Ипотека
означает выдачу ссуды под
залог недвижимого имущества.
Классический объект ипотеки
- земельный участок. Ипотека открывает
возможность предоставлять в
качестве залога также здания,
сооружения, жилые дома, отдельные
квартиры.
Ипотечные кредиты,
как правило, недороги, маржа ипотечных
банков невелика, а прибыль “набирается”
за счет больших объемов размещаемых
кредитов. Привлекают эти банки средства
также под невысокие проценты,
но вследствие очень высокой надежности
размещаемые ими ипотечные облигации
пользуются устойчивым спросом.
На рынке
ипотечных кредитов функционируют
четыре субъекта:
1. Заемщик, стремящийся
приобрести возможно лучшую недвижимость;
2. Банк, который
стремится получить максимально
возможную прибыль путем ограничения
риска ипотеки;
3. Инвестор, который
стремится получить максимальную
прибыль, вкладывая средства в
закладные;
4. Правительство,
которое должно создать правовые
и экономические условия для
функционирования системы ипотечного
кредитования.
Ипотечные
кредитные механизмы должны обеспечить
доступность кредита для заемщика,
а также прибыльность кредитования.
Существуют
несколько разновидностей кредитных
механизмов, позволяющих в большей
или меньшей степени обойти
достаточно высокий уровень инфляции,
который существует в стране.
Первый
механизм - это кредитование с
фиксированной ставкой.
Второй
механизм основан на кредитах
со ставкой, корректируемой по
уровню цен в стране, когда
периодически (примерно раз в
квартал)пересматривается кредитная
ставка в зависимости от изменения
уровня цен.
Третий
механизм - кредитование с регулируемой
отсрочкой платежей - разработан
одним из институтов экономики
США специально для применения
в российских условиях. Суть его
в том, что заемщик должен
выплачивать по основному долгу
или кредиту не более 30 процентов
дохода. Первоначальная сумма выплаты
относительно низка и повышается со временем.
Это позволяет перенести выплату основной
части долга на более поздний срок. Принцип
этого механизма в том, что рассчитывается
две процентные ставки, одна из которых
называется “контрактной” и служит для
расчета суммы задолженности, а вторая
- “платежной”, для расчета ежемесячных
платежей. Эти ставки неравнозначны.
В Законе
Российской Федерации “О залоге”
устанавливается общий принцип,
касающийся регистрации ипотеки.
Она должна регистрироваться
в той же государственной структуре,
которая отвечает за регистрацию
прав на закладываемую собственность.
Из этого принципа вытекает
предположение, что закладные
на жилые помещения должны
регистртроваться отделами жилищной
приватизации, тогда как закладные
на земельный участок, на кт
отором они
расположены - местным Комитетом
земельных ресурсов.
В частности,
закладные на землю, согласно
Закону “ О залоге ”, должны
регистрироваться в соответствии
с законами о земле и другими
применимыми законодательными актами,
что в настоящее время, вероятно,
означает - местными Комитетами земельных
ресурсов.
“Ипотечные
” соглашения относительно зданий
и строений, расположенных на
земле, должны регистрироваться
в “земельном списке” территории,
на которой расположена недвижимость,
что также в настоящее время
может интерпретироваться как
регистрация местными земельными
комитетами, хотя в момент вступления
закона в силу могли иметься
ввиду местные Советы.
Механизм
реализации заложенного имущества
установлен законодателем общим
как для недвижимого, так и
для движимого имущества.
В силу
ст 350 ГК РФ реализация (продажа)
заложенного имущества, на которое
в соответствии с законом обращено
взыскание, производится путем
продажи с публичных торгов
в порядке, установленном процессуальным
законодательством, если законом
не установлен иной порядок.
Требование
о продаже заложенного имущества
путем проведения публичных торгов
императивное, и если следовать
концепции правил о залоге, то
обойти его невозможно. Но если
залогодержатель все-таки желает
приобрести недвижимость, являющуюся
предметом залога, в собственность
без процедуры публичных торгов
и его поддерживает залогодатель,
то это можно осуществить в
соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей
допускается заключение между сторонами
соглашения об отступном, где кредитор
констатирует обязательства должника
прекращенными, а последний взамен исполнения
своего обязательства предоставляет отступное,
то есть в нашес случае залогодатель передает
залогодержателю недвижимое имущество.
Одним
из видов договоров, осуществляемых
для обеспечения предпринимательской
деятельности, является договор
купли-продажи зданий и сооружений.
Здания
и сооружения как объекты недвижимости
обладают специфическими чертами
- прочной связью с землей, особой
ценностью, непотребляемостью в
процессе использования и т.п.
Существуют специальные правила,
регулирующие участие таких объектов
в имущественном обороте. Специфическими
качествами этих объектов обусловлены
жесткие требования к форме
договора купли-продажи недвижимости,
правило о государственной регистрации
перехода права собственности
на недвижимость, специальный порядок
передачи недвижимости и другие
особые условия.
Требования
к форме договора продажи недвижимости
сводятся к тому, что такой
договор должен быть заключен
в письменной форме в виде
единого документа, подписанного
сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие
от общих правил, регламентирующих
последствия несоблюдения простой
письменной формы сделки, нарушение
требований, предъявляемых к форме
договора продажи недвижимости,
влечет его недействительность.
Учитывая,
что здания и сооружения неразрывно
связаны с землей, в ГК содержатся
нормы, определяющие правовое
положение земельного участка,
на котором находится соответствующий
объект недвижимости, в случае
его продажи. При таких обстоятельствах
покупателю одновременно с передачей
права собственности на здания
и сооружения передаются права
на ту часть земельного участка,
которая занята этой недвижимостью
и необходима для ее использования.
Необходимо
отметить, что государственной регистрации
подлежит не сам договор продажи
недвижимости, а переход права
собственности по такому договору
от продавца к покупателю (ст.551
ГК РФ).
Статья
131 ГК РФ, устанавливает, что право
собственности и другие вещные
права на недвижимость, ограничения
этих прав, их возникновение, переход
и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном
реестре учреждениями юстиции.
“Опыт становления систем регистрации
в других странах свидетельствует,
что формирование соответствующего
реестра представляет собой сложный
и длительный процесс. В связи
с этим законодатель счел необходимым
в ст.7 Федерального закона “О
введении в действие части первой ГК РФ”
подчеркнуть необходимость сохранения
действующего порядка регистрации недвижимого
имущества и сделок с ним впредь до вступления
в силу специального закона.”
“Следует
отметить, что в Кодексе четко
не обозначены принципы регистрации
прав на недвижимость. Это выражается
в том, что ряд принципов
основополагающего значения либо
вовсе не отражены в его
тексте, либо неоправданно разбросаны
в различных главах Кодекса.
Такие недостатки могут явиться
0серьезным препятствием на пути
совершенствования законодательства
о регистрации недвижимости. Однако
они легко устраняются, если
соответствующие принципы будут
последовательно и четко зафиксированы
в специальном законе.
По мнению
П. Павлова, консультанта отдела
гражданского права и хозяйственного
законодательства Государственно-правового
управления Президента РФ, в основу
российской системы регистрации
прав на недвижимое имущество
следует положить следующие шесть принципов
- специальности, обязательности, гласности,
достоверности, бесповоротности и старшинства.
Данная классификация давно известна
России, поскольку ее обоснованность доказывалась
еще русскими учеными- юристами начала
столетия. Однако в условиях длительного
отсутствия в нашей стране рынка недвижимости
не было необходимости обращаться к ней.
Теперь вполне правомерно вернуться к
старой классификации, считает П. Павлов.
Гражданский
кодекс РФ зафиксировал необходимость
регистрации как прав на недвижимость,
так и сделок с ней. Статья
164 ГК, требующая осуществлять государственную
регистрацию сделок, фактически
говорит о том, что сделки
регистрируются в ходе регистрации
прав на недвижимое имущество.
Однако разные виды регистрации
основываются на принципиально
разных подходах. Возникающую неопределенность
в данном вопросе можно разрешить
путем правового закрепления
вышеперечисленных принципов регистрации
недвижимого имущества.
Центральное
место среди принципов регистрации
прав на недвижимое имущество
занимает принцип специальности.
В соответствии с ним в поземельную
книгу (единый государственный
реестр) заносятся записи о правах,
касающиеся конкретных объектов
недвижимости. Критерием государственной
регистрации выступает само недвижимое
имущество, а не имена его
собственников или какой-либо
документ, удостоверяющий соответствующее
право. Таким образом, основное
содержание принципа специальности
заключается в необходимости обеспечить
укрепление прав относительно строго
определенного недвижимого имущества.
Собственник или иной владелец недвижимости
в силу самых разнообразных обстоятельств
может постоянно меняться, а переход имущества
не всегда обусловлен оформлением тех
или иных документов. Поземельная книга
должна служить безусловному укреплению
прав на недвижимость, т.е. подтверждать
реальное правовое положение недвижимой
вещи. Без этого регистрация прав на недвижимость
лишается своего главного смысла. Принцип
специальности создает основу такого
укрепления прав. При регистрации исключительно
только документов принцип специальности
не применяется, и в связи с этим неизбежно
возникает проблема проверки правового
положения недвижимости.
Гражданский
кодекс Российской Федерации
предусматривает регистрацию прав
на недвижимое имущество. Следовательно,
возникает потребность в признании
принципа специальности и отказе
от системы регистрации прав
на недвижимость.
Другим
необходимым условием цивилизованного
укрепления прав на недвижимость
выступает принцип обязательности.
В условиях рынка объекты гражданских
прав находятся в постоянном
движении. Участники рыночных отношений
нередко стараются избежать регистрации
с целью ускорить переход имущества
от одного лица к другому
и сократить расходы. Поэтому
устанавливается правило, согласно
которому все права на недвижимость
подлежать обязательному занесению
в поземельную книгу. Некоторые
из них без записи в поземельной
книге не имеют силы.
Наиболее
последовательно данный принцип
закреплен в п.2 ст.8 ГК РФ, где
указывается, что права на имущество,
подлежащие государственной регистрации,
возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него,
если иное не установлено законом.
В специальном законе необходимо
также указать следующие признаки
принципа обязательности: 1) все,
что относится к предмету регистрации
прав на недвижимость, подлежит
обязательному внесению в поземельную
книгу посредством совершения
регистрационной записи; 2) большинство
прав на недвижимое имущество
вступают в силу после государственной
регистрации в поземельной книге;
3) некоторые права на недвижимость,
например при наследовании, вынесении
судебного решения, могут вступать
в силу без регистрационной
записи, если это прямо предусмотрено
в федеральном законе; 4) внесение
в поземельную книгу регистрационной
записи является, как правило, условием
действительности всех сделок с недвижимостью.
Сведения,
содержащиеся в поземельной книге,
необходимы самому разнообразному
кругу лиц. Принцип гласности
должен обеспечивать доступность
поземельной книги всем лицам,
имеющим интерес ознакомиться
с ее содержанием. Пункт 4 ст.131
ГК РФ обязывает орган, осуществляющий
государственную регистрацию, предоставлять
информацию о произведенной регистрации
и зарегистрированных правах
любому лицу. Указом Президента
РФ “Об утверждении Порядка
предоставления информации о
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и
сделок с ним” №1270 от 27.08.96 года
был определен вопрос о способе
получения информации данного
вида.