Особенности ценообразования на земельном рынке

путем проведения новой оценки сельскохозяйственных земель с учетом рыночных факторов, проведения оценки балансовой стоимости  земельных участков для отражения  потенциала земельных ресурсов в  бухгалтерском учете предприятий.

3. Усовершенствовать  систему управления в сфере  земельных отношений при помощи  осуществления перераспределения  функций между федеральными и  региональными органами исполнительной  власти и органами местного  самоуправления в сторону повышения  удельного веса последних.

4. Обеспечить  создание и развитие системы  постоянного наблюдения за состоянием  сельскохозяйственных земель.

5. Разработать  и законодательно закрепить новую  систему земельных платежей, в  основу которых положить дифференцированный  земельный налог в зависимости  от рентообразующих факторов. 

     2.2  Цена земли и  арендная плата 

     Проблема  земельной ренты исследовалась  различными теоретическими школами. Неоклассики  часто использует термины «рента»  и «арендная плата» как синонимы. В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор  платит земельному собственнику.

     Арендная  плата включает кроме ренты амортизацию  на постройки и сооружения (которые  находятся на земле), а также процент  на вложенный капитал. Если собственник  земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость  этих сооружений, и получить процент  на затраченный капитал (ведь он мог  положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство  зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к  тому, что в составе арендной платы  все большую долю составляют амортизация  и процент  

                                                                                                                      15

     на  капитальные вложения — рента  «разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремится  учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

     Чем короче по времени контракт, тем  быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными  качествами земли или развитой инфраструктурой  хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся  осуществить такие вложения, которые  полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность  интересов. Собственники земли стремятся  сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась  традиция сдачи земли под постройки  сроком на 99 лет. За этот период стоимость  могла быть целиком списана, а  само здание приходило в полную негодность.

     Современная экономическая теория понятие арендной платы относит не только к земле, но и к остальным факторам производства, имея в виду, что каждый фактор используется в определенное время и берется  как бы напрокат. В этом значении выступает цена труда как цена использования рабочей силы за определенное время. Цена средств производства рассматривается как своеобразная прокатная оценка. Таким образом, арендная плата имеет в виду ту цену, которую следует платить за пользование любым фактором производства. Такой подход позволяет вычленить чистый доход предпринимателя, который должен подняться над этими величинами, обеспечивая предприятию необходимую конкурентоспособность.

     Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи. Как известно, в обществе земля покупается как  для производства сельскохозяйственных продуктов и добычи природных  ископаемых, так и для строительства  производственных и жилых зданий, сооружений, дорог, аэропортов, различных  испытательных полигонов и т.п. Чем же определяется цена земли? Ведь она не имеет стоимости, ибо не является плодом человеческого труда.  

                                                                                                                      16

     В обществе, где все является объектом купли – продажи, возникает 

особый  ряд товаров, цены на которые основываются не на стоимости, а на доходе, который приносит их использование владельцу. Цены на такие товары получили название иррациональных. Земля тоже имеет иррациональную цену.

     Владелец  земельного участка расстанется  с ним лишь в том случае, если полученная от продажи сумма, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая им с этого участка рента. Иначе  говоря, цена земли – это капитализированная рента. При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо пропорциональна размеру  ренты и обратно пропорциональна  норме ссудного процента. Формула  цены земли имеет следующий вид:

     A=R/S*100 (1)

     где R – рента, S – норма ссудного процента, A – цена земли.

     Помимо  того, что цена земли зависит от ренты и банковского процента, ее уровень зависит и от таких  факторов, как спрос и предложение  на рынке земельных ресурсов.

     В условиях рыночной экономики цена земли  имеет тенденцию к росту, нередко  прерываемую в периоды экономических  кризисов. Маркс предлагает два возможных варианта повышения цены земли: цена земли может повыситься, хотя рента не повышается; именно: просто вследствие понижения ставки процента, благодаря чему рента продается дороже, а потому капитализированная рента, цена земли возрастет; потому, что вырастает процент на капитал, присоединенный к земле.

     Маркс считает, что из повышения цены земли нельзя непосредственно делать вывода, что рента повысилась, и из повышения ренты, которая всегда влечет за собой повышение цены земли, нельзя непосредственно делать вывода, что продукт земли увеличился. 

                                                                                                                      17 
 

     Цена  земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц): 

      (2)

     При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда  снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 руб. в год, будет продаваться за 280000 тыс. руб. ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 700000 руб. ( ).

     На  рыночную цену земли определенное влияние  оказывает соотношение предложения  и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или  снижения цены: общее количество освоенной  земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать  в оборот заболоченные, пустынные  и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые  пределы.

     Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т. п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства  и рационального развития отдельных  регионов страны.

                                                                                                                      18

     Все это, естественно, ограничивает предложение  на рынке земли.

     Одновременно  возрастает спрос на землю. Его предъявляют  крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают  те, кто строит дома за пределами  городов и использует землю для  иных несельскохозяйственных нужд. В  итоге для соотношения предложения  и спроса на землю сейчас типична  ситуация, изображенная на рис. 4.

     Рис. 4. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рисунке 4 показано, что происходит с ценой  при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи  на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной  и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

     Не  случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х

                                                                                                                       19

     годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в  размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Вкладывать деньги в недвижимость — землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало  особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  «горячку», направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В  связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует  недвижимостью, и собственникам  земель, отводимых под новое городское  строительство.

     В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность  на землю (получить доход) можно при  разных формах землепользования: и  когда действует арендатор чужой  земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею. Это означает, что сельское хозяйство  может успешно развиваться при  плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства. Такие условия  имеются у процветающих крупных  хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется  изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции.

                                                                                                                      20                    

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

      Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

   Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:

• каждый участок  земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

• земля является недвижимой в вещественном отношении;

• земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;

• предложение  земли ограничено природой;

• земля может  использоваться людьми для различных  целей.

С принятием  нового Земельного кодекса Российской Федерации  и других нормативных правовых актов расширяется гражданский оборот земельных участков, земля все в большей степени становится товаром объектом хозяйственного оборота.