Проблемные вопросы оценки и оценочной деятельности на современном этапе развития рыночной экономики

     Для того чтобы соблюсти формальные стороны  оценки глубокого знания предметной области не требуется. Главное - это иметь возможность провести результаты работы через контролирующие органы и получить положительное заключение на отчет. Тот, кто умеет проходить административные коридоры без проблем, тот и получает конкурентные преимущества. Востребованным становится не профессионализм, а ловкачество… Это приводит к потере престижа профессии. У участников рынка вырабатывается устойчивое мнение об отсутствии сколько бы то не было существенных затрат на проведение подобных работ, а низкие издержки вхождения в бизнес способствуют все большему появлению компаний под конкретные, контролируемые чиновниками задачи.

     В случае, когда требуется проведение профессиональной (а не заказной) оценки, к работе привлекаются иностранные консалтинговые компании, оплата работ которых выше порой на порядок.

     В условиях сложившегося рынка, в котором  формально существуют все институты, а качество оценки требуется эпизодически, профессионально работающие оценщики оказываются не загружены. Если они объединены в небольшой компании без «административного ресурса», то ее вряд - ли допустят к конкурсу, а если это физическое лицо, то не избежать давления с целью получения желаемого результата оценки. В результате начался процесс перехода профессиональных кадров в другие сферы деятельности (консалтинг, управление, бизнес-планирование и т.п.). Те же, кому удалось приспособиться к существующей системе, категорически возражают против отмены лицензирования, так как эта система их вполне устраивает. Так, по результатам опросов на самом посещаемом сайте оценщиков http://www.appraiser.ru, следует, что на вопрос «Приведет ли введение саморегулирования к повышению качества оценочной деятельности?» 84% ответивших сказали «нет» и только 13% верят в эффективность принимаемых решений.

     Сложившаяся на рынке оценки ситуация вредна не только с нравственной (этической) стороны, но опасна и для рынка оценки и для экономики в целом, ибо чревата «вымыванием» российских независимых оценочных компаний. Чтобы оценка имущества заняла подобающее ей место в экономике, а именно, – центральное (см. выше), необходимо переходить от институтов оценки, функционирующим по формальным признакам, к институтам, ориентированным на выполнение профессиональной оценки с соблюдением общепринятых этических норм поведения. Если эта задача не будет решена в ближайшее время, то следует ожидать рынка оценки иностранными компаниями. Их стратегия «независимой оценки» в смысле независимой от интересов государства российского вряд ли способно системно содействовать развитию все еще политически самостоятельной шестой части суши. Даже если предположить отсутствие политориентации нерезидентов, экономическая целесообразность переуступки невероятно емкого рынка дорогостоящих оценочных услуг вызывает большие сомнения. 

     Сложившаяся ситуации на рынке, как говорилось выше, спровоцирована и нашими ведущими оценщиками и руководителями общественных организаций оценщиков. Первые явно увлеклись соревнованием по эффективному взаимодействию с чиновниками по поводу обеспечения побед в различных конкурсах, а вторые погрязли в бесконечных конфликтах в борьбе за лидерство в преддверии введения саморегулирования оценочной деятельности.

     Опыт  работы Экспертного совета Российского  общества профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью – сервейеров (РООС), которым руководит автор настоящей статьи, свидетельствует о сложившемся на практике низком качестве работ по оценке, но самое опасное заключается в полном отсутствии у руководителей крупных отечественных оценочных фирм интереса в создании устойчивой репутации и имиджа своей компаниии. Сиюминутные интересы заработка преобладают. А это свидетельство того, что перемены на рынке действительно назрели, и они нашли отражение в проекте закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который внесен в Государственную Думу Правительством РФ и рассмотрен ей в первом чтении.

     Что же предполагается изменить в ближайшее время?

1. С 1 января 2006г. отменяется лицензирование оценочной деятельности.
2. В качестве субъектов оценочной деятельности теперь будут выступать оценщики – юридические лица и индивидуальные предприниматели, а также специалисты-оценщики – физические лица, имеющие специальную подготовку в области оценки.
3. Осуществление оценочной деятельности с 1 января 2006г. возможно лишь при условии обязательного членства оценщиков в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.
4. В штате оценщика должно находиться не менее двух специалистов-оценщиков, для которых также вводится обязательное членство в СРО специалистов-оценщиков.
5. В составе СРО оценщиков должно находиться не менее 100 оценщиков, а в составе СРО специалистов-оценщиков – не менее 500 специалистов-оценщиков, места нахождения которых расположены не менее чем в одной трети субъектов Российской Федерации.
6. Контроль и надзор за деятельностью оценщиков и специалистов-оценщиков будут осуществлять СРО, а за деятельностью СРО – уполномоченный федеральный орган.
7. Лица, являющиеся членами коллегиального исполнительного органа СРО оценщиков, осуществляющие функции единоличного исполнительного органа СРО оценщиков, а также лица, осуществляющие проверку деятельности членов СРО оценщиков:
• не вправе осуществлять оценочную деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей или специалистов-оценщиков;
• не вправе учреждать или являться членами органов управления юридических лиц, осуществляющих оценочную деятельность (оценщика), их дочерних и зависимых обществ;
• не вправе состоять в трудовых отношениях с членами саморегулируемой организации оценщиков, ее дочерних и зависимых обществ;
• не вправе заключать гражданско-правовые договоры, в том числе о возмездном оказании услуг, заказчиком по которым выступает член СРО оценщиков;
• обязаны раскрывать в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, информацию о приобретении ими или их аффилированными лицами ценных бумаг, эмитентами которых или должниками по которым являются члены СРО оценщиков.
8. Саморегулируемая организация оценщиков устанавливает в отношении своих членов обязательные требования к порядку обеспечения их имущественной ответственности, в том числе посредством страхования и (или) создания общества взаимного страхования, формирования компенсационного фонда.
9. Компенсационный фонд формируется за счет взносов членов саморегулируемой организации оценщиков. Особенности формирования, размещения и расходования средств компенсационного фонда устанавливаются Правительством Российской Федерации.
10. Контроль СРО оценщиков за деятельностью своих членов осуществляется в форме проверок. Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год. В случае выявления нарушений саморегулируемая организация оценщиков вправе по результатам проверки:
• выносить решения, обязывающие члена саморегулируемой организации оценщиков устранить выявленные нарушения, устанавливать сроки устранения таких нарушений;
• выносить предупреждение члену саморегулируемой организации оценщиков;
• приостанавливать членство оценщика или специалиста-оценщика в случае совершения ими неоднократных нарушений или грубого нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки;
• обращаться в суд с заявлением об исключении оценщика или специалиста-оценщика из саморегулируемой организации оценщиков в случае, если оценщик или специалист-оценщик в установленный саморегулируемой организацией оценщиков срок не устранил нарушения, послужившие основанием для приостановления его членства.
11. Саморегулируемые организации оценщиков в целях обеспечения общественных интересов и формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также для взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с государственными органами власти и потребителями оценочных услуг вправе образовать Национальный совет по оценочной деятельности.
12. Федеральные стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов оценки. Федеральные стандарты оценки подлежат обязательному применению при осуществлении оценочной деятельности.

Общая институциональная схема функционирования рынка оценки с нового года представлена на рис.

   Таким образом, на рынке оценки с 1 января 2006г. должны произойти буквально революционные изменения, которые будут иметь далеко идущие последствия для нашей развивающейся экономики в целом. Большинство функций регулирования рынка, контроля, надзора и выработки стандартов оценки передается на уровень СРО и от того, как сумеют самоорганизоваться специалисты-оценщики,  во многом будет зависеть ход проведения реформ в нашей экономике. Правда, следует отметить, что государство оставляет за собой большие права контроля за деятельностью СРО и может приостановить деятельность любой СРО.

   Можно прогнозировать развитие событий на рынке оценки в двух направлениях:

1. Цивилизованный сценарий развития.

     Специалисты-оценщики, особенно лидеры общественных организаций оценщиков, сумеют преодолеть существующие между ними противоречия и амбиции, объединяться в действительно эффективные СРО, функционирующими в соответствии с Кодексом поведения МСО и требующими от оценщиков его неукоснительного соблюдения.

2. Бюрократический сценарий развития

     В этом случае продолжится существующая тенденция, направленная на создание институтов, формально удовлетворяющая требованиям  закона, а содержательная составляющая будет подменена системой договоренностей с чиновниками от оценки, в которых со временем превратятся также и «лидеры» СРО.

  Существует  большая вероятность того, что  события будут развиваться по второму сценарию. Все специалисты и общественные организации оценщиков уже высказались по этому вопросу и сделали свои предложения по внесению изменений в закон 135-ФЗ. Можно, в частности, привести высказывание Министра экономического развития и торговли Г.О. Грефа⁴: «Методологическая база оценочной деятельности характеризуется высокой степенью динамичности в соответствии с процессами на микро- и макроэкономическом уровнях, и в большой степени базируется на профессиональном суждении...В условиях становления финансового рынка и увеличения количества корпоративных транзакций, в том числе по приватизации государственной собственности, а также в сфере недвижимости, профессиональный уровень и независимость оценочной деятельности является принципиальным вопросом. В среднесрочной перспективе представляется бесперспективным подход, основанный на преобладающем государственном регулировании оценочной деятельности, который реализовывался до настоящего времени».

     Отношение чиновникам более низкого уровня к этим изменениям крайне негативное. Об этом говорит и Руководитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Назаров В.Л. и Директор Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли Попова А.В.⁵  Они предлагают ввести некий переходный период на 2-3 года. Окончательное слово теперь за депутатами Государственной Думы. От них зависит, по какому сценарию будут развиваться события.

     Кроме организационно-технических или  институциональных проблем оценки имущества существует также ряд методологических проблем, которые требуют своего решения.

     Прежде  всего, это стандарты оценки. Процесс оценки имущества представляет собой сложную аналитическую, научно-исследовательскую работу, которую нельзя свести к простым формальным процедурам. Причем в каждом случае это, как правило, уникальная работа, требующая анализа огромного количества информации относительно объекта оценки, сектора экономики, технологий производства, нематериальных активов, данных бухгалтерского учета и т.д. На все случаи практической оценки просто невозможно написать методики оценки.

    Оценщики  в своей практической деятельности ориентируются на лучшую общепризнанную практику, которая излагается в стандартах оценки. 
Многолетние попытки создать федеральные стандарты оценки  так и не привели к успеху. Существующие сейчас стандарты оценки, принятые в 2001г (Постановление Правительства РФ №519) нельзя признать полноценными стандартами, это, скорее всего общие понятия и требования к оценке, которые к тому же противоречат МСО. Например, по трактовке понятия «специальная стоимость». Попытки создать стандарты общественных организаций оценщиков (РОО, ТПП) также не привели к успеху. В настоящее время пришло осознание, что не нужно изобретать велосипед, а необходимо адаптировать МСО к нашей нормативно-правовой базе. Это единственно верный путь, который проходят все развивающиеся страны. Однако этот процесс достаточно сложен из-за ряда терминологических несоответствий  и недостатков нашего законодательства.  Это, прежде всего, относится к таким основополагающим понятиям, как «имущество», «амортизация», «износ», «балансовая стоимость» и др. Так, например, привычка называть по-русски бухгалтерские затраты - первоначальной стоимостью, восстановительной стоимостью, остаточной стоимостью, балансовой стоимостью и пр. – становится экономически вредной. Все эти словосочетания с термином «стоимость» - теперь не соответствуют новейшим смыслам бухгалтерских измерений и стоимостных оценок по МСФО и МСО. Вместо этих терминов следует применять выражение «учетная сумма» (caring amount).

     Назрели изменения и в методологических подходах к оценке недвижимости. У заказчиков оценки и регуляторов рынка почему-то в последнее время сложилось впечатление, что оценка недвижимости представляет собой несложную процедуру, которую может выполнить начинающий оценщик, студент или даже слушатель курсов оценки. Хорошо бы, если так! Да, с одной стороны, цена ошибок чрезмерна, с другой, многолетний опыт свидетельствует об обратном. Приведем лишь некоторые высказывания из лучшей мировой оценочной практики – МСО:

1. «Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков» («Типы имущества» МСО 2003 стр.83).
2. «…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений»  (МР 1 МСО 2003 стр.195).
3. «Во всех странах – членов МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР 1).
4. «Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью понятны, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение. Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют» (МР 1).

Экспертиза  отчетов по оценке недвижимости, проводимая Экспертным советом РООС по заданию Департамента имущества г. Москвы, показала, что большинство отчетов не соответствуют ни Российским, ни Международным стандартам оценки и вводят в заблуждение потребителей отчета. Основной недостаток заключается в том, что не правильно определяется база оценки. Международные стандарты требуют при определении рыночной стоимости опираться только на рыночные данные, а там, где они отсутствуют, применять нерыночные базы оценки и суррогаты рыночной стоимости типа «амортизированных затрат замещения». Красной нитью через МСО проходит постулат: если в процессе оценки не использованы рыночные данные, то невозможно получить рыночную стоимость. В этом случае нужно использовать нерыночные базы оценки и дать соответствующее подробное объяснение в отчете. Казалось бы, что положение достаточно понятное, однако в большинстве отчетов допущены именно эти ошибки. Экспертный опрос оценщиков показал, что они в принципе, признают ошибки, однако продолжают вводить всех в заблуждение в угоду заказчику, который к месту или не к месту заказывают рыночную оценку, даже в тех случаях, где рыночной стоимости не существует. Такое поведение оценщиков противоречит Кодексу поведения МСО, являющегося неотъемлемой частью стандарта. В наших же, российских стандартах Кодекс поведения (этики) не предусмотрен и поэтому недобросовестный оценщик не несет никакой ответственности, так как формально соблюдает стандарты и законодательство.