Особенности рынка земли и проблемы его регулирования

   В структуре собственности на землю  в Российской Федерации за 2007 год произошли изменения, наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности граждан и юридических лиц (на 2,4 млн. га). Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.

   Увеличение  земель частной собственности связано с приобретением земель государственной и муниципальной собственности физическими лицами и переоформлением ими права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки.

   В настоящее  время в Российской Федерации  только для сельскохозяйственных целей гражданами используется 20,5 млн. га земель государственной и муниципальной собственности, включая 12,5 млн. га для северного оленеводства и промысла. В соответствии с действующим законодательством на 8,0 млн. га из них может быть бесплатно оформлено право частной собственности на землю.

   Общая площадь земель, находящихся в  собственности юридических лиц, в сравнении с показателем предшествующего года, увеличилась на 1158,6 тыс. га (см.приложение, таблица 7). 

   На  сегодняшний день продолжает существовать ряд проблем, усложняющих консолидацию и гражданский оборот сельскохозяйственных земель. На начальном этапе земельной реформы в условиях массовой приватизации земель отсутствие подготовленных кадров в органах власти всех уровней (как и неподготовленность самих граждан) приводило к тому, что допускались ошибки при подготовке актов органов власти, а также при оформлении документов, подтверждающих право на землю.

   В учредительных документах вновь образованных сельскохозяйственных предприятий отсутствовали нормы, регламентирующие права юридического лица на земельные участки. Регистрация организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта происходила по отношению участников к имуществу, исключая землю. И в настоящее время часто процесс ликвидации, реорганизации предприятий не завершается принятием решения о прекращении или изменении права хозяйствующего субъекта

на землю  и оформлением в установленном  порядке соответствующих документов, подтверждающих вновь возникшие права на землю. Дальнейшая судьба земельного участка (или земель) часто не определена, в том числе путем принятия соответствующего государственного акта о переводе его в установленном порядке в другую категорию земель или о зачислении земельного участка (или земель) в фонд перераспределения земель. Сама процедура прекращения права у одного субъекта прав и возникновение права у другого субъекта прав на земельный участок (в том числе при отказе от права на землю), включая кадастровый учет текущих изменений, сложна и длительна во времени. 
 

   Учитывая  эти предпосылки, обратимся к  проблемам земельного рынка РФ, то есть, с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным.

   Не  будем подробнее останавливаться на продаже государственных и муниципальных земель частным и юридическим лицам ввиду их незначительности (см.приложение, таблица 1). Если рассматривать количество сделок с земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2004 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2007 – 4 519 тыс. В общем объёме преобладает аренда – около 3 628 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 233,7 тыс., из них на торгах – 16,3 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).

   Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2007 год было продано всего 369,4 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным – на 106,7 тыс.га. по сравнению с 2006-м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Центральном федеральном округах – 51,8% и 28,9% от общей площади сделок соответственно.

2.2.Регулирование земельных отношений на рынке земли России.

   Рассмотрим проблемы влияния правоохранительных органов на рынок земли России и соотнесения этого влияния с административной вертикалью.

   Основной  проблемой рынка земли России, равно как и влияние на него правоохранительных органов, является правовой нигилизм в сфере земельных правоотношений. В сочетании с относительной неразвитостью кадастрового учёта это умножает проблемы для правоохранителей, но упрощает ситуацию для собственников (правда только в ограниченном периоде времени). В ряде отчётов, представленных региональными прокуратурами по итогам прокурорских проверок, отмечается излишняя вольность местных администраций по выделению земельных участков по различным основаниям, а также в отсутствии оснований.

   Подобная  ситуация приводит и к затруднениям в другой ветви власти – судебной. Нередки случаи, когда обе стороны в судебных спорах по земельным участкам предоставляют легальные документы, подтверждающие правоту позиций, как истца, так и ответчика.

   Общая картина рынка земли России до 2007 года оставалась безрадостной. Искажённые представления административной вертикали о пределах собственной компетенции в управлении земельными ресурсами создали задел для усиливающихся злоупотреблений на рынке земли в сфере земельных правоотношений.

   С начала 2008 года эта волна начинает постепенно убывать. На это время приходится усиление активности органов прокуратуры и МВД по проверке соблюдения законодательства и целевому использованию ресурсов на рынке земли России. Но как показывает анализ изменений Индексов портала «Индикаторы рынка земли», усилением активности ситуацию исправить удаётся с трудом [10]. Здесь начинает оказывать влияние ещё одна проблема – практическая безнаказанность чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок. Выявленные нарушения наказываются не всегда, и даже кратное усиление активности на ситуацию влияет мало.

   Можно выделить ещё одну ключевую проблему, до решения которой говорить о влиянии силовиков на рынок земли можно только в относительной форме. Это проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта. В большинстве проблемных ситуаций на рынок земли России всплывают несоответствия полномочий именно на неразграниченных участках. Пока адекватной системы учёта прав на земельные участки нет, и отсутствует определенность по разграничению полномочий между муниципальными образованиями, региональными властями и федеральным центром, вся борьба правоохранительных органов за законодательную чистоту будет бесполезной.

   В итоге правоохранителям приходится улучшать соответствие законам наращиванием «вала» проверок, что нельзя назвать эффективным не только в силу иллюзорности санкций для большинства участников процесса регулирования земельных отношений на рынке земли России, но и в силу проблем, описанных в предыдущем абзаце. В условиях множественных форм правоустанавливающих документов, последней инстанцией остаётся только суд, что исключает оперативное регулирование земельных отношений на рынке земли России. Бедная же судебная практика не прибавляет оптимизма относительно скорого урегулирования спорных вопросов в сфере земельных правоотношений. 
 

   Земельная проблема всегда была одной из наиболее сложных в России. Применявшиеся  и терапевтический и хирургический  методы ее решения всегда были связаны  с тяжелыми, если не драматическими, последствиями. Тот факт, что до сих пор она стоит на повестке дня говорит о том, что должны быть найдены адекватные методы ее разрешения, опираясь как на российский, так и на зарубежный опыт, и исходя прежде всего из нынешней российской действительности. Прежде всего, конечно, должен быть решен вопрос о господствующем типе сельскохозяйственного предприятия, для чего, собственно говоря, и должна проводиться вся земельная политика. В зависимости от такого типа предприятия и должны быть избраны пути и методы земельных приобразований.

   Сам же этот тип сельскохозяйственного предприятия должен отвечать двум критериям - адекватности социальным потребностям села и крестьянина, и возможности в его рамках вести восстановление, а в последующем и развитие сельскохозяйственного производства. Кроме того, земельная реформа должна приводить к снижению, а не к обострению социальных противоречий на селе. Поэтому ее роль это скорее не цель сама по себе, а средство для решения задач аграрной политики. Мировой опыт говорит о том, что могут существовать самые различные модели земельных отношений, и они могут быть работоспособными и эффективными, если они соответствуют поставленным целям, национальному самосознанию и инстинкту страны, и не будут навязаны ей, исходя из чисто рассудочных, может быть и благих пожеланий.

   С учетом сложности этой задачи решение  ее не может не быть длительным, с  возможным использованием метода проб и ошибок, так как заранее нельзя расписать все последствия того или иного шага, и поэтому сознательно в этой системе мер должна быть заложена определенная гибкость.

   Серьезного  внимания заслуживает и решение  теоретических и научных проблем  о возможности и форме функционирования земельного рынка и движения земельной собственности в условиях нерентабельного или малорентабельного производства, и вследствие этого противоречия с классической теорией ценообразования на землю, с оценкой ее через капитализацию земельной ренты или предпринимательской прибыли.

   Проблема  земельных отношений имеет прямую и обратную связь с общей макроэкономической политикой в сельском хозяйстве и для сельского хозяйства, т.е. прежде всего с проблемой паритета цен и государственной поддержки сельского хозяйства и всего АПК, функционирования производственной инфраструктуры сельскохозяйственного производства.

   С учетом многонациональности и многоконфессиональности России должен осуществляться в значительной мере и принцип регионализации земельной политики, чтобы по возможности учесть эти различия.

   При проведении любых земельных преобразований нельзя закрывать глаза на тот факт, что страна находится в состоянии глубокого экономического кризиса, и вследствие этого крайне низкой капитализационной оценки производственных факторов, которые совершенно не соответствуют их реальной стоимости. Это касается и земли. Реальная ее стоимость гораздо выше, чем это отражается в фактических сделках на некоторых земельных рынках, если только речь не идет о выводе земель из сельскохозяйственного оборота. Такая ситуация уже была и в других странах либо в условиях серьезного кризиса, либо сильной инфляции. Поэтому стандартные модели рынка земли и ипотеки не будут адекватны такой ситуации. Кроме того, нужно учесть и то, что частная собственность на землю, существующая в России, носит в значительной мере формальный характер, долевое участие в земельной собственности не имеет сколько-нибудь твердой экономической основы, и во многих случаях владельцы этих долей не связаны непосредственно с сельскохозяйственным производством.

   Все это требует крайней осторожности и взвешенности в подходе к земельной проблеме и возможного функционирования земельного рынка. В этих условиях, если не будет отработан механизм движения земельной собственности, то велика вероятность создания латифундистской собственности.

   С технологической и экономической  точек зрения, сохранение и укрепление принципа крупного коммерческого сельскохозяйственного производства на современной материально-технической базе вовсе не означает создание латифундий. Последствия представляют собой предкапиталистические и раннекапиталистические формы собственности, базирующиеся прежде всего на ручном труде.

   Размер  предприятий должен быть прежде всего  предопределен современной машинной технологией, с возможностью концентрации как по горизонтали, так и по вертикали (т.е. создание вертикально интегрированных систем). Характер же собственности может быть самым различным, но имея также в виду и общепринятую в мире норму отрицательного отношения к собственности юридических лиц на землю. Главное, чтобы он обеспечивал возможность эффективного производства и не обострял социальную обстановку на селе. Многовековая история земельных отношений в России должна все-таки чему-нибудь научить. Причем это не чисто теоретическая проблема, а вопрос об обеспечении удовлетворения прежде всего первейшей жизненной потребности - продовольственной, и в то же время недопущения обострения социальных (да и национальных) отношений на селе.

   В определенной мере в решении этих весьма сложных задач может оказать  помощь и зарубежный опыт. Прежде всего  это изменение самого института  собственности, с его социальной и юридической ограниченности и ответственности и возросшей ролью государственного регулирования. Отсюда необходимость широкого круга и тщательно прописанных юридических установлений о характере частной собственности, государственном контроле, всего комплекса рыночного механизма - продажа и покупка, аренда, наследование, прав физических и юридических лиц, сохранение сельхозземель в сельском хозяйстве, поддержание экологических принципов природоохраны и сельского хозяйства.

   Особого внимания требует разработка специфических форм собственности личного подсобного хозяйства. Она по-своему характеру в корне отличается от собственности в крупномасштабных хозяйствах, будучи по-своему существу семейно-трудовой, а не коммерческой. Здесь, видимо, целесообразно вернуться к традиционным российским юридическим и экономическим принципам, которые гарантировали бы мелкому производителю физическое выживание.