Проблемные вопросы оценки и оценочной деятельности на современном этапе развития рыночной экономики

      Основным  собственником объектов недвижимости в нашей стране по-прежнему остается государство, от имени которого функции управления и заказчика оценки выполняют чиновники, зачастую имеющие собственные интересы. Если в первых нормативных документах по управлению активами присутствовали такие различные понятия, как «справедливая», «реальная», «действительная», «инвентаризационная» и т.п. стоимости и делались попытки создать определенные методики по их определению, то в последнее время к месту и не к месту применяется термин «рыночная стоимость». При этом, практически никто не вдается в смысл этого непростого понятия, которое полностью раскрыто только в МСО и гармонизировано с международными стандартами финансовой отчетности.

     Проследим, как трансформировались эти понятия в  нормативных документах по определению арендных ставок нежилой недвижимости в г. Москве⁶ 

1. Распоряжение Мэра Москвы №1385-РМ от 28.12.2000г

      Размер  годовой арендной платы за нежилое  помещение, принадлежащее городу, определяется по формуле:

An = Сб х Киз х  Км х Кт х  Кз х Ктд х  Кнж х S/10, (1)

где: 

Сб - базовый  размер стоимости строительства 1 кв.м нежилой недвижимости при расчете арендной платы;

Киз, Км, Кт, Кз, Ктд, Кнж - совокупность потребительских  коэффициентов, которые являются относительно постоянными величинами на отрезках времени в 1-3 года;

S - площадь  помещения. 

2. Постановление Правительства Москвы от 22 января 2002 г.

Согласно  новой методике расчет арендной платы  производится по следующей формуле:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ х S x Кд х Ккор), (2)

Где:

АПЛ - годовая  величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года). Величина ОТ определяется по формуле:

ОТ = Синв х Кот, (3)

где

Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот - коэффициент  отчислений на реновацию, устанавливаемый  нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;

НКЛР - величина накладных расходов, равная стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ  - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь  арендуемого объекта; 

Кд - коэффициент  доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина  арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет Москвы.

Коэффициенты  расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - Кот, НКЛР, Кд, Ккор обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определяемых в результате открытого конкурса и имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, также определяемым в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

      Обратим внимание, что еще в 2000г. действовала  методика, определяющая ставку аренды от стоимости строительства, скорректированную на ряд коэффициентов. В 2002 г. было признано необходимым привлечение для этой работы независимого лицензированного оценщика для определения коэффициента ОЦ. Причем этот коэффициент назван «оценка рыночной стоимости объекта нежилого фонда». Такого понятия нет ни в Российских, ни в Международных стандартах оценки. Чиновники на основании этого постановления начали заказывать оценку рыночной стоимости объектов нежилого фонда и участвующие в этой работе оценщики попали в определенную ловушку. Суть этой ловушки заключается в том, что в соответствии с определением «рыночной стоимости», последняя определяется как расчетная денежная сумма, за которую 
состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем 
и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения 
надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. То есть речь идет об обмене имущества на открытом рынке. Но практически каждый оцениваемый объект нежилой недвижимости уже обременен долгосрочными договорами аренды и, следовательно, обмен может быть осуществлен только правами на объекты недвижимости (в данном случае правами арендодателя), которые по рыночной стоимости значительно ниже стоимости недвижимости. Таким образом, оценивать нужно или рыночную стоимость этих прав или недвижимость на нерыночной базе, например, специальную стоимость в трактовке Российских стандартов оценки (следует отметить, что она отличается от трактовки МСО). На практике получилось так, что часть оценщиков учитывают обременение, другие – нет. Все зависит от принимающих работу чиновников. В итоге стоимостные показатели являются искаженными, а бюджет города теряет огромные деньги.

      Этот  пример наглядно показывает, как неверное толкование понятия «рыночной стоимости» приводит к неверным решениям в сфере оценки и управления городской недвижимостью и недополучению доходов от ее управления бюджетом города. В этом большая вина самих оценщиков, которые не разъясняют чиновникам существующих проблем, соглашаются выполнять работу по принципу «чего скажите» и тем самым вводят в заблуждение потребителей результатов их работы.

