Теоретические основы ипотечного кредитования

Текущая стоимость инвестиций в собственный  капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

Цена = Стоимость  собственного капитала + Ипотечный  кредит , (1)

Стоимость собственного капитала определяется как  сумма двух элементов: денежных поступлений  и выручки от перепродажи. Оба  элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

Если  ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид[9, c.50]:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

 

где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета  по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные  поступления,

PWF - фактор  текущей стоимости реверсии по  ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка  при перепродаже.

Для оценки стоимости недвижимости текущий  остаток ипотеки следует прибавить  к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все  доходы. Остаток ипотеки равен  текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом [9, c.64]:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

 

где V - стоимость  собственности (первоначальная),

PWAF - фактор  текущей стоимости аннуитета  по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные  поступления,

PWF - фактор  текущей стоимости реверсии по  ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка  при перепродаже,

MP - текущий  остаток основной суммы ипотеки.

Если  принять, что

CF = NOI - DS , (4)

 

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание  долга (годовое), и

PS = RP - OS , (5)

 

где RP - цена перепродажи собственности,

OS - остаток  ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3.1)

Применение  традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

 

Рис 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа [8, c.39]

Рис. 1.1 Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа [8, c.40]

 

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита  рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека) [8, c.44]:

(6)

 

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная  сумма ипотечного кредита,

i - годовая  ставка процента по кредиту,

t - срок (лет), на который предоставлен  ипотечный кредит.

 

Фактор  аннуитета (формула 7) отражает текущую  стоимость единичного аннуитета  при заданной ставке дисконта:

 

(7)

 

где Y - ставка отдачи на собственный капитал,

T - период  владения собственностью.

Фактор  текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

 

(8)

Остаток ипотечного долга при равномерных  платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула 9):

 

(9)

 

Цена  перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

 

где RP - цена перепродажи собственности;

P - первоначальная  стоимость собственности;

d - рост (снижение) стоимости собственности  за год;

T - период  владения собственностью.

Итак, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная  техника может применяться в  случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными.

Метод капитализации  переводит годовой доход в  стоимость собственности путем  деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле (11) [11, c.63]:

(11)

 

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения  общего коэффициента капитализации  в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

• Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
• Метод инвестиционной группы;
• Метод прямой капитализации.

 

3. Практика  применения метода ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости

 

Рассмотрим  использование ипотечно-инвестиционного анализа конкртено на примерах и разичных ситуациях. [13]

Допустим, что для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11 500 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности — 70%. Попробуем оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 15%.

В течение  срока кредитования заемщик уплачивает только сумму процентов, погашение полученного ипотечного кредита произойдет в момент перепродажи недвижимости. [14]

1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
2. КК= 0,15 × (1 – 0,7) + 0,1 × 0,7 = 0,115.
3. Определим стоимость кредитуемой недвижимости: