Правовое регулирование сделок с недвижимостью

   3.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Правовой  основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

        Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

      Наряду  с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

      Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г.).

      Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

      Государственная регистрация прав  проводится на всей территории  Российской Федерации по установленной  Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

        Датой государственной регистрации  прав является день внесения  соответствующих записей о правах  в Единый государственный реестр  прав.

        Государственная регистрация прав  осуществляется по месту нахождения  недвижимого имущества в пределах  регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом № 122-ФЗ от 22.08.2004г.

      Отказ в государственной регистрации  прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ).

      В гражданском законодательстве  существует разграничение между государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст.131, ст.164 ГК РФ).

      В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной  регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности  и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае.

      Согласно  ст. 164 ГК РФ государственной регистрации  подлежат также обязательственные  правоотношения: сделки с землей и  другим недвижимым имуществом.

      В ГК РФ по отношению к сделкам с  недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п.2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

      По  результатам правовой экспертизы регистратор  принимает одно из возможных решений:

· зарегистрировать право, сделку;

· приостановить  государственную регистрацию;

· отказать в государственной регистрации.

      Государственная регистрация прав на недвижимость и  сделок с ним осуществляется в  срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации  прав недвижимого имущества и  сделок с ним» (6)). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т.е. срок государственной регистрации — календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.

      Итак, значение государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в  виде следующих выводов:

      Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.

      Во-вторых, государственная регистрация выступает  формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

      В-третьих, только государственная регистрация  признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход  или прекращение прав на недвижимое имущество.

      В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

      Как мы уже подчеркнули, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – подробнейше регламентированная деятельность.  
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Земельные отношения

    В соответствии со статьей 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

    - земля как природный объект  и природный ресурс;

    - земельные участки;

    - части земельных участков.

    Земельный участок как объект земельных  отношений представляет собой часть  поверхности земли (в том числе  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном порядке. Более детальное определение давалось в Федеральном законе от 2 января 2000 года "О государственном земельном кадастре": земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено Федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

    Земельный участок может быть делимым и  неделимым. Делимым является земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    В качестве неделимого земельного участка  следует признавать земельный участок, полученный путем раздела, который  далее не может быть разделен на части без изменения его целевого назначения. Как правило, неделимым  земельным участком является земельный участок, на котором расположено здание, строение или сооружение. Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми.

    Исходя  из целевого назначения, земли в  соответствии со статьей 7 ЗК РФ подразделяются на следующие категории:

    - земли сельскохозяйственного назначения;

    - земли населенных пунктов;

    - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения;

    - земли особо охраняемых территорий  и объектов;

    - земли лесного фонда;

    - земли водного фонда;

    - земли запаса.

    Целевое назначение определяет правовой режим  земель и порядок их использования.

    Порядок проведения землеустройства устанавливается  федеральными законами, законами и  иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

    Государственный кадастровый учет недвижимого имущества  определяется как деятельность уполномоченного  органа по внесению в государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

    Государственный кадастр недвижимости является федеральным  государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.

    Основным  юридическим следствием принятия Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

    Каждый  объект недвижимости, сведения о котором  внесены в государственный кадастр  недвижимости, имеет не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный  номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).