Перспективы становления и развития рынка земельных ресурсов в России

Рисунок 4 –  Основные функции рынка земли [26] 

Поскольку земельная  собственность включает различные  сочетания юридических прав и  интересов, то в одних случаях  на рынок земли может выходить аренда, в других – залоговые  обязательства, а в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости. [24] Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 5.

Рисунок 5 –  Основные способы сделок с земельными участками [24] 

После разграничения  государственной собственности  на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и  собственность муниципальных образований  средства от продажи земельных участков и от аренды земельных участков должны поступать на счета органов федерального казначейства и перечисляются ими в соответствующие бюджеты от установленного права собственности на земельные участки (таблица 1). 
 
 

Таблица 1 –  Распределение средств от аренды и от продажи на заключение договоров  аренды по уровням бюджетной системы РФ в 2005 г. [21, с. 45]

Недостатком действующей схемы является то, что  она ограничивает возможности планирования поступлений и использования  доходов от распоряжения земельными ресурсами, т.к. для такого планирования необходимо выяснять, в чьей собственности находились объекты недвижимого имущества, расположение на указанных земельных участках, до их приватизации. Кроме того, федеральный закон о бюджете утверждается на один год, что ограничивает возможность среднесрочного и долгосрочного планирования доходов бюджета.[21, с. 46]

Управление  земельными ресурсами охватывает полностью  спектр общественных отношений –  социальных, управленческих, экономических, экологических и других. Поэтому  управление земельными ресурсами – это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные отношения для обеспечения рационального использования земли. Последнее предполагает наиболее эффективные (с точки зрения обеспечения потребностей государства и общества) методы и способы ее использования с учетом конкретных природных, экономических, социальных и политических условий в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия природы и общества.[2, с. 2]

Основными задачами государственной политики по развитию рынка земли и мерами по их реализации являются:

1.3 Правовые аспекты функционирования рынка земельных ресурсов 

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Провозглашая право свободного владения земельной  собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным Законом. [6, с. 60]

Земельный рынок  – одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. Развитие земельной реформы формируется  из различных показателей, но в конечном итоге находит свое оформление в законодательных актах. [1, с. 7]

В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. [5, с. 61]

Основные правила  купли-продажи земельных участков рассматриваются в главе 30 ГК РФ.

Общие требования к форме договора купли-продажи  земельного участка установлены  в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме – он недействителен.

Специфика земли  как первичного элемента понятия  «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации. [10, с. 76]

Совершенствование системы экономических отношений  требует совершенствования правового  обеспечения управления земельными ресурсами. Поэтому была создана новая нормативно-правовая база, которая в настоящий момент включает в себя следующие документы:

Таким образом, теоретический анализ правовых аспектов функционирования рынка земельных ресурсов позволил сделать следующие выводы:

Таким образом, теоретический анализ исследования функционирования рынка земельных ресурсов позволил сделать следующие выводы:

2. Анализ функционирования и развития рынка земельных ресурсов в России 

Земельно-ресурсный  потенциал России – это 1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% запасов черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород; разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов. Обеспеченность России земельными ресурсами – важнейший экономический и политический фактор развития общественного производства.

Имеющаяся в  настоящее время многоуровневая и нелогичная система государственного управления земельными ресурсами значительно  затрудняет как оборот земель, так и их охрану, поскольку сам процесс оформления своих прав на недвижимость является для собственника затруднительным и длительным. Это в свою очередь не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого имущества, переданные в процесс осуществления реформы в частную, государственную и муниципальную собственность.[3, с. 50]

Требует изменения  ситуация в сфере налогообложения  земельных участков. Правовое регулирование земельного налога, которое основывается на нормах Закона РФ «О плате за землю», не отвечает современному уровню развития экономики. Необходимо перейти к более справедливым принципам налогообложения, основывающимся на единстве подходов налогообложения на всей территории нашего государства и использовании принятых мировой практикой подходов к массовой оценке. Существующая система характеризуется ярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. Налоговое бремя по земельному налогу на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей выше, чем на земли городов, поселков и земель промышленности вне населенных пунктов. Налоговое бремя на земли малых годов и поселков выше, чем на земли крупных городов. Например, в г. Волгограде при площади в 4 раза и населении в 3,6 раза больше, чем в г. Волжском, налоговая нагрузка на единицу площади ниже в 2 раза, а на одного жителя – в 1,6 раза. Взимаемый теперь земельный налог экономически не обоснован, поскольку не учитывает ценность земельного участка, подлежащего налогообложению.[2, с. 8]

Вопросы развития земельных отношений на современном  этапе объективно должны были стать  одними из самых острых в период реформирования экономики. Земельные  ресурсы являются одним из трех факторов производства. При этом земля является пространственным базисом размещения всех форм жизнедеятельности и производства.[19, с. 9]

Земельная политика современной России сконцентрирована на 3-х ее составляющих:

1 – информационное  обеспечение. Все субъекты земельных отношений в рыночных условиях нуждаются в широкой и достоверной информации. По мере развития земельного рынка вопросы обеспечения его прозрачности все в большей степени выдвигаются на передний план. В настоящее время в России не создана и не планируется в ближайшее время создать надежную систему информационного обеспечения общества и государства о происходящих в сфере земельно-имущественных отношений процессах. Кроме свой количественной неполноты, данные по объектам недвижимости не дают и не решают и более важную задачу – не дают информацию прогнозного характера, потребность в которой обостряется по мере перехода общества к инвестиционному этапу развития. В настоящее время государство проявляет неспособность создания системы достоверной информации о рынке земли и стремится снять с себя эту обязанность.