Сущность и общая классификация недвижимости

Сущность  и общая классификация  недвижимости.

Понятие и признаки недвижимости.

    Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной  России это понятие было применено  в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

    Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трёх необходимых  элементов:

1. наименование – знак (термин), закреплённый за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;
2. содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность;
3. объем – множество (класс) предметов. отображаемых в данной категории – здания, сооружения и т.д.

    Понятие недвижимости не сводится только к  дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а  является синтезом, суммой знаний о  предмете. В России, как и в  других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем  понятий – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл.1): 

    Таблица 1

    Состав  объектов недвижимого имущества

    В общем случае недвижимость – это  земельные участки и все то, что с ними связано, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время  российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и  морские суда) не по родовым или  видовым признакам, что было бы вполне понятно, а целесообразности распространения  на них специального правового режима, установленного для действительно  недвижимых объектов. В состав которых пока не включены все виды дорог страны.

    В теории и практике следует различать  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1, Приложене 1).

    Любой объект недвижимости в реальной действительности в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• в виде физического объекта с определенными параметрами;
• определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
• вещного права на недвижимое имущество.

    Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат. Плодородие почв, улучшения, окружающую среду и др. параметры.

    Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и др. процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности; способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

    В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

    Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

    В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все то, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

    Понятие недвижимого имущества в международной  практике можно представить в  виде 5 составляющих, 4 из которых отражают физический состав, а 5 – юридическое  содержание:

1. земельный участок
2. объекты над поверхностью участка
3. имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые
4. воздушное пространство
5. комплекс прав на объекты недвижимости

    Каждый  объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 2).

    Таблица 2

    Основные  признаки недвижимости

    Основные  фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

    Существуют  и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяют термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

    Принадлежность  – движимые предметы, которые связаны  с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого  имущества (люстра, встроенная мебель и т.п.).

    В зарубежной практике пограничные понятия  именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс – это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

    ЧЭТЛ  – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права  аренды, хозяйственного ведения, преимущественного  приобретения.

    Различие  между недвижимостью и движимыми имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, так как некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню – недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

    При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

• характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;
• намерение сторон, определяющий тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или  изъять при совершении сделки;
• срок использования – при использовании больше года имущество относят к основным фондам, которые не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года), не могут считаться компонентом объекта недвижимости.

Общая классификация объектов недвижимости

    Классификация – это распределение множества  объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

    Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема 2) 
 

    Схема 2

    Понятие о классификации  недвижимого имущества (вещей)