Перевод жилого помещения в нежилой фонд

   СОДЕРЖАНИЕ:

Часть 1. Перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Введение.                                                                                      2 стр.

Перевод жилого помещения  в нежилой фонд.                        3 стр.

Заключение.                                                                                 8 стр.

Список  использованной литературы.                                       9 стр.

Часть 2. Статьи по недвижимости.

Около 25% новостроек продаются  законно, остальные - по сомнительным схемам.                                                            10 стр.

Московский  вариант: сдать квартиру в аренду.                  12 стр. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Часть 1. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД.

   ВВЕДЕНИЕ.

     Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.

     Однако  действующее законодательство запрещает  таким субъектам осуществлять предпринимательскую  деятельность в жилых помещениях.

     Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений  чиновников своими должностными обязанностями. Поэтому законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в нежилые специальную главу Жилищного кодекса РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.) - главу 3, а также положения п. 2 ст. 671 Статья 671. «Договор найма жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.) и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ Статья 288. «Собственность на жилое помещение» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.). В соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.

     В реферате будут рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД.

     Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности общественных отношений, которые возникают  у собственника жилого помещения. Перевод  жилого помещения в нежилое означает изменение правового статуса  такого объекта недвижимого имущества  как здание, сооружение или его  части. Если жилое помещение переводят  в нежилое, то в отношении первого  перестают действовать нормы  права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства.

     Условия и порядок перевода помещения  из жилого в нежилое помещение  регулируются главой 3 ЖК РФ.

     Согласно  статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения  в нежилое помещение допускается  с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной  деятельности.

     Закон Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятый постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые.

     В соответствии со статьей 3 этого Закона основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:

     1) признание жилого помещения (жилого  дома) непригодным для проживания  в установленном законодательством  порядке;

     2) изменение функционального назначения  жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных  норм (требований) в целях повышения  уровня благоустройства жилого  помещения.

     Согласно  статье 4 названного Закона, условия перевода квартиры в нежилое помещение таковы:

     1) расположение на первом этаже  жилого здания жилого помещения,  имеющего изолированный вход  либо возможность его оборудования;

     2) расположение жилого помещения  на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся  нежилые помещения;

     3) согласие всех собственников  жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое,  и совершеннолетних, совместно постоянно  проживающих членов семьи;

     4) решение общего собрания жильцов,  членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ  собственников жилья.

     Перевод жилого помещения  в нежилое помещение  не допускается:

     1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

     2) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

     3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

     4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ее части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т.д.

     Согласно  статье 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения  в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Согласно постановлению 15 мая 2007 г. N 382-ПП г.Москвы, рассмотрение вопросов по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется Городской МВК, состав и деятельность которой регламентируются Положением о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

     Для перевода жилого помещения в нежилое  помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет документы:

     1) заявление о переводе помещения;

     В связи с тем, что  форма заявления  действующим законодательством  не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути, данный документ выполняет роль сопроводительного  письма, в котором  необходимо указать  прилагаемые к  нему документы, а  также, по мнению автора статьи, планирует  ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации  перевести квартиру в разряд нежилых  помещений.

     Заявление можно составить  на фирменном бланке организации с  печатью за подписью генерального директора  или уполномоченного  лица (представителя  организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая  доверенность.

     2) правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники  или засвидетельствованные в  нотариальном порядке копии);

     Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство  о государственной  регистрации права  собственности на тот или иной объект недвижимости, которое  выдается территориальным  органом Федеральной  регистрационной  службы, на который  возложены полномочия по ведению Единого  государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

     Жилищный  кодекс предоставляет  собственникам переводимого помещения право  выбора: представить  подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

     3) план переводимого помещения  с его техническим описанием  (в случае, если переводимое помещение  является жилым, технический паспорт  такого помещения);

     Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации  жилищного фонда  возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для  получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ  по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о  составлении указанных  документов и с  гарантией их оплаты (гарантийное  письмо), приложив к  нему свидетельство  о праве собственности  на жилое помещение  и доверенность представителя  организации.

     4) поэтажный план дома, в котором  находится переводимое помещение; 

     5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)  перепланировка требуются для  обеспечения использования такого  помещения в качестве жилого  или нежилого помещения).

     Проект  собственник помещения  готовит самостоятельно, однако его окончательный  вариант необходимо согласовать с  органом местного самоуправления по месту  нахождения помещения. Для этого следует  обратиться в данный орган с соответствующим  заявлением и приложить  к нему:

     а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое  жилое помещение;

     б) подготовленный и  оформленный в  установленном порядке  проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

     в) технический паспорт  переустраиваемого  и (или) перепланируемого жилого помещения;

     г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое  жилое помещение  или дом, в котором  оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

     Данный  перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

     Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод  помещений, не позднее чем через  сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

     Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственниками помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

     В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения  и (или) иных работ для обеспечения  использования такого помещения  в качестве нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

     Если  для перевода жилого помещения в  нежилое не требуется проведения переустройства и перепланировки, то решение будет окончательным  документом, подтверждающим завершение перевода жилого помещения в нежилое.