Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Изъятыми  из оборота являются объекты, прямо указанные в законе. К ним относятся вещи, которые находятся, как правило, в федеральной собственности и не могут переходить в собственность иных лиц: например, земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы. 
 
 
 

2.2. Недвижимость как объект гражданского права, классификация объектов недвижимости 

    В соответствии с Федеральным законом  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

      Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

      По  физическому статусу выделяют:

• земельные участки
• здания, строения, сооружения
• помещения.

      В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

      Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:  
 

1) Земля

    а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

• под жилье (селитебная территория),
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,>
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

    б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

• под дачное и садово-огородное использование,
• под жилую застройку,
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
• сельскохозяйственного назначения,
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
• лесного фонда, водного фонда,
• участки недр,
• земли резерва, назначение которых не определено

2) Жилье (жилые здания и помещения):

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
• индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

 

3) Коммерческая недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного назначения
• гостиницы, мотели, дома отдыха
• магазины, торговые центры
• рестораны, кафе и др. пункты общепита
• пункты бытового обслуживания, сервиса

4) Промышленная недвижимость:

• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения
• паркинги, гаражи
• склады, складские помещения

5) Недвижимость социально-культурного назначения:

• здания правительственных и административных учреждений
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты
• религиозные объекты

      Даже  в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды  объектов недвижимости вовлечены в  рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

      Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По  видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
• государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
• общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

      По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Субъекты недвижимости 

    На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие повышению  эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. 
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки и другие организации. 
Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

    Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства.

    Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства  по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

    Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

    В законодательном порядке субъектами недвижимости являются:

• гражданин (физическое лицо) - Человек как субъект гражданских (имущественных и неимущественных) прав и обязанностей;
• юридическое лицо - организация (объединение лиц, предприятие, учреждение), являющаяся субъектом гражданских прав и обязанностей. Это социальное (коллективное) образование вступает в хозяйственные связи от своего имени как самостоятельная целостная единица. Примером может служить фирма - хозяйственное, промышленное или торговое предприятие (объединение), пользующееся правами юридического лица;
• государство и муниципальные образования (органы местного управления и самоуправления).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Правовое  регулирование сделок с недвижимостью

 

      Правовой  режим объектов недвижимого имущества  основан на необходимости обеспечения  особой устойчивости прав на это имущество  и установления специального порядка  распоряжения им. Как подчеркивал  еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»[1]. Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

      Указанные тенденции нашли свое законодательное  закрепление. Действующее законодательство предусматривает, что право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 

   3.1 Переход прав собственности  при сделках с  недвижимостью

      Собственник недвижимости вправе осуществлять любые  сделки, которые предполагают оформление перехода права собственности на недвижимость. Это могут быть сделки по купле-продаже, мене, дарению, наследству. Возникновение, прекращение, ограничение или изменение прав должно регистрироваться Федеральной регистрационной службой, в течение 1 месяца с момента подачи документов.

      Оформление  перехода права собственности осуществляется одновременно с регистрацией сделки с недвижимостью. Такие процедуры  проводятся на основе правоустанавливающих документов, к примеру, договора купли-продажи. В этом случае продавцом составляются и подготавливаются необходимые документы, подтверждающие его права на объект недвижимости, и необходимые для проведения процесса государственной регистрации. Договор составляется между участвующими сторонами – продавцом и покупателем, обязательно в 2 образцах. В котором прописываются все сведения об объекте недвижимости, о продавце и покупателе, об их правах и обязанностях, и условиях сделки. Само заявление о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью составляется, как продавцом, так и покупателем.

      Оформление  перехода права собственности является произведенным с момента занесения  соответствующих записей о регистрации в Единый государственный реестр прав. До момента подачи документации на государственную регистрацию, необходимо произвести оплату стоимости недвижимости (или ее части) покупателем – продавцу, и передачу объекта продавцом – покупателю. После проведения государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью Федеральной регистрационной службой, права собственности переходят к покупателю, и он может не только использовать данный объект недвижимости, но и распоряжаться им по своему усмотрению.

    Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.