Оценка жилой недвижимости

     Самая северная точка области расположена  на п-ове Ямал — 73°30' с. ш. (м. Скуратове), крайняя западная — в горах  Северного Урала, у истоков р. Северная Сосьва,— 58°50' в. д. Крайняя восточная точка находится в Нижневартовском районе, у истока р. Вах,— 86°00' в. д., крайняя южная — в Сладковском районе, на границе с Казахстаном,— 55°00 с. ш.

     Тюменская область расположена в срединной части Евразийского материка простирается от берегов Северного Ледовитого океана до зоны лесостепей и занимает большую часть Западно-Сибирской равнины. Ее соседи — одно государство СНГ, одна республика, один край и пять областей Российской Федерации.

     Своими  очертаниями Тюменская область  напоминает сердце человека. Действительно, обладая крупнейшим в России природно-ресурсным  потенциалом и большой экономической мощью, область — своего рода энергетическое «сердце» страны, в последние десятилетия в значительной степени определяющая ее экономическое развитие.

     Экономико-географическое положение (ЭГП) Тюменской области имеет ряд особенностей. Его благоприятными чертами можно считать близость, по сравнению с другими регионами Сибири, к экономически развитым районам европейской части страны, прежде всего к Уралу, а также высокую степень обеспеченности разнообразными природными ресурсами. Среди неблагоприятных черт ЭГП области — суровость природных условий, слабые освоенность и заселенность большей части территории. Почти 9/10 ее площади относится к районам Крайнего Севера. Тюменская область на тысячи километров удалена от морей и транспортных узлов, через которые осуществляются внешнеторговые связи страны.

     Климат  Тюменской области — континентальный, в различной степени суровый — определяют четыре ее основных особенности:

     1. Значительная протяженность с  севера на юг, с которой связаны  большие различия величины солнечной  радиации в арктических, субарктических  и умеренных широтах.

     2. Удаленность от Атлантического океана.

     3. Преобладание равнин, открытых для  проникновения, как холодного  арктического воздуха, так и  теплого воздуха Центральной  Азии.

     4. Наличие Уральских гор, перехватывающих  значительную часть влаги атлантических воздушных масс.

     При характеристике климата необходимо учитывать его сезонные изменения, влияние климатообразующих факторов на температурный режим, атмосферное давление, ветры и осадки. При организации хозяйственной деятельности важно знать климатические ресурсы.

     Климатообразующие факторы

     Важнейший климатообразующий фактор любой  территории — солнечная радиация. Именно она определяет энергетику теплооборота, влагооборота и циркуляцию атмосферы. В свою очередь, солнечная радиация (прямая рассеянная) связана с углом наклона солнечных лучей и зависит от географической широты. Значительная протяженность области с севера на юг обусловливает поступление на ее территорию различного количества энергии, излучаемой солнцем.

     Тундра  Ямальского и Гыданского п-овов получает в год 65—70 ккал/см². На остальной части Ямало-Ненецкого автономного округа суммарная солнечная радиация составляет 70—80 ккал/см². Ее показатель в средней тайге и подтайге возрастает до 80—90 ккал/см². Суммарная солнечная радиация лесостепного юга области — более 90 ккал/см².

      Продолжительность периода со среднесуточной температурой воздуха выше 0°С в крайних северных районах области (105—110 дней) почти на три месяца меньше, чем в южных (190—200 дней).

     Циркуляция  атмосферы. На большей части области формируются континентальные умеренные воздушные массы. Для северных районов более характерны холодные и сухие арктические воздушные массы.

     В зимнее время главную роль в циркуляции атмосферы играет Азиатский антициклон, точнее, его западный отрог, известный под названием «оси Воейкова». Южными и юго-западными ветрами на территорию области выносятся холодные воздушные массы. Формируются морозные и ясные погоды. Аналогичная погода характерна при вхождениях переохлажденных арктических масс с запада. Число дней с антициклонической погодой увеличивается с севера на юг.

     Активность  западного циклонального переноса возрастает при ослаблении Азиатского антициклона. Это приводит к проникновению на территорию области значительно трансформированных морских воздушных масс с Атлантики. Их вторжение сопровождается потеплением, снегопадами, оттепелями.

     В целом для Тюменской области  характерен циклонально-антициклональный тип циркуляции атмосферы с господством  западного переноса воздушных масс. Континентальность климата увеличивается  с севера на юг: активно воздействуют Азиатский антициклон зимой и субтропические антициклоны летом.

     Подстилающая  поверхность —  третий из наиболее существенных климатообразующих факторов. По равнинам области воздушные массы беспрепятственно проникают с севера на юг. Уральские горы преобразуют атмосферные потоки тепла и влаги с запада, перехватывая их как барьер. В равнинной части области в понижениях рельефа — долинах рек и котловинах, на заболоченных местах и лесных полянах — заморозки прекращаются на 5—10 дней позднее. Осенью здесь они начинаются на 5—15 дней раньше. Продолжительность безморозного периода в таких местах сокращена на 10—25 дней.

     Снежный покров как составляющая часть подстилающей поверхности способствует ее выхолаживанию. Задержка таяния снежного покрова повышенной мощности на Урале, в бассейнах Пура и Таза увеличивает период с пониженной температурой.

     Значительная  изменчивость на территории области  основных климатообразующих факторов — солнечной радиации, циркуляции атмосферы и подстилающей поверхности — определила существенные различия климата различных ее частей. [2] 

2. Основные  макроэкономические показатели.

 

      В Тюменской области основными  макроэкономическими показателями являются:

• Промышленность;
• Строительство;
• Транспорт;
• Связь;
• Потребительский рынок;
• Финансы;
• Инвестиционная деятельность и др.

      Ниже  представлена подробная информация по каждому из показателей.

  Промышленность. Тюмень - развитый промышленный центр, здесь производится более 16% всей промышленной продукции области. В 2003 году организациями города (без субъектов малого предпринимательства) выпущено продукции на 17,3 млрд. рублей или 106,6% к предыдущему году.

     Основные  отрасли - машиностроение и металлообработка, на долю которых приходилось около 38% общего объема промышленной продукции, электроэнергетика - 29%. Продукция лесной и деревообрабатывающей промышленности занимала 8,2%, пищевой - 6,4%, медицинской - 5,7%, легкой - 2,8%. Производимые медицинская техника и инструменты, аккумуляторы и аккумуляторные батареи широко известны в России и за ее пределами. В городе выпускаются электроэнергия, деревообрабатывающие станки, бетоно смесители, широкий ассортимент мебели, древесностружечные плиты, пиломатериалы, фанера, сборные железобетонные конструкции и изделия, полиэтиленовые трубы, шерстяные ткани и пряжа, медикаменты, разнообразная пищевая продукция, винно-водочные изделия.

     Объем промышленной продукции на душу населения в 2003 году составил 30,6 тыс. рублей, потребительских товаров - 7,1 тыс. рублей.

     Строительство.   В  2003  году  по  договорам строительного подряда выполнено работ на 4586 млн. рублей, что на уровне предыдущего года. Построены новые жилые дома, общеобразовательные школы, учебно-лабораторные здания высших учебных заведений, объекты коммунального хозяйства, автоматические телефонные станции, автодороги с твердым покрытием и другие объекты.

     Для Тюмени характерно интенсивное жилищное строительство. За 2003 год организациями  всех форм собственности и населением построено 314,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (105% к предыдущему году). В расчете на 1000 жителей ввод составил 558,3 кв. метра жилья, что значительно превышает средне областной показатель.

     Индивидуальными застройщиками построено жилых  домов общей площадью 52,4 тыс. кв. метра, что в 2,2 раза больше уровня 2002 года. Доля индивидуального строительства в общем, объеме жилищного строительства составила 16,6%.  

     Транспорт. Тюмень - важнейший транспортный узел: здесь находятся международный аэропорт, речной порт, железнодорожный и автомобильный вокзалы. Сообщение осуществляется с населенными пунктами области, включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, с Европейской частью России и Уралом, Восточной Сибирью и Дальним Востоком.

     Наиболее  быстрыми темпами развивается автомобильный транспорт. В 2003 году грузооборот автомобильного транспорта составил 536,3 млн. т-км (рост к предыдущему году - 69%), пассажирооборот - 1981,4 млн. пасс.- км (на 7%). Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием в городе составила 82 км, проложено 30,5 км троллейбусных линий.

     Связь.  Тюмень - это современный информационно -телекоммуникационный центр. В городе установлено 174,7 тыс. телефонных аппаратов сети общего пользования, из них 76% - квартирные.

     Организации связи расширяют комплекс новых видов услуг, особенно по документальной электросвязи. Растет число абонентов беспроводной, в том числе сотовой и пейджинговой связи, осуществляется роуминг со многими городами России и мира.

     Ежегодно  в городе вводятся в действие цифровые АТС и радиорелейные линии связи. Все население области охвачено телевизионным вещанием, осуществляется прием эфирного и спутникового телевидения, работают FМ - радиостанции.

     Потребительский рынок. В 2003 году оборот розничной торговли во всех формах проявления составил 32473 млн. рублей, или 110% к предыдущему году, в расчете на одного жителя - 57,6 тыс. рублей. В структуре розничного товарооборота продовольственные товары занимали 48%, непродовольственные - 52%.

     Растет  оборот общественного питания, его  объем достиг в 2003 году 2462 млн. рублей, на душу населения -4,4 тыс. рублей.

     За  год населению оказано платных  услуг на 9427 млн. рублей (113% к предыдущему  году), в расчете на одного жителя 16,7 тыс. рублей, из них бытовых - на 1,2 тыс. рублей.

     Финансы. Бюджет 2003 года в г.Тюмени исполнен с дефицитом в размере 126,3 млн. рублей.

     Сальдированный  финансовый результат деятельности организаций города за год составил 44,7 млрд. рублей. По итогам года 61% организаций основных отраслей экономики были прибыльными, остальные убыточными.

     По  насыщенности банковскими учреждениями и основным показателям их деятельности Тюмень занимает лидирующее место среди городов области.

     Инвестиционная  деятельность. На развитие экономики и социальной сферы города в 2003 году использовано инвестиций в основной капитал на 10,8 млрд. рублей, что на 7% больше уровня предыдущего года. Основная их часть вложена в промышленность, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт. Объем инвестиций в основной капитал на душу населения составил 19 тыс. рублей.

     Объем инвестиций, поступивших в экономику  от иностранных инвесторов, составил за год 14,5 млн. долл. США, из них 95,4% - прямые инвестиции. Подавляющая часть инвестиций направлена в топливную промышленность. Основные страны-инвесторы - Кипр и Нидерланды. [13] 

3. Основные  показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и  влияние на позиционирование объекта оценки на рынке.

 

     На 1 января  2004 года в городе Тюмени во всех отраслях экономики насчитывалось 26213 хозяйствующих субъектов (по данным Единого государственного регистра предприятий и организаций).

     С 2000 года во всех отраслях экономике  наблюдается постоянный рост числа  организаций и к 2004 году составляет 132,9 %.

     Рассмотрим  распределение организаций по отраслям экономики в динамике с 2000 по 2004 года. (Табл.1)

     Таблица 1

     Распределение организаций по отраслям экономики