Перевод жилого помещения в нежилой фонд

     Если  для использования помещения  в качестве жилого или нежилого требуется  проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то решение  органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое является основанием проведения соответствующего переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

     Завершение  переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом  приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления (далее - акт приемочной комиссии. Этот акт администрация органа местного самоуправления направляет в Государственное учреждение технической инвентаризации субъекта Российской Федерации - организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого.

     При использовании помещения после  его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные  законодательством требования, в  том числе требования к использованию  нежилых помещений в многоквартирных  домах.

     Заметим, что согласно части 1 статьи 24 ЖК РФ, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:

     1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов;

     2) представления документов в ненадлежащий  орган; 

     3) несоблюдения предусмотренных статьей  22 ЖК РФ условий перевода помещения; 

     4) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения требованиям законодательства.

     Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с  обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ.

     Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия такого решения и  может быть обжаловано заявителем в  судебном порядке.

     Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный  суд в течение трех месяцев  со дня, когда гражданину или организации  стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине  срок подачи заявления может быть восстановлен судом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

     Таким образом, можно сделать вывод, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения.

     Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по данному  вопросу занимают схожую позицию.

     Вообще, по мнению судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

     На  практике приобретение квартиры для  размещения в ней офиса является выгодным с экономической точки зрения, поскольку позволяет значительно экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.

     Таким образом, при размещении в квартире офиса имеются все основания для принятия квартиры к налоговому учету в качестве основного средства (п. 1 ст. 257 НК РФ Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)) с последующим начислением по этой квартире амортизации.

     При этом амортизационные отчисления должны учитываться в составе расходов при условии их обоснованности, направленности на получение дохода и документальном подтверждении. 
 
 
 
 
 
 
 

   СПИСОК  ИСПОЛЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

     1. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву

     2. Филиппова Е.С. Учебник по жилищному праву

     3. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.).

     4. Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

     5. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

     6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

     7. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля   2007 г.)

     8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.)

     9. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (с изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Часть 2. СТАТЬИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ.

     Около 25% новостроек продаются  законно, остальные - по сомнительным схемам.

     За  последние годы на рынке новостроек стали известными случаи, когда покупатели квартир ждали их годами и не могут  дождаться до сих пор. Таких частных  инвесторов обычно называют обманутыми дольщиками. Общественности они известны как устроители разного рода акций  – пикетов, митингов, голодовок, которыми стараются привлечь к себе внимание властей. Однако при всем сочувствии к этим людям надо понимать, что  зачастую они сами являются заложниками  рисков, на которые согласились, покупая  квартиру. Ни для кого не секрет, что  практически все дольщики прекрасно  понимали, что покупали квартиры по так называемым «серым схемам», надеясь  на извечное авось.

     Закон 214-ФЗ застройщикам не полюбился.

     Как известно, отношения застройщиков и  покупателей жилья в новостройках регулируются федеральным законом 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако на практике многие застройщики стараются  обходить установленные законодательством  правила реализации жилья в строящихся домах. И любопытно, что в наши дни, когда рынок недвижимости переживает непростые последствия мирового финансового кризиса, доля желающих обойти законодательство возрастает.

     Объясняется это просто: по 214 закону, застройщик несет достаточно жестко определенные обязательства по сроку завершения строительства дома и передачи квартир  инвесторам, причем законодательство предусматривает значительную финансовую ответственность за нарушение обязательств: ее размер превышает доходность по любому банковскому депозиту. Но в  условиях экономической неопределенности далеко не все застройщики могут  быть уверены в том, что сумеют справиться со строительством вовремя. Известны ситуации, когда жилые дома превращались в объекты долгостроя, находясь в состоянии 80-90% строительной готовности.

     Как отмечает Сергей Елин, генеральный  директор группы компаний «Аудит и Право» («АИП»), - «В соответствии с требованиями закона 214-ФЗ о долевом строительстве в настоящее время реализуются квартиры всего в 25-30% всех новостроек Москвы и Подмосковья. Жилье в других строящихся домах продается по различным так называемым серым схемам, среди которых доминируют сделки, совершаемые через заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры.

     Предварительный договор — обмен  денег на обещания.

     С одной стороны, подобная форма реализации жилья предусмотрена законодательством, а именно ст. 429 Гражданского Кодекса  РФ, которая собственно и посвящена  предварительным договорам. Однако в реальной жизни такая форма  сделки, которая по сути является неким  соглашением о намерениях, имеет  для заключающих ее сторон неравноценные  последствия. Одна из сторон, а именно покупатель квартиры, по условиям предварительного договора оплачивает стоимость приобретаемого жилья, которого юридически обычно еще не существует. Другая же сторона обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру – когда будет построен дом. Говоря попросту, получается обмен денег на обещания. Причем договоры составляются зачастую так, что роки исполнения обязательств застройщика перед частным инвестором могут меняться.

     Иные  «серые» формы  продажи новостроек.

     Есть  несколько форм продажи жилья, которые  считаются иногда заменой предварительных  договоров, как, например, вексельная схема. В ее рамках покупатель помимо предварительного договора, по которому формально не платит денег, вносит их на основании  второго договора – покупки векселя. Однако все эти схемы являются обходящими законодательство, в просторечии  именуемыми серыми. Можно надеяться, что со временем они выйдут из обихода  рынка новостроек, но в настоящее  время, к сожалению, преобладают  в практике продаж. Между тем, инвестор, соглашающийся на покупку квартиры через заключение предварительного договора, должен понимать, что закон  его не защищает. Такой инвестор фактически добровольно расстается с деньгами на собственный страх и риск.

     «Иногда считают, что проблема обманутых  дольщиков потеряла свою актуальность. Максимальный резонанс она приобрела  в середине 2000-х годов, когда конфликты  застройщиков и покупателей жилья  стали регулярно фигурировать в  телевизионных новостях. Тогда власти Москвы и Московской области совершили  достаточно серьезные усилия по решению  накопившихся проблем. Более того, ныне высокопоставленные чиновники заявляют, что новой волны обманутых  вкладчиков не будет. Однако такая уверенность  может оказаться для покупателей  жилья обманчивой. Мы рекомендуем  людям, намеренным купить квартиру в  строящемся доме, рассматривать только варианты сделок, совершаемых в строгом  соответствии с действующим законодательством. Не надо подвергать себя лишним рискам на и так не очень стабильном сегодня  рынке недвижимости», - говорит  Сергей Елин, генеральный директор группы компаний «Аудит и Право» («АИП»)

     2009-11-03 14:40:18

     Группа  компаний «Аудит и Право». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Московский  вариант: сдать квартиру в аренду.

     Вкладывать  деньги в недвижимость можно не только в расчете на то, что она подорожает. Доход, причем регулярный, может принести сдача квартиры или коттеджа в  аренду. По словам риэлторов, в Москве покупка квартиры для последующей  сдачи в аренду становится все  более популярной, ведь в последнее  время эта операция приносит 20-30 процентов годовых.

     Начинающему инвестору, который располагает  свободной суммой в 100-200 тысяч долларов, риэлторы советуют попробовать наименее рискованный вариант — приобрести типовую 1-2-комнатную квартиру в  районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, так как  их можно сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для типового жилья. Покупать жилье для последующей  сдачи в аренду имеет смысл  только на вторичном рынке, так как  в случае новостройки придется вложить  большие средства в ремонт и обстановку, прежде чем она начнет приносить  доход. А на вторичном рынке много  квартир, которые за месяц-другой можно  с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать.

     60-70% жилья на вторичном рынке приобретается  для последующей сдачи в аренду, и таких сделок становится  все больше. Ставки аренды однокомнатных  квартир, по некоторым данным, например, в мае составляли 300-600 долларов  в месяц. Таким образом, годовой  доход инвестора может составить  свыше 3600 долларов до уплаты  налога. Понятно, что такой способ  вложения денег в недвижимость  не предполагает быструю отдачу  — он рассчитан на сохранение  основной суммы (квартира остается  у инвестора в собственности)  и получение регулярных дивидендов. 
Имея одну или две квартиры под аренду, их владелец может сам управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, периодически делать косметический ремонт жилья. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Сейчас они предлагают услугу доверительного управления квартирами за 10-25% от ставки аренды.

     Риэлторы  считают современным доходным жильем квартиры площадью от 80 м2 свободной  планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такого объекта  обходится минимум в 2500 долларов. Есть даже квартирные магнаты, которые  сдают по 5-10 элитных квартир, а  на вырученные деньги живут за границей. По наблюдениям участников рынка, около 40% элитных квартир покупается под  аренду. Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном  рынке с последующей сдачей в  аренду, по оценке специалистов, как  правило, не превышает 10 лет, а годовая  доходность таких вложений составляет примерно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.