Особенности рынка земли и проблемы его регулирования

   Фактор  земля, как и фактор капитал, не является неотделимым от своего владельца [2]. В аграрной сфере часто происходит расщепление пучка собственности. Соответственно, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями – землевладение и землепользование.

   Землевладение означает признание права данного  лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

   Землепользование  означает использование земли в  установленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни пользователь и владелец – нередко разные лица. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который расплачивается с землевладельцем арендной платой. Возникает также понятие земельной ренты как своеобразной платы за ресурс (для арендатора) и одновременно особого вида дохода (для землевладельца и арендатора).

   Подробнее рассмотрим понятие ренты. 

   Нужно отметить, что все земельные угодия отличаются по качеству и по расположению. Хозяйства, работающие на лучших и средних землях, находятся в выигрышном положении по сравнению с хозяйствами, расположенными на худших участках, поскольку их издержки ниже. Это дает им получать дополнительный доход, называющийся дифференциальной рентой I.

   Пусть на некоторый вид аграрной продукции  существует спрос, характеризующийся  кривой D, и общеотраслевое предложение, выражаемое кривой S. Рыночное равновесие установилось в точке пересечения кривых О (см.рис. 3а). Для сельскохозяйственных производителей, представляющих собой небольшие фирмы, это задаст уровень цен, по которым будет покупаться их продукция. Пересечение кривых предельных издержек с кривыми предельных доходов (MC=MR=D) задаст для каждой из фирм оптимальные размеры производства Q_i (далее см. рис. 3б,в).

   Рисунок 3а) – Дифференциальная рента I (отрасль) 

   Рисунок 3б) – Дифференциальная рента I (участок 1) 

   Рисунок 3в) – Дифференциальная рента I (участок 2) 

   Если на лучшем участке №1 будут получаться экономические прибыли, то на худшем участке №2 – обеспечиваться лишь безубыточное производство.

   Худший  участок №2 принято называть предельным, так как он является последним  типом участков, на котором при данном соотношении спроса и предложения еще возможно ведение производства (все земли, которые хуже по качеству, в долгосрочном плане обязательно будут выведены из производства, поскольку на них цена продажи продукции не покроет издержек).

   Экономические прибыли на первом участке будут носить долгосрочный характер. В других отраслях при совершенной конкуренции такого не бывает. Наличие экономической прибыли привлекает в отрасль  новых производителей. Предложение растет, кривая S смещается влево, уровень цен падает, и прибыли исчезают..

   Всего этого не происходит в сельском хозяйстве, ведь экономические прибыли на лучших участках обусловлены природной причиной – более высоким качеством земли. Перенести же все производство на лучшие участки нельзя: в отличие от промышленных предприятий они не «размножаются», их ровно столько, сколько создала природа. Дифференциальная рента - экономическая прибыль, полученная на всех участках, по качеству земли превосходящих предельные. Дифференциальная рента I образуется не только в сельском хозяйстве, а везде, где в процессе производства используются естественные свойства земли и других ресурсов, отличающихся по своим качественным характеристикам. Например, это происходит в добывающей промышленности и строительстве, энергетике и рыболовле. Так, в отличие от фирм обрабатывающей промышленности отдельные рудники, шахты и т.п. имеют устойчиво пониженные издержки по сравнению с другими предприятиями в этой отрасли. Это преимущество (и обусловленные им экономические прибыли) связано с природными причинами: условиями залегания полезных ископаемых и богатством месторождений.

   Немаловажное  значение имеет и местоположение шахт, скважин и рудников. Особенно же большое влияние на ренту местоположение оказывает в строительстве. Например, квартиры в центре города дороже, и соответственно на землях, отводимых здесь под застройку, образуется дифференциальная рента. 

   Кроме естественного плодородия земли, существует понятие экономического плодородия. Оно связано с последовательными дополнительными вложениями в нее капитала и отражает интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства. Хозяйства, эффективно использующие капиталовложения и ведущие интенсивное производство, получают дополнительный доход – дифференциальную ренту II.

   Принципиальный механизм образования дифференциальной ренты II не отличается от механизма возникновения дифференциальной ренты I. Отличаются только причины пониженного уровня издержек: если для дифференциальной ренты I они связаны исключительно с природными факторами, то для дифференциальной ренты II – с сочетанием природных факторов и вложением капитала. Предприниматель вкладывает средства в улучшение качеств земли, а она с большей или меньшей отзывчивостью реагирует на эти усилия. Как  и дифференциальная рента I, дифференциальная рента II может существовать не только в сельском хозяйстве: так, закачка особых растворов может повышать отдачу нефтеносных пластов и снижать издержки даже на трудных месторождениях. 

   В рыночной экономике не существует ничьей земли. При этом ни один – даже самый худший - участок земли не будет отдан его хозяином в аренду бесплатно. Одновременно даже на худших землях арендаторские хозяйства должны иметь возможность покрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчетов по арендной плате, внесения налоговых платежей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (нулевой экономической) прибыли. Эта проблема решается с помощью чистой ренты, получаемой со всех земель. Чистая (абсолютная) рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности.

   С одной стороны, частная собственность  на землю исключает свободную миграцию капитала в аграрный сектор экономики (нельзя использовать землю без разрешения собственника). С другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий строго ограничена, т.е. неоткуда взять дополнительные участки в обход интересов землевладельца.

   В этих условиях у землевладельцев  появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки, а у арендаторов – возможность устанавливать завышенные цены (по сравнению с формированием издержек в других отраслях экономики) на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить (для предельных (худших) земель чистая рента является единственным видом ренты, для остальных - дополнением к ренте дифференциальной).

   Чистая  рента – своеобразный налог, которым  землевладельцы при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрезвычайно немобильна. Вернувшись к рис.3, можно понять, что без чистой ренты кривые издержки арендаторов (ATC_i) и общеотраслевая кривая предложения S проходили бы ниже, а значит, тот же объем предложения с/х продукции существовал бы при более низком уровне цен на нее.

   Но  было бы неверным рассматривать чистую ренту как однозначно негативное явление. Поскольку для арендатора она является издержками, он склонен минимизировать этот вид расходов, т.е. максимально использовать каждый участок земли. Отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственность. Таким образом, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному ресурсу – земле. 

   Распределение земельной ренты между субъектами аграрного производства зависит от типа ренты.

   Дифференциальная  рента I практически в полном объеме попадает к землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков.

   Дифференциальная  рента II является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходного налога (до завершения срока арендного договора). После окончания срока арендного договора дифференциальная рента II полностью или частично присваивается землевладельцем, поскольку достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли становятся неотделимыми от нее.

   Описанная механика присвоения дифференциальной ренты II сказывается на эффективности ведения сельского хозяйства, появляется зависимость между сроками аренды и отношением арендаторов к земле. Арендаторы не заинтересованы в улучшении земли при коротких сроках аренды, т.к. после окончания арендного договора они от собственных усилий понесут потери (чем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата). При длинных сроках смысл улучшать землю есть: все время действия аренды дифференциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длительные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.

   Чистая  рента присваивается землевладельцем в форме арендной платы.

   Следует уточнить понятия ренты и арендной платы. Арендная плата – вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Экономической основой арендной платы является рента, но количественно рента и арендная плата различаются. Не все виды ренты входят в арендную плату (дифференциальная рента II). Арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения: так участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории должна рассматриваться как процент (в пользование передается капитал).

   Арендная  плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю.

   Представим  графически предложение участков землевладельцами и спрос на них арендаторами.

   Пересечение обеих кривых устанавливает уровень  равновесной арендной платы, но не устанавливает уровень объема используемой земли, т.к. этот объем равен величине предложения земли. Это обстоятельство служит основание для определения ренты (в данном случае упрощенно отождествляемой с арендной платой): рентой называется плата за использование фактора производства, которая не обеспечивает увеличение объемов его привлечения в производственный процесс. 

   Рисунок 4 – Равновесие на рынке земли 
 

   Если  величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, способных заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки, это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния. 

   Теперь  рассмотрим операцию купли-продажи  земли. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку, отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Но арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее, поэтому при дисконтировании применяется формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода: 

   P_земли=PDV_беск=TR_const/I,

   где TR_const – величина годовой арендной платы,

   I – ставка процента. 

   Таким образом, цена земли определяется двумя  факторами:

1. она прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате,
2. обратно пропорциональна норме ссудного процента.

   Покупатель  и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было бы получить, поместив деньги в банк. Поясним на примере: какова будет цена земельного участка, если он приносит в год 10000руб. арендной платы, а банковский процент равен 4? Тогда