Перевод жилого помещения в нежилой фонд

     Самое главное, предупреждают риэлторы, —  выбрать по-настоящему элитную, а  не просто очень хорошую квартиру. При этом учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень  комфортности жилья. Дом должен быть с хорошей "начинкой": обязательны  охрана, подземный гараж, центральная  система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды такой квартиры доходит до 10-15 тысяч долларов в месяц.

     Недорогие типовые квартиры (в пятиэтажках, на окраинах города), как правило, сдают  сами хозяева. Они находят клиентов через знакомых или через объявления в специализированных изданиях или "на столбах". А вот дорогие  квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой  и техникой лучше сдавать в  аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. При этом агентство несет  всю ответственность за состояние  квартиры, ремонтирует ее за свой счет, а главное — заинтересовано сдать  ее по максимальной цене, ведь от этого  зависит размер комиссионных. Заключая договор о доверительном управлении квартирой, владелец передает агентству  недвижимости полномочия по сдаче ее внаем. После этого агентство  представляет интересы владельца жилья  и регулирует финансовые вопросы  с арендатором. Ставка аренды согласовывается  после осмотра квартиры. Стоимость  доверительного управления квартирой  составляет в среднем 10-20% от ежемесячной  ставки аренды.

     Подготовил  Вячеслав ГИЛЕВИЧ

     © Строительство и недвижимость 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Согласно  части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами.

     Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим:

     1) представлять собой изолированное  помещение;

     2) быть недвижимым имуществом, т.е.  объектом, перемещение которого  без несоразмерного ущерба его  назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

     3) быть пригодным для постоянного  проживания граждан, т.е. соответствовать  санитарным и техническим нормам.

     Жилищный  фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.  

     Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности общественных отношений, которые возникают  у собственника жилого помещения. Перевод  жилого помещения в нежилое означает изменение правового статуса  такого объекта недвижимого имущества  как здание, сооружение или его  части. Если жилое помещение переводят  в нежилое, то в отношении первого  перестают действовать нормы  права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства.

     Условия и порядок перевода помещения  из жилого в нежилое помещение  регулируются главой 3 ЖК РФ.

     Согласно  статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения  в нежилое помещение допускается  с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной  деятельности.

     Закон Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятый постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые.

     В соответствии со статьей 3 этого Закона основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:

     1) признание жилого помещения (жилого  дома) непригодным для проживания  в установленном законодательством  порядке;

     2) изменение функционального назначения  жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных  норм (требований) в целях повышения  уровня благоустройства жилого  помещения.

     Согласно  статье 4 названного Закона, условия перевода квартиры в нежилое помещение таковы:

     1) расположение на первом этаже  жилого здания жилого помещения,  имеющего изолированный вход  либо возможность его оборудования;

     2) расположение жилого помещения  на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся  нежилые помещения;

     3) согласие всех собственников  жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое,  и совершеннолетних, совместно постоянно  проживающих членов семьи;

     4) решение общего собрания жильцов,  членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ  собственников жилья.

     Перевод жилого помещения  в нежилое помещение  не допускается:

     1)если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

     2)если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

     3)если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

     4)если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ее части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т.д.

     Согласно  статье 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения  в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Согласно постановлению 15 мая 2007 г. N 382-ПП г.Москвы, рассмотрение вопросов по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется Городской МВК, состав и деятельность которой регламентируются Положением о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

     Для перевода жилого помещения в нежилое  помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет документы:

     1) заявление о переводе помещения; 

     2) правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники  или засвидетельствованные в  нотариальном порядке копии);

     3) план переводимого помещения  с его техническим описанием  (в случае, если переводимое помещение  является жилым, технический паспорт  такого помещения);

     4) поэтажный план дома, в котором  находится переводимое помещение; 

     5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)  перепланировка требуются для  обеспечения использования такого  помещения в качестве жилого  или нежилого помещения).

     Данный  перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

     Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод  помещений, не позднее чем через  сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

     Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственниками помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

     В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения  и (или) иных работ для обеспечения  использования такого помещения  в качестве нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

     Если  для перевода жилого помещения в  нежилое не требуется проведения переустройства и перепланировки, то решение будет окончательным  документом, подтверждающим завершение перевода жилого помещения в нежилое.

     Если  для использования помещения  в качестве жилого или нежилого требуется  проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то решение  органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое является основанием проведения соответствующего переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

     Завершение  переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом  приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии).

     Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого  имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения  и является основанием использования  переведенного помещения в качестве нежилого.

     При использовании помещения после  его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные  законодательством требования, в  том числе требования к использованию  нежилых помещений в многоквартирных  домах.

     Заметим, что согласно части 1 статьи 24 ЖК РФ, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:

     1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов;

     2) представления документов в ненадлежащий  орган; 

     3) несоблюдения предусмотренных статьей  22 ЖК РФ условий перевода помещения; 

     4) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения требованиям законодательства.

     Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с  обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ.

     Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия такого решения и  может быть обжаловано заявителем в  судебном порядке.