Сущность и общая классификация недвижимости

y">    Аннуитет  – это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода.

    Сервитуты – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом. Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

    Залог возникает в силу договора, а также  на основании Закона при  наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое  имущество и для обеспечения  исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

    Наибольшее  распространение имеет залог  по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество  в залог, заключая соответствующий  договор с залогодержателем (кредитором)

    Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит  самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который  он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести  закладываемое имущество из-под  возможного взыскания по требованиям  других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором  и находится с ним в прямой зависимости.

    Кредитор  сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником  в пользу третьих лиц. Однако залог  не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество  после нарушения должником своих  обязательств, а служит средством  удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного  имущества. 

    Необходимо  отметить, что основные положения  о залоге, как таковом, определяются, во-первых,  Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. (ред. от 30.12.2008) № 2872 – 1 "О залоге". Однако при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.

    Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом  залога.

    Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а  также имущественные права, т.е. объективные  права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а  также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают  между участниками экономического оборота по поводу распределения  этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.

    Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

    Практическое  применение залога основывается на следующих  основных принципах:

    - публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

    - конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массе залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

    - доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

    Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законодательством установлено, что в конкурсную массу не включается имущество являющееся предметом залога.

    Существует  большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга  в соответствии с признаками, которые  легли в их основу.

    По  первому признаку – по отношению сторон к заложенному имуществу – выделяют 3 вида залога:

    - классический залог – имущество  остается у залогодателя;

     - заклад – имущество передается  залогодержателю во владение;

     - твердый залог – имущество  остается у залогодателя с  нанесением на него знаков, свидетельствующих  о залоге.

    Второй  критерий – объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

    Самостоятельным и основным видом залога по второму  критерию является ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

    Третий  критерий – условия погашения полученной под залог имущества ссуды – предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды.

    Вид залога также зависит от условий  погашения полученного под залог  имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная  – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с  целью обеспечения  кредита.

     1.  Закладные с фиксированной  процентной ставкой. Залогодатель  обязан по ним осуществлять  ежемесячные платежи в погашение  ссудной задолженности и уплату  процента. Такие кредиты относят  к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

     2.  Закладные с плавающей (или  корректируемой) процентной ставкой.  При этом норма процента привязывается  к другой рыночной процентной  ставке и корректируется в  соответствии с ее изменениями.  Корректировка осуществляется, как  правило, не чаще раза в год.  При этом норма процента по  закладным с плавающей процентной  ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным  с фиксированной процентной ставкой,  что связано с осознанием того  риска, который берут на себя  владельцы корректируемых закладных.  Суть этого риска состоит в  том, что корректировка поднимает  процентную ставку вверх, и  объемы ежемесячных платежей  повышаются.

     3.  Закладные с дифференцируемыми  платежами. Такие закладные предусматривают  постепенное увеличение или уменьшение  платежей в погашение кредита.  Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании  молодых семей, имеющих в начале  срока кредитования доход меньший,  чем в конце.

     4.  Гарантированные закладные.  В этом случае необходим страхователь  ипотечного кредита. 

    Право залога возникает с момента  заключения  договора  о залоге, а в отношении  залога имущества,  которое надлежит передаче залогодержателю, с момента  передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о  залоге.

    Прекращается  залог в следующих случаях:

     - при исполнении обязательств  по обеспечению залога;

     - при грубых нарушениях залогодержателя  своих обязанностей, влекущих угрозу  уничтожения имущества и по  требованию залогодателя;

     - при прекращении залогового  права и гибели заложенного  имущества, если в договоре  о залоге не предусмотрено  иное;

     - при невозможности реализации  залога. 

    Особенности залога земельных  участков.

    Земля – это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании и ее стоимость возрастает.

    Поскольку земля – пространственный базис  размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней связаны, то залог  зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних  насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих  площадей земельных участков. Это  обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

    Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов (садово-огородные участки, земли  личного подсобного хозяйства), но как  принадлежности главной вещи – передаваемых в залог зданий и сооружений. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность – земельный участок.

    Земля – основное средство производства (фактор) – выступает в хозяйственном  обороте в качестве вещи с отдельными плодами, которая состоит из главной  вещи (самой земли) и плодов, урожая – продуктов ее органического  развития, отделяющихся от нее и  образующих новые вещи, не нарушая  качества земли. Они не могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые.

      Особенности залога земли:

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.
2. Городские земли не могут быть сданы в залог (скверы, коммуникации, площади и т.д.).
3. Изменение целевого назначения земель возможна только по решению органов власти субъекта Федерации, а не районного уровня.
4. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом РФ об оценочной деятельности.