Рынок недвижимости

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

     Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром  и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости. 
 

     Особенности функционирования рынка  недвижимости в условиях экономического кризиса

     Сущность  экономического кризиса

     Классификация кризисов.

     Можно дать самое общее определение  кризиса.

     Экономический кризис - это значительное нарушение  равновесия в хозяйственной системе, часто сопровождающееся потерями и  разрывом нормальных связей в производстве и рыночных отношениях, что, в конечном счете, ведет к дисбалансу функционирования экономической системы в целом.

     Все многообразие кризисов можно классифицировать по трем разным основаниям.

     Первое  основание - по масштабам нарушения  равновесия в хозяйственных системах.

     Общие кризисы охватывают все национальное хозяйство.

     Частичные распространяются на какую-либо одну сферу  или отрасль экономики.

     Так, финансовый кризис - глубокое расстройство государственных финансов. Оно проявляется  в постоянных бюджетных дефицитах. Крайним проявлением финансового кризиса является неплатежеспособность государства по иностранным займам (во время мирового экономического кризиса 1929-1933 гг. прекратили платежи по внешним займам Великобритания, Франция, Германия, Италия. В 1931 г. США на год отсрочили все платежи по внешним долгам).

     Денежно - кредитный кризис - потрясение денежно-кредитной  системы. Происходит резкое сокращение коммерческого и банковского  кредита, массовое изъятие вкладов  и крах банков, погоня населения  и предпринимателей за наличными  деньгами, падение курсов акций и  облигаций, а также нормы банковского  процента.

     Валютный  кризис выражается в ликвидации золотого стандарта в обращении на мировом  рынке и обесценении валюты отдельных  стран (нехватка иностранных "твердых" валют, истощение валютных резервов в банках, падение валютных курсов).

     Биржевой  кризис - резкое снижение курсов ценных бумаг, значительное сокращение их эмиссий, глубокие спады в деятельности фондовой биржи.

     Второе  основание классификации кризисов - по регулярности нарушения равновесия в экономике.

     Периодические кризисы повторяются регулярно  через какие-то промежутки времени (другое название - циклические кризисы).

     Промежуточные не дают начала полного делового цикла  и прерываются на какой-то фазе; являются менее глубокими и менее продолжительными.

     Нерегулярные  кризисы имеют свои особые причины  возникновения.

     Отраслевой  кризис охватывает одну из отраслей народного  хозяйства и вызывается изменением структуры производства, нарушением нормальных хозяйственных связей и  др. Примерами могут служить кризис морского судоходства 1958-1962 гг., кризис в текстильной промышленности 1977 г.

     Аграрный  кризис - это резкая приостановка сбыта  сельскохозяйственной продукции (падение  цен на сельскохозяйственную продукцию).

     Структурный кризис обусловлен нарушением нормальных соотношений между отраслями  производства (однобоким и уродливым  развитием одних отраслей в ущерб  другим, ухудшением положения в отдельных  видах производства). Например, в  середине 70-х годов возник сырьевой и энергетический кризис.

     Третье  основание классификации кризисов - по характеру нарушения пропорций  воспроизводства. Здесь выделяют 2 вида кризисов.

     Кризис  перепроизводства товаров - выпуск излишнего  количества полезных вещей, не находящих  сбыта.

     Кризис  недопроизводства товаров - острая их нехватка для удовлетворения платежеспособного  спроса населения.

     Мировой финансовый кризис 2008 года

     Финансово-экономический  кризис, проявившийся в 2008 году в форме  ухудшения основных экономических  показателей в большинстве стран, и последовавшая в конце того же года глобальная рецессия.

     Предшественником  финансового кризиса 2008 года был  ипотечный кризис в США, первые признаки которого появились в 2006 году в форме  снижения числа продаж домов и  в начале 2007 года переросли в кризис высокорисковых ипотечных кредитов. Довольно быстро проблемы с кредитованием ощутили и надёжные заёмщики. Постепенно кризис из ипотечного стал трансформироваться в финансовый и стал затрагивать не только США. К началу 2008 года кризис приобрёл мировой характер и постепенно начал проявляться в повсеместном снижении объёмов производства, снижении спроса и цен на сырьё, росте безработицы.

     Истоки  и причины.

     Возникновение кризиса связывают со следующими факторами:

     общей цикличностью экономического развития;

     перегревом  кредитного рынка и явившегося его  следствием ипотечного кризиса;

     а также:

     высокими  ценами на сырьевые товары (в том  числе, нефть);

     перегревом  фондового рынка;

     использованием  новых непроверенных финансовых методик и инструментов - кредитных  дефолтных свопов (credit default swap) и иных деривативов.

     Цены  на нефть.

     Инновации на финансовом рынке.

     Существенным  фактором возникновения кредитного кризиса в США, по мнению ряда экспертов, стало широкое использование  с начала 1990-х годов производных  финансовых инструментов, деривативов (англ. derivatives) и стремление повысить доходность за счёт увеличения рисков. При этом нет анализа, который бы показал, что именно деривативы приблизили кризис, не наступил ли бы кризис в строительстве ещё раньше, если бы деривативы не способствовали расширению платёжеспособного спроса на недвижимость и дорогие товары.

     По  оценке Всемирного банка, российский кризис 2008 года "начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными  заимствованиями частного сектора  в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий  внешних заимствований".

     Обозреватель  журнала Research Алексей Байер в "Ведомостях" от 10 октября 2008 года писал, что удар глобального кризиса по России был сильнее, чем по экономикам иных стран вследствие 3-х причин: "американской финансовой катастрофы", негативно отразившейся на всех рынках и финансовых системах развивающихся стран; падения цен на нефть при значительной зависимости России от её экспорта; политических ошибок российского руководства. Автор высказал предположение, что если все три фактора сравнимы, то "с середины года рынок потерял около 600 пунктов только из-за ухудшения инвестиционного климата в России - из-за конфликта с Грузией и из-за ссоры акционеров ТНК-BP, атаки на „Мечел“". 
 

     Рынок московской недвижимости впал в анабиоз - сделок на нем практически нет. Чем глубже такое состояние, тем  больше вокруг треска и шума. Продавцы оглашают  акции, скидки, спецпредложения. Потенциальные покупатели не спешат с реанимационными мероприятиями, лишь с любопытством вглядываются в "больного" - дошел ли он до дна, когда дешевле уже просто будет невозможно.

     Под новогодние праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал  прогноз на 2009 год. Сопоставив множество  факторов - замедление темпа роста  ВВП, инфляция, снижение реальных доходов  населения, девальвация рубля к  доллару и т. п., - аналитики получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки  подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры - на 50% с небольшим. И их тотчас же обвинили в лоббировании родного продукта.

     Профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный  аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз - падение на 40-45% в долларах. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения.

     Вообще, результаты у прогнозистов получаются разные - от маленького "плюса" к  концу года до упомянутых 60% "минуса".

     Не  стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет  дна и пойдет наверх самое ликвидное  жилье - типовые квартиры. Земельные  участки, элитное жилье пройдет  тот же путь, но в значительно  замедленном темпе. Существует мнение, что рынок земли "просядет" на несколько лет. 
 
 

     Совершенствование рынка недвижимости в современных  условиях 

     С момента начала острой фазы мирового экономического кризиса прошло уже  почти два года и почти год  с того момента, когда завершилась  его наиболее острая стадия (или, возможно, первая волна его наиболее острой стадии). Длина таких временных  промежутков достаточно велика для того, чтобы уже говорить о ряде сформировавшихся тенденций рынке первичной недвижимости.

     Медленный, но стабильный рост цен

     По  данным экспертов, большую часть 2009 года цены на новостройки снижались  или оставались стабильными. Первые обновления ценников в сторону повышения  были отмечены в сентябре-октябре  прошлого года, когда ряд застройщиков начали осторожно увеличивать цены на некоторые объекты по мере их реального строительства. Сейчас же можно уже с уверенностью утверждать, что цены на новостройки стабильно  растут.

     По  конкретным объектам рост стоимости  квадратного метра измеряется в  десятках процентов, да и рост цен  по рынку в целом за последние 6 месяцев составил более 15%. Ключевые причины роста: Платежеспособный спрос  пусть и достаточно медленно, но восстанавливается (как за счет улучшения  ситуации на рынке труда, так и  благодаря возобновлению ипотечного кредитования новостроек). Кроме того, застройщики и агентства недвижимости проводят грамотные компании по нагнетанию ажиотажа на рынке.

     Практически исчезли и «антикризисные» предложения, застройщики стали даже с рекламных  щитов заявлять о грядущем повышении  цен (последний раз такие сюжеты в рекламе были в 2007 году). Средняя  стоимость квадратного метра  в столичных новостройках (без  учета элитных объектов) по состоянию  на середину июня 2010 года составляет около 130 тыс. рублей за 1 кв. м. В настоящее  время не совсем понятно как будет  развиваться ситуация даже в ближайшие  несколько месяцев. С одной стороны, цена квадратного метра на некоторых  объектах уже близка к сопоставимым докризисным и сегодняшним ценам  на вторичном рынке. Кроме того, к  этому добавляется и непростая  внешнеэкономическая конъюнктура (проблемы в еврозоне, возросшая волатильность валютных курсов и цен на нефть) и, то, что в марте-апреле на многих объектах были реализованы наиболее ликвидные квартиры. В пользу же возможного роста цен пока свидетельствует лишь интенсификация ипотечного кредитования.

     Эффекта «дефицита предложения» пока нет