Оценка жилой недвижимости

         

     Вычисление  скорректированной цены производится по формуле:

     С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

     Где  Ц_i – цена объекта-аналога;

     П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу. 

       Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

С_ср.= 840 000 руб.

     Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным  подходом составляет 840 000 руб.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.9. Согласование результатов  оценки. 

     Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное состояние рынка.

     Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.[11]

     Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

     Затратный подход – 179 000 руб.

     Сравнительный подход – 840 000 руб.

     После этого можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки  объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него.[11] Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.[11]

 

На основании  выполненного анализа, проведенных  расчетов находим стоимость объекта  недвижимости по следующей формуле:

С_О.Н. =

                                     - методы оценок;

                                     - стоимость объекта недвижимости определенная  i – м методом;

                                     - весовой коэффициент.

     Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1. Итак, для затратного метода выбираем весовой коэффициент равный 0,3, так как этот подход менее эффективен и учитывает затраты на строительство квартиры, но не учитывает затраты на строительство всего объекта. И для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,7 потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости.

      Таким образом, на основании имеющейся  информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Широтная 105, кв 25, составляет 641 000 руб. (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться  в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.10. Сертификат оценки. 

     Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с  государственными  стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

     В своих действиях Оценщик как  независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и  не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

     Оценка  проведена по состоянию на 15 декабря 2004 г., что попадает в период осмотра  объекта, который проводился с 1 декабря  по 18 декабря 2004 г. Оценка объекта проведена  после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

     По  нашему мнению, рыночная стоимость  оцениваемого объекта по состоянию  на 15 декабря составляет:

                                                       641 000 руб. 
 

                                                                                                               Подпись 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.11. Приложения к отчету. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Результаты анкетирования.

     Анкеты  составлялись совместно с Чемагиной  К.В., и анкетирование производилось среди населения для того, чтобы выяснить доступно ли жилье для населения в настоящее время. Для этого опрашивалось 30 человек, из них 37% опрашиваемых мужчины, а 64% - женщины. Далее определялся возраст опрашиваемых, который приведен на рисунке 1.

                                                                                                                                          Рис. 1.                                                                                             

     Из  диаграммы видно, что возраст большинства опрашиваемых – 40% составил более 40 лет.

     Следующим вопросом выяснялось, где проживают  опрашиваемые люди. На рисунке 2 показано, что больше всего человек проживает  в благоустроенных квартирах, что  составило 84%

                                                                                                                                    Рис.2 

                                       Как видно из рисунка большинство людей проживают в благоустроенных квартирах, это говорит о том, что опрашиваемые являются  уже сформировавшимися личностями и  

занимают  высокое положение в жизни.

     Следующим пунктом было выяснено то, как люди оценивают свои жилищные условия. И  из рисунка 3  следует, что 20% людей  оценивают свои жилищные условия отлично, 37%  удовлетворительно и  43% хорошо. Следовательно, большинство людей довольны жилищными условиями, но имеются и такие, которых они не удовлетворяют.

                                                                                                                                        Рис.4 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

      
           Далее  нужно было узнать площадь  жилья (квартиры), в котором проживают  опрашиваемые люди. Данные изображены  на рисунке 5.  

                                                                                                                                          Рис.5

     

     На  диаграмме можно видеть, что 17 человек  из 30 проживают на площади 35-50 кв.м., следовательно, имеют среднюю типовую  квартиру. 

     Семейный  доход опрашиваемых людей составил: 40% имеет семейный доход в размере  до 10 тыс. руб., 60% - более 10 тыс. руб.

     Также задавался вопрос о том, хотели бы люди сменить свое жилье. Было выяснено, что 77% опрашиваемых  согласны сменить  старое жилье на новое, и 23% на это не согласны.

     Далее нужно выяснить, на что бы ориентировались  люди при покупке жилья. Результаты опроса указаны на рисунке 6.

                                                                                                                                          Рис 6. 
 

       
 

     При покупке жилья население в  первую очередь обращает внимание на район проживания – это 52% опрашиваемых, 37% на площадь и 11% на этажность. Из этого  можно сделать вывод, что для  людей большое значение имеет район будущего проживания.

       Главным затруднением при опросе стал выбор какого-то одного условия, так как человеку сложно выбрать и пожертвовать одним ради другого. А купить жилье, чтобы оно удовлетворяло всем условиям практически невозможно.   Также важно узнать какой способ приобретения жилья для населения самый распространенный в настоящее время. Данные указаны на рисунке 7.

                                                                                                                                      Рис. 7

 

     74% опрошенных людей считает, что  самым распространенным способом  приобретения жилья является  получение кредита, 23% за счет  собственных средств и 3%  - это  приобретение в рассрочку. Так  как заработная плата у большинства населения не так уж велика гораздо легче, приобрести жилье в кредит, потому что не требуется вносить всю сумму сразу.  Это позволяет приобрести жилье гражданам со средним достатком и молодым семьям, но для этого нужно иметь стабильный доход, что в наше время не так просто. Теперь установим сроки, на которые люди согласны взять кредит. Посмотрим на рисунок 8.

                                                                                                                                          Рис. 8 

     На  диаграмме видно, что подавляющее  большинство людей предпочитают брать кредит на срок 5-10 лет, потому что это самый оптимальный  срок. Люди не в состоянии быстро погасить кредит, например, за 5 лет, для этого потребуется более длительный срок около 10 лет. На 10-15 лет выбрало 10 человек, следовательно, они имеют небольшой доход и чтобы расплатится им нужно больше времени.

     На  вопрос устраивают ли вас современные  цены на жилье, 83% людей ответили, что нет, 10% ответили, что устраивают и 7% не знают, как ответить на этот вопрос. Из этих ответов можно сделать вывод, что для большинства населения современные цены слишком велики и недоступны.

     Далее опрашиваемые называли оптимальную  стоимость 1 кв.м. жилой площади. Результаты приведены на рисунке 9.

                                                                                                                                      Рис. 9

  

     По  этому рисунку можно сделать вывод о том, что для 67% опрашиваемых оптимальная стоимость 1 кв. м. составляет около 10 тыс. руб. Следовательно, население не располагает достаточными средствами, чтобы отдавать за 1 кв.м. более 10 тыс. руб.

       Анализируя следующий вопрос, можно сказать, что большинство человек 77% хотели бы приобрести жилье на первичном рынке и 23% -  на вторичном. Из этого следует, что население стремиться купить жилье во вновь созданном объекте, главным образом из-за того, что его стоимость меньше.