Сущность и общая классификация недвижимости

 

    Классификацию проводят, используя 4 правила деления объема понятий:

1. в одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание;
2. соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса;
3. члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться;
4. непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды.

    Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества  недвижимых объектов на соподчиненные  группы. На каждой ступени классификации  образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно- , двух -  и многоэтажные (первая ступень). Последние по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень).

    Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

    - наличие только одной ступени  классификации;

    - разделение множества объектов  может осуществляться по разным  признакам;

    - высокая информационная насыщенность (схема 3,4,5).

    Схема 3

    Пример  общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку

 
 

    Схема 4

    Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

 
 

    При  общей классификации недвижимого  имущества степень дробления  может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния  объектов и их рыночной оценки.

    В зависимости от целей недвижимости объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах  Европы недвижимость подразделяют на 3 группы.

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

А) специализированные объекты для ведения определенного  вида бизнеса;

Б) универсальная  недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость.

В США  выделяют 5 типов недвижимости:

- жилая – для личного использования (потребления);

- коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;

- производственная;

- инвестиционная – для вложения капитала;

- специального  назначения. 

Общая классификация и распределение  земель по потребительским свойствам (назначению)

1. Сельскохозяйственные земли (23,8%):

- пашня

- сенокосы  и пастбища

- многолетние  насаждения

- целина

2. Земли  промышленности, транспорта, связи,  информатики, обороны и иного  назначения (1,0%)

3. Земли  природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (1,9%)

4. Земли  лесного фонда (64,1%):

   - покрытые лесами

   - выделенные для лесного хозяйства  и лесной промышленности

5. Земли  водного фонда (1,6%), занятые:

   - водоемами

   - ледниками

   -болотами

   -гидротехническими  сооружениями

   - полосами отвода

6. Земли  запаса (6,5%)

7. Земли  населенных пунктов (1,1%):

   - городов

   - рабочих, курортных и дачных  поселков

   - сельских населенных пунктов

    Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических  задач недвижимое имущество с  учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

 

    Наиболее  распространена общая классификация  недвижимого имущества с точки  зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая  классификация предусматривает  выделение следующих четырех  категорий недвижимости:

• Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
• Личная жилая собственность;
• Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
• Объекты инвестиции,  обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

    Выделяют  также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную  – здания правительственных и  муниципальных органов власти, учебных  заведений и другого специального назначения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Экономические и правовые основы залога недвижимости. 

    Залог недвижимого имущества – важнейший  финансово-экономический  инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства  и одновременно обеспечивающий надежную  защиту интересов кредитора.

    Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими  механизм экономических связей в  обществе.

    Исторически залог возник и развивался одновременно с появлением элементов частной  собственности. Общинная, семейная и  другие формы коллективной собственности  существенно ограничивали право  залога. Законодательное регулирование  залоговых отношений встречалось  уже в законах Ману (Древняя  Индия) во II веке до н.э.. а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.

    В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при  котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

    Существенное  значение в залоговых отношениях имеют  следующие термины, несущие  специфическое содержание.

    Залогодатель  – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем моет быть как сам должник, так и третье лицо.

    Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, займодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ и владельцы ипотечных сертификатов участия. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

    Субъекты  залога – лица, вступившие в залоговые отношения.

    Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений) для получения ссуды.

    Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.