     Привести еще один типичный пример с неверной трактовкой понятия стоимости, который может нанести ощутимый вред по новому механизму привлечения коллективных инвестиций и по экономике в целом. Речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФН). ЗПИФН появились в 2003 году после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение «О составе структуры закрытых паевых фондов» в соответствии с требованиями закона 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001г. В настоящее время зарегистрировано более 60 таких фондов.

     Доходность  таких фондов и их развитие как  альтернатива прямому инвестированию в строительные проекты неквалифицированными инвесторами во многом будет определяться грамотной, профессиональной оценкой недвижимости и прав на нее. Как же законодательством отрегулирован вопрос оценки?

«Оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, имущества, принадлежащего акционерным инвестиционным фондам, а также имущества, составляющего паевые инвестиционные фонды, осуществляется оценщиком, имеющим соответствующую лицензию.

Оценка  указанного имущества должна осуществляться при его приобретении и отчуждении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг».

      Вопреки действующему законодательству об оценочной деятельности ФКЦБ ввела новое понятие «оценочная стоимость». Чтобы понять, что это такое процитируем выдержки из Постановлений ФКЦБ (сейчас ФСФР):

Постановление ФКЦБ от 22.10.2003 N 03-41/пс «ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТЧЕТНОСТИ АКЦИОНЕРНОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА И ОТЧЕТНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПАЕВОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА»

«2.6. Стоимость имущества и величина обязательств, информация о которых отражается в балансе имущества, определяется в порядке, установленном Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

4.21. Оценочная стоимость имущества, составляющего активы акционерного инвестиционного фонда и активы паевого инвестиционного фонда, указываемая в справке о стоимости имущества, определяется в порядке, установленном Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг».

Постановление  ФКЦБ от 22.10.2003 N 03-42/пс

«3.4. Оценочная стоимость объектов недвижимого имущества,  прав на недвижимое   имущество,   строящихся   и   реконструируемых   объектов не движимого имущества, проектно-сметной документации, долей в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью, векселей определяется  оценщиком акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда».

      Таким образом, получается, что оценочная стоимость, эта та стоимость, которую определит оценщик. Но оценщик действует в соответствии с законом 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценки (Постановление Правительства РФ № 519), о недостатках которых сказано выше. Более того, в законе 135-ФЗ сказано следующее:

«Статья 7.  Предположение об  установлении  рыночной  стоимости объекта оценки

          В случае,   если   в   нормативном  правовом  акте,  содержащем требование обязательного  проведения  оценки  какого-либо  объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном   правовом   акте   не  предусмотренных  настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов,  определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная  стоимость", "эквивалентная   стоимость", "реальная стоимость" и других».

Следовательно, определению должна подлежать рыночная стоимость недвижимости и прав на нее.

Такая запутанность и нечеткость формулировок дает возможность устанавливать  стоимость недвижимости и прав на нее в широком диапазоне и злоупотреблять этим в условиях практически бесконтрольных действий оценщика. Так и происходит реально в практике функционирования ЗПИФН. На рис.1 представлен график изменения стоимости пая  одного из ЗПИФ в 2004г.

Из рис.1 видно, что стоимость недвижимости за квартал выросла более, чем  в 4 раза. Совершенно очевидно, что это не рыночный показатель, а отражение манипуляций со стоимостью пая через переоценку недвижимости для достижения своих, не вполне очевидных целей. При этом оценщик не будет вероятно нести никакой ответственности за качество своей работы, так как формально выполнил ее, а регулирующий орган (ФСФР) принял его работу.

Можно привести и множество других примеров нечетко сформулированных норм законодательства, предоставляющих возможность чиновникам трактовать положения с учетом своих интересов, зачастую далеких от целей становления цивилизованного рынка, объективно присущей оценке роли в этом процессе.

     Накопившиеся  институциональные и методологические проблемы требуют своего разрешения в ближайшее время, ставя новые задачи перед образовательными процессами, предъявляя принципиально иные требования к кадрам.