Рынок недвижимости

     Так, повышенный спрос со стороны торгующих  организаций на здания участки. Расположенные  в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

     в свою очередь ранок офисных помещений  для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

     Таким образом, критерии сегментации не могут  быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители  сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

     И, напротив, если  речь  идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента представительства  уже мало оправданным.

     Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как  фирма и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

     Позиционирование  – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

     В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

     Позиционируя  продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся  на рынке, те его достоинства, которые  отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

     Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок  – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ  продукта.

     Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего  максимальный доход предпринимателю.

     Их  значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

     Качество=цене=потребителю.

     Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка  в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

     Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта. 

     Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

     1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

     Каждый  из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых:

     - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

     - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

     - на доходы (от сделок и от  эксплуатации недвижимости);

     - на налоги (налогообложение недвижимости).

     Сектор  оборота недвижимости формирует  рыночную цену ее объектов.

     Сектор  управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния  тех или иных товарных характеристик  объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору  развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При  недостаточной развитости сектора  управления, как это имеет место  сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

     На  сегодняшний момент признаками рынка  развития недвижимости являются:

     - преобладание внебюджетных источников  инвестирования;

     - большая альтернативность потенциальных  инвесторов (различные предложения  по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости);

     - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

     - слабая изученность рынка развития;

     - отсутствие качественно отработанных  технологий эффективного и экономичного  строительства и, следовательно,  долгосрочного спроса на строительное  оборудование и материалы.

     2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

     Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

     Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое  строительство при существующем уровне затрат.

     Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще  и потому, что сделки на рынке  недвижимости носят, как известно, частный  и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой  информации.

     Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее  как уменьшить, так и увеличить  предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение  — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

     3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

     - рынок купли-продажи;

     - аренды;

     - ипотеки;

     - вещных прав (доверительное управление) и др.

     4. По степени готовности к эксплуатации:

     - незавершенное строительство;

     - новое строительство;                         

     - строительство, подлежащее реконструкции  и т.д.

     5. По форме собственности:

     - частные объекты недвижимости;

     - государственные и муниципальные  объекты недвижимости.

     6. По отраслям:

     - промышленные объекты;

     - сельскохозяйственные объекты;

     - общественные здания и сооружения;

     - рекреационные и т.д.

     7. По функциональному назначению:

     - жилая недвижимость;

     - производственные здания;

     - непроизводственные здания и  помещения (офисы, склады и  пр.);

     - гостиницы;

     - торговые помещения и помещения  общественного питания и т.д.

     8. По виду объектов недвижимости:

     - земельный рынок;

     - здания и сооружения;

     - помещения;       

     - предприятия как имущественные  комплексы;

     - кондоминиумы;

     - вещные права;

     - многолетние насаждения.

     Из  вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

     На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие эффективности  его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения  между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты  недвижимости.  
 

     Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами: