Правовое регулирование сделок с недвижимостью

    В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

    1) вид объекта недвижимости (земельный  участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

    2) кадастровый номер и дата внесения  данного кадастрового номера  в государственный кадастр недвижимости;

    3) описание местоположения границ  объекта недвижимости, если объектом  недвижимости является земельный участок;

    4) описание местоположения объекта  недвижимости на земельном участке,  если объектом недвижимости является  здание, сооружение или объект  незавершенного строительства;

    5) кадастровый номер здания или  сооружения, в которых расположено  помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

    6) площадь, определенная с учетом  установленных в соответствии  с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

    К отношениям по купле-продаже земельных  участков применяются общие положения  о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства.

    Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

    Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.

    Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

      Недвижимое  имущество являлось и является предметом  постоянного внимания юридической  науки.

    Правовая  экспертиза ставит своей целью определение  объема прав на объект недвижимости. Определяют правовой режим не только объекта, но и правовое положение продавца и покупателя.

    Примерная последовательность проведения правовой экспертизы состоит в следующем.

    При проведении оценки не редки случаи, когда представленные документы  не подтверждают или не полностью  характеризуют право на объект. Такие  обстоятельства могут характеризовать проведенную ранее сделку как недействительную. Для того чтобы этого не случилось, необходимо определить объем прав на недвижимость, которую предстоит оценивать. С этой целью целесообразно, если это юридическое лицо, проверить учредительные документы  и установить правовой режим. Если имущество находится на праве хозяйственного ведения, следует убедиться, что собственник дал согласие на распоряжение имуществом.

    При оперативном управлении предприятием вопросы по оценке целесообразно решать собственником, как правило, Мингосимуществом.

    При заказе оценки со стороны физического  лица проверяют и объем прав собственника, и его дееспособность, и права  супругов при совместной собственности.

    Если  в сделке принимает участие посредник, то необходимо убедиться, есть ли договор между посредником и собственником. Имущество, находящееся в собственности ООО, ОАО, ЗАО и находившееся роли в собственности государства, проверяется:

• на соответствие документации закону на приватизацию;
• на анализе документов купли-продажи.

    При экспертизе правоустанавливающих документов проверяется правильность их оформления, регистрации и соответствие законодательству, правомочия лиц подписавших документы.

    При изучении правового положения земельного участка следует обратить внимание на использование его по назначению, объем прав владельца участка и содержание сделки. Последовательность действий может выглядеть таким образом:

• определение соответствия правового решения субъекта (продавца, покупателя, арендодателя), правового режима объекта (имущество);
• проверка наличия необходимых правоустанавливающихся документов, их достоверности;
• установление правомерности совершаемой сделки;
• установление наличия или отсутствия ограничений или запретов, связанных с объектом.

      Правовая экспертиза документов — это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним» (6)). 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы 

1. Бузырев В.В., В.С. Чекалин Экономика жилищной сферы М: Издательство ИНФРА-М, 2001г., 256с.
2. Варламов А.А., Комов Н.В., Шяманаев В.С., Хлыстун В.Н. Государственное регулирование земельных отношений. М.: Колос, 2000.
3. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003.
4. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью.-М: 1999г., 567с.
5. Ершов В.А. Всё о земельных отношениях. Кадастровый учет. Право собственности. Купля-продажа. Аренда. Налоги. Ответственность. – М: 2009г.
6. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000.
7. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000.
8. Кузин Н.Я., Мищенко В.Н. Экспертиза и управление недвижимостью. Пенза, ПГАСА, 2002г.,192с.
9. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2002.
10. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002.
11. Налоговый, жилищный, градостроительный, земельный, гражданский кодексы.
12. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.
13. Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост; Исследовательский центр частного права. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001.
14. _{Правовые системы гарант и консультант+}
15. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.
16. _{Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М: 2006г., 653с.}