Определение износа объекта недвижимости

Таблица 5.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего  объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого  функционального износа методом  капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания  здания в хорошем состоянии, может  быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения  величины функционального износа методом  капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.  
 
 
 

Таблица 6.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие  методы:

•       метод капитализации потерь в арендной плате;

•       метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

•       метод парных продаж;

•       метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся  ценовой информации по недавно проданным  аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты  парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Подобный подход к расчету внешнего износа показан  в таблице 7.

Таблица 7.

Метод срока  жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого  сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

•       необходимость перепланировки;

•       расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать  техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло  бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре  объекта экспертом были определены следующие показатели:

1)  эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2)  оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) • 100 = 86%.

Рассчитанный  в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

После расчета  стоимости воспроизводства (стоимости  замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом (табл.8).

Таблица 8. Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом.