Принцип
изменения .
Все природные
и социально-экономические условия
меняются , любая собственность испытывает
на себе воздействие этих изменений
. Недвижимое имущество подвержено
таким рыночным изменениям , как
доступность ипотечного кредита
на разумных условиях и соответствующие
прирост или сокращение эффективного
спроса на рынке недвижимости
. Застой на рынке потребительских
товаров в течение длительного
времени или высокие процентные
ставки будут негативно отражаться
на конъюнктуре рынка недвижимости
. Внешние силы , такие, как погода
, пожары , засуха , ураганы , землетрясения
и другие природные явления,
могут нанести материальный урон
.
Принцип
замещения .
Ценность
конкретного объекта недвижимости
в глазах покупателя сильно
зависит от того , сможет ли
он найти заменяющий или сопоставимый
объект. Мы можем приблизится
к определению стоимости имущества
, используя принцип замещения
в рамках трех подходов к
оценке . Для этого мы должны
спроецировать на изучаемый объект
информацию о его аналогах , затратах
на их создание , получаемых
доходах или их продажной цене
. Это называется принципом замещения
и обусловлено наличием вариантов
выбора для обычного покупателя
, если он не купит данный
объект . Применительно к оценке
с точки зрения доходности
принцип замещения гласит , что
поток чистого дохода от использования
данного имущества имеет для
покупателя такое же значение
, как поток чистого дохода , производимого
аналогичным объектом , предполагая
, что их качества и длительность не
сильно различается .
Принцип
лучшего и наиболее эффективного
использования .
В поисках
наилучшего и наиболее рентабельного
использования для оцениваемых
строений и участка земли под
ними мы сравниваем существующий
вариант использования с другими
возможными вариантами . Лучшее и
наиболее эффективное использование
определяется как наиболее вероятное
и рентабельное на момент оценки
. Это такое использование участка
земли и расположенных на нем
строений , которое обеспечит наиболее
высокую отдачу сегодня или
в ближайшем будущем . Анализ
распадается на две части :
оптимальное использование вакантного
участка земли и оптимальное
использование участка со строениями
.
Анализ
свободного участка производится
для того чтобы определить
наиболее рентабельный вариант
его использования , не замыкаясь
на существующем . Необходимо пронять
во внимание срок предполагаемого
использования , реакцию непосредственного
окружения , а также вклад произведенных
улучшений , если таковые имеются . Рамки
анализа должны ограничиваться допускаемыми
законом вариантами использования , а
также учитывать физически допустимые
возможности . Имеют значение также зональные
ограничения и ограничения правомочий
владельца , которые следует принимать
во внимание .
С течением
времени представления об оптимальном
использовании может измениться
ввиду произошедших перемен .
Зданием отеля , расположенное
на оживленной трассе , может потребовать
перепрофилирование , если новое
шоссе республиканского значения
проложено в стороне от него
. Закрытые станции технического
обслуживания могут использоваться
как предприятия питания . Фермерские
участки могут быть более эффективно
использованы как зоны отдыха
или частный аэропорт , чем ферма
.
Поскольку
стоимость недвижимости меняется
под действием внешних факторов,
нечто подобное происходит и
с определением оптимального
использования. В силу этого
заключения о стоимости и направлении
оптимального использования должны
даваться на конкретную дату
оценки. существующие улучшения
должны быть проверены с
точки зрения: добавляют ли они
возможностей обоснованного оптимального
использования имущественного комплекса.
Если участок земли свободен
от строений , необходимо определить,
какое именно строение следует
возвести с учетом рыночной ситуации
. Если строения существуют, следует
определить насколько они увеличивают
или уменьшают стоимость земли участка
при выбранном для него варианте оптимального
использования.
Принцип
падающей и растущей продуктивности
.
Зачастую
владельцы производят улучшение
строений и земли для того ,
чтобы увеличить отдачу от
недвижимости . При этом наблюдается
усиление того или иного
производственного фактора , а
значит , и стоимости. Однако по
достижении некого предела
дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного
прироста отдачи или даже компенсировать
произведенные затраты . Таким образом
, будет иметь место эффект падающей отдачи
.
Принцип
вклада .
Как правило,
произведенные в разумных пределах
улучшения влекут увеличение
стоимости имущества . Согласно
принципу дополнительного улучшения
обладают ценностью , когда они
сопровождаются увеличением рыночной
стоимости. Приращение стоимости
не всегда совпадает с затратами
на эти улучшения. Один вид
улучшений может добавить к
стоимости гораздо меньше , нежели
произведенные затраты . Наоборот
, проведение ремонта или иные
затраты могут вызвать резкий
рост стоимости недвижимости . К
примеру , строительство зоны
для парковки автомобилей может
значительно повысить стоимость
магазина розничной торговли , если
в результате возрастет объем
продаж . Косметический ремонт помещений
делает их более привлекательными
для арендаторов и должен считаться
полезным улучшением . Следует учесть
, что порции улучшений могут
увеличивать или уменьшать стоимость
имущества , однако проследить
их связь со стоимостью воспроизводства
того или иного элемента собственности
достаточно трудно .
Принцип
конкуренции .
Фундаментальные
экономические силы , поскольку они
влияют на соотношение спроса-предложения
и конкуренцию , в полную силу
действуют на рынке недвижимости
. Если в каком-то районе деловая
конкуренция достаточно сильна ,
то для новичка строительство
еще одного магазина окажется
убыточным . Если же в настоящее
время в районе ощущается
неудовлетворенный спрос и ограниченная
конкуренция , приобретение недвижимости
будет достаточно привлекательным
для коммерсантов . Ярким примером
является рынок жилья , прежде
всего квартир . Поскольку из-за
длительности строительных работ
реакция на колебания спроса
проявляется с запозданием , достаточно
длительное время может наблюдаться одна
и та же ситуация, например , избыточный
спрос. Конкуренция со стороны других
видов жилья может сбивать цены . однако
ограниченность числа квартир в данный
момент будет держать арендные ставки
на достаточно высоком уровне . Окончание
строительства нового жилья радикально
изменит ситуацию , создав переизбыток
предложения. Со временем колебания от
избыточного спроса к избытку предложения
выстраиваются в достаточно регулярные
строительные циклы .
Принцип
соответствия .
Действие
принципа соответствия легко
наблюдать в районах жилой
застройки где преобладание тех
или иных домов формирует определенный
стандарт окружения . Если в
каком-нибудь графстве Восточного
побережья США возводится ультрасовременный
коттедж среди строений колониального
стиля , то его стоимость может
упасть в силу принципа соответствия
окружения . Подобное строительство
может привести также к потере
стоимости близлежащих домов
. Запущенное здание в привилегированном
районе может найти приращение
стоимости за счет привлекательного
вида всей округи . Учитывая это
, во многих жилых кварталах
вводится разумный архитектурный
контроль в форме тех или
иных ограничений, с тем чтобы
поддерживать сформировавшийся
стандарт .
Развитие
принципа ведет к пониманию
“чрезмерной” или “недостаточной”
застроенности территории . Жилой
дом , на строительство которого
затратили в несколько раз
больше средств , чем в среднем
по округе , будет оцениваться
гораздо ниже, чем если бы он
находился в более благоприятном
окружении . Напротив “недозастроенный”
дом с упрощенной конструкцией
может воспринять часть добавочной
стоимости от более роскошных
соседей . Аналогичный процесс
имеет место на рынке коммерческой
недвижимости . Размеры офисных помещений
в одном районе , как правило
, варьируются вокруг некоей нормы
. На территории крупного торгового
центра незначительные архитектурные
различия между торговыми помещениями
будут создавать общий определенный
имидж и поэтому привлекать
внимание торговцев-арендаторов
.
Принцип
регрессии .
Этот
принцип гласит : когда дорогие
и дешевые объекты недвижимости
расположены в одном районе , то
более дорогая недвижимость уменьшится
в цене из-за соседства с
более дешевой . Если принцип
соответствия способствует сохранению
уровня стоимости , поддерживая окрестности
на одном уровне , то отсутствие соответствия
способствует уменьшению уровня стоимости
в данном районе .
Отсутствие
соответствия мы можем наблюдать
в районах , где отсутствует
зонирование и различные участки
в различное время были
проданы разным владельцам . Из-за
неадекватных ограничений на
использование и отсутствие зонирования
можно обнаружить на одной
улице обычный одноэтажный дом
, подземную резиденцию , двухэтажный
колониальный дом и т.д. Можно
сделать вывод , что отсутствие
соответствия в долгосрочной
перспективе уменьшает стоимость
наиболее привлекательных объектов
недвижимости .
Принцип
ожидания .
Инвесторы
во многих случаях хотят вложить
деньги в недвижимость , предвидя
увеличение ее стоимости . Современная
история многих стран показывает,
что стоимость недвижимого имущества
постоянно растет в силу увеличения
спроса и ограниченности предложения
. Ожидание роста цен и спроса
“делает погоду” не только
на рынке жилья и коммерческой
недвижимости . Столь же значимо
оно для рынка земли , в том
числе сельскохозяйственной . Этому
росту способствуют серьезные
расчеты показателей на солидные
барыши от владения собственностью
и своевременная оценка будущих
доходов .
В отдельных
случаях , когда в каком-либо
регионе депрессивное состояние
хозяйства не обещает скорого
приращения спроса, предвидение
может иметь негативный результат
. Другими негативными факторами
могут быть высокая стоимость
кредита , законодательные ограничения
, вводящие избыточные требования
для инвесторов-строителей . а также
высокие налоги на владение
недвижимостью .
Влияние
на стоимость общегосударственных
актов и действий местной администрации
.
Когда
федеральное правительство принимает
общегосударственную программу
или парламент страны издает
новый закон , это достаточно
быстро меняет климат на местных
рынках недвижимости и соответственно
влияет на стоимость .
Действия
местной администрации могут
оказывать влияние на конъюктуру
рынка недвижимости несколькими
путями . Если городские налоги
значительно выше , чем в окрестности
, то это определенно будет
тормозить деловую активность со
всеми вытекающими последствиями для
цен на недвижимость . Если местная
власть пользуется доверием , укрепляет
правоохранительные органы , пожарную
службу и местную систему образования
, это будет способствовать росту стоимости
жилья в данном районе. Доступность средств
транспорта и удобство путей сообщения
также важны.
Зональные
различия.
Во многих
странах территория поделена
на округа , в рамках которых
самофинансируются коммунальные
системы ( транспорт , водоснабжение
, канализация и т.п. ) , а также
образование и сервис . Нахождение
в зоне с конкретным набором
характеристик влияет на стоимость
недвижимости в том или ином
направлении . Хорошее состояние
школ привлекает покупателей
жилья с детьми школьного возраста
и увеличивает доходность предприятий
, обслуживающих эту сферу .
Влияние
на стоимость ближайшего окружения
.
Ухоженные
тихие районы привлекают внимание
коммерсантов , стремящихся иметь
солидных клиентов . Если же преступность
в районе высока , большинство
строений находится в запущенном
состоянии, а торговые помещения
пустуют , не находя арендатора
, то вряд ли здесь захочется
открыть свой бизнес .
Большинство
профессионалов сходятся во мнении
о существовании трех подходов
к определению рыночной стоимости:
оценка с точки зрения затрат
( затратный подход ) , оценка по
прямому сравнению продаж ( сравнительный
подход ) , оценка с точки зрения
ожидаемого или фактического
дохода ( подход по доходу ) . Хотя
при оценке тех или иных
видов имущества наибольший акцент
делается на одном или нескольких
подходах, владение всеми указанными
подходами крайне важно . Оценка
по доходности близка к точке
зрения потенциального инвестора
, поэтому они наиболее часто
используется при оценке инвестиций
и коммерческой недвижимости .