Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов

Виды  ипотечных кредитов 

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

По  объекту недвижимости:

• земельные  участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые  дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По  целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По  виду кредитора: банковские и небанковские.

По  виду заемщиков  (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и  строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

• по степени  аффилированности заемщиков.

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам  банков;

• сотрудникам  фирм — клиентов банка;

• клиентам риэлторских фирм;

• лицам, проживающим в данном регионе;

• всем желающим.

По  способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл.). 

По  способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный  кредит;

• кредит с переменными  выплатами;

• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По  виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной  процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

По  возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права  досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени  обеспеченности (величине первоначального  платежа).

Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного

имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и  комбинированные (выдаваемые несколькими  кредиторами);

• субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Модели (схемы) ипотечного кредитования 

     Выделяют  две модели (схемы) ипотечного кредитования:

     Двухуровневая (≪американская модель≫) опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

     В США ставки по ипотечным ценным бумагам  лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

     Одноуровневая (≪немецкая модель≫) представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких ≪частных стройсберкасс≫ —Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение

длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России 

     Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом

факторов.

     Ограниченный  платежеспособный спрос  населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых ≪либеральных≫ параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

     Низкие  объемы и невысокое  качество нового жилищного  строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

     Низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

     Необходимо  также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

     Неразвитость  инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

     Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг.

     Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

     Большое количество субсидий в этой сфере и их ≪слабая адресность≫. Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

     Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

     Непрозрачные  источники доходов  граждан.

     Неразвитость  организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует

статистика  Ипотечных сделок, размер и структура  доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

     При серьезной оценке уровня развития рынка  ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы 

     Ипотечный рынок России живет в ожидании Повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных

взглядов  есть все основания полагать, что ≪победит≫ нейтральный вариант развития событий.

      Теории  дальнейшего развития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темой самостоятельного дипломного проекта. В своей работе я рассмотрю лишь те, которые,

на мой  взгляд, наиболее реалистичны.

     В качестве первого сценария дальнейшего  развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти и, соответственно вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что в целях ограничения роста цен на жилье необходим опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов.

Они полагают, что уже в 2011 году снизятся дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынке появятся новые кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считает, что конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2011 году усилится, мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а также возрастет конкуренция между кредитными организациями, участвующими в системе ипотечного кредитования.