо только выходит на рынок, еще одной причиной не стабильности доходов является неудовлетворительное состояние экономики.

Недвижимость, приобретаемая с участием ипотечного кредита, имеет, кроме общепринятых, дополнительные факторы, обуславливающие нестабильность дохода. Специфическим фактором, влияющим на величину дохода недвижимости, финансируемой за счет заемных средств, является установленный договором график погашения кредита. [12, c.22]

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита:

1. Определяется длительность анализируемого периода.
2. Для каждого анализируемого года рассчитывается: " величина чистого операционного дохода, " сумма расходов по обслуживанию долга.
3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
5. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.
6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимос
11. ти как сумма рыночной стоимости собственного капитала и за
12. долженности на момент оценки.

Для того чтобы рассмотреть особенности  применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений.

• Чистый операционный доход в течение периода владения не меняется.
• Инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.
• Таким образом, для более четкого изложения универсальный метод дисконтированных денежных потоков будет определенным образом формализован.
• Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

. Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного анализа[8, c.33]

Сн = ИК + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PV|n ,

где: Сн — стоимость недвижимости;

ИК —  ипотечный кредит;

ЧОД —  чистый операционный доход;

РОД —  расходы по обслуживанию долга;

Сn/n — цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИКn — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA —  фактор текущей стоимости аннуитета  (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

PV — фактор  текущей стоимости (колонка №  4 тех же таблиц);

ст.д — ставка дохода на собственный капитал;

n — анализируемый  период.

Выше  были рассмотрены ситуации, когда  аналитик использовал несколько  стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров: [8, c.56]

ЧОД —  сумма чистого операционного  дохода;

КИЗ —  коэффициент ипотечной задолженности;

ст.% —  процентная ставка по кредиту;

N — срок  кредитования;

n — длительность  анализируемого периода;

ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

a — процентное  изменение стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяет заменять ряд исходных параметров:

ИК = Сн × КИЗ,

РОД = ИК х ИП = Сн × КИЗ × ИП,