Если
система регистрации сделок предполагает
полный отказ государства от
проверки содержания регистрируемых
документов, то система регистрации
прав, наоборот, возлагает на государство
обязанность обеспечить соответствие
данных поземельной книги реальному
правовому положению недвижимости
(принцип достоверности). Заинтересованные
лица должны быть уверены в
правильности и законности записей
в поземельной книге. Учреждения,
осуществляющие ведение поземельной
книги, в каждом отдельном случае
проверяют законность акта, в
силу которого совершаются записи
в поземельной книге. Такая
проверка может происходить путем
получения информации от нотариусов,
служб, ответственных за ведение
земельного кадастра, и других
лиц. В действующем гражданском
законодательстве данный принцип
не зафиксирован.
Принцип
бесповоротности направлен на
обеспечение стабильности в области
укрепления прав на недвижимость.
Это достигается посредством
безусловного юридического признания
всего того, что зарегистрировано
в поземельной книге. Внесенные
в поземельную книгу данные
предполагаются заведомо правильными,
если только регистрационная
запись не была аннулирована
в установленном порядке. При
определенных условиях запись
может сохранять свое действие
даже несмотря на свою неправильность.
Например, эстонский законодатель
установил защиту прав лиц,
которые, опираясь на неправильные
данные государственной регистрации,
добросовестно приобрели недвижимую
вещь или ограниченное вещное
право. При этом специально
оговорен запрет аннулировать
неправильную регистрационную запись
в отношении приобретенных добросовестным
третьим лицом зарегистрированных вещных
прав.
Последним
принципом регистрации недвижимого
имущества выступает принцип
старшинства, согласно которому
внесенные в поземельную книгу
права должны осуществляться
в порядке времени их занесения,
если иное не установлено федеральным
законом. Принцип старшинства
позволяет внести полную ясность,
например, в вопросы очередности
удовлетворения требований залогодержателей.
Итак, роль
государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость
к покупателю заключается в
том, что только после такой
регистрации покупатель становится
собственником недвижимого имущества
в глазах третьих лиц. Это
относится и к тем случаям,
когда стороны (продавец и покупатель)исполнили
свои обязанности по договору
задолго до государственной регистрации.
Договор
купли-продажи зданий и сооружений
не нуждается в нотариальном
удостоверении, так как введение
государственной регистрации права
на недвижимое имущество и
сделок с ним делает излишним
нотариальное удостоверение таких
сделок.
При уклонении
одной из сторон от совершения
действий, необходимых для государственной
регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество, отсутствие
такой регистрации не является
непреодолимым препятствием. Об
свидетельствует положение, допускающее
решение вопроса о государственной
регистрации перехода права собственности
на недвижимость в судебном
порядке (п.3 ст.551).
Переход
в результате исполнения договоров
купли-продажи зданий и сооружений,
находящихся на земельном участке,
влечет изменение правоотношений
по поводу этого земельного
участка. Кодекс содержит четкие
правила, регулирующие такого
рода изменения (ст.552-553).
Покупатель
здания, сооружения одновременно
с передачей ему права собственности
на указанные объекты получает
права на ту часть земельного
участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для
ее использования. Природа этих
прав зависит от того, является
ли продавец недвижимости собственником
соответствующего земельного участка.
В этом случае передаваемое
покупателю право на земельный
участок определяется договором
(право собственности, право аренды
и т.п.).Если же в договоре
отсутствует условие о передаваемом
покупателю праве на земельный
участок, он становится собственником
той части земельного участка, которая
занята проданной ему недвижимостью и
необходима для ее использования.
При продаже
недвижимости, находящейся на земельном
участке, не принадлежащем продавцу
на праве собственности, покупатель
недвижимости получает право
пользования соответствующей частью
земельного участка на тех
же условиях, что и продавец
недвижимости. Законом или договором
между собственником земли и
продавцом могут быть предусмотрены
условия пользования земельным
участком, не позволяющие продажу
находящейся на этом земельном
участке недвижимости либо допускающие
это только с согласия собственника
земли.
Существенным
условием всякого гражданско-правового
договора признается его предмет
(ст.432 ГК). Правила определения предмета
договора применительно к продаже
недвижимости детализированы в
ст.554 ГК. Условие о предмете договора
продажи недвижимости считается
согласованным сторонами, если
в нем имеются данные, позволяющие
определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том
числе сведения о расположении
объектов недвижимости на земельном
участке либо в составе другого
недвижимого имущества. В противном
случае договор не считается
заключенным.
Значительно
отличается от общих положений
о договорах такое условие
договора продажи недвижимости,
как цена (ст.555 ГК). Во- первых, положение
о том, что исполнение договора,
в котором не определена цена,
должно быть оплачено по цене,
обычно взимаемой при сравнимых
обстоятельствах за аналогичные
товары (ст.424 ГК), не подлежит применению
к договорам продажи недвижимости.
Здесь будет действовать иное
правило: при отсутствии в договоре
согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости
договор о ее продаже признается
незаключенным. Во -вторых, цена на
здание, сооружение, находящееся на
земельном участке, должна включать
и цену передаваемой с эти
объектом части земельного участка
или права на нее.
Определенными
особенностями, требующими специального
регулирования, отличается и исполнение
договора продажи зданий и
сооружений. Передача проданного
объекта недвижимости продавцом
и принятие его покупателем
должны быть оформлены передаточным
актом или иным документом, подписанным
обеими сторонами (ст.556 ГК). До
фактической передачи проданного
здания, сооружения покупателю и
подписания сторонами передаточного
акта или иного документа договор
продажи этих объектов недвижимости считается
неисполненным. Более того, уклонение
одной сторон от передачи имущества или
подписания передаточного акта рассматривается
как отказ от исполнения договора.
Список
используемой литературы:
1.
Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской
Федерации”, Инвест-курьер ; Москва; август
1996г.
2. Д.Хамин,
Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами
риэлторов”, Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.
3.“Сделки
с недвижимостью”, М.,1996; стр.2
4. Бойко
Т. “Недвижимость: парадоксы закона
и логика права”, ж-л “ЭКО”, 1995, №9
; стр.173
5. Калачева
С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.30
6. Калачева
С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.68
7. Калачева
С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.31
8. Калачева
С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.